再建築不可物件の建て替える方法とは？救済措置の但し書き道路などを解説

「相続した物件は住む予定がないが、再建築不可物件で処分に困っている」
「再建築不可物件を購入したが、家族が増えたので建て替えたい」
などのお悩みを持つ方は少なくありません。

再建築不可物件は、一般的には一度取り壊してしまうと建て替えや増改築ができない物件のことです。

ところが、建て替えや増改築をする方法がまったくないというわけではなく、「隣地を購入する」「セットバックする」など接道要件を満たす工夫をすれば、建て替えが可能です。また、接道要件を満たさない敷地でも「但し書き道路」という救済措置があります。

そこで本記事では、再建築不可物件を建て替える方法や救済措置などを中心に解説します。

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再建築不可って建て替えできないの？

（図1）

再建築不可物件とは、「建物の建て替えや増改築、新築や移転ができない物件」のことです。

再建築不可である理由は、現在の建築基準法で定められた要件を満たしていないからです。例えば、道路に接していない敷地（袋地）や道路に接する間口が狭い（2m未満）敷地（旗竿地）などは、建築できるための要件を満たしていない再建築不可物件に該当します。

さらに、敷地が接している道路が建築基準法上の道路ではない、というケースも再建築不可物件に該当します（図1）。

建築できるための要件

建物が建築できるかどうかは、建築基準法で定められている接道要件を満たしているかどうかで決まります。

以下で接道要件について詳しく見ていきましょう。

接道要件とは

「接道要件」とは「建築基準法上の幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という規則で、建築基準法の第43条で定められています。

第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
引用: e-Gov｜建築基準法

再建築不可でも建て替え可能にする方法とは

再建築不可でも建て替え可能にする方法は主に次の2つです。

• セットバックする
• 隣地の土地を購入させてもらう

ひとつずつ解説していきます。

セットバックする

（図2）

所有する敷地が接する建築基準法上の道路の幅員が4m未満で再建築不可物件となっている場合は、セットバックを利用して建て替えを可能にしましょう。

セットバックとは、敷地を後退させて前面道路の幅を広げて、接道要件を満たす道路に変える方法のことです。各行政によって指導内容は異なりますが、具体的には、道路の中心線から2m後退したラインを「敷地と道路の境界線」とすることで、所有する敷地の一部を道路の扱いにします。（図2）。

セットバックをすることで幅員4mの建築基準法の道路に接しているとみなされ、再建築や増築が可能になります。

ただし、セットバックで後退させた部分は道路とみなされるため、建築確認の敷地面積に含めることはできず、また、塀や柵なども工作物の設置できません。

しかし間口が足りない場合は建て替えできない

ただし、セットバックをしても、そもそも接道の長さが2m未満の場合は再建築ができないため、旗竿地などは道路幅員と合わせて接道の長さも建築基準法上の接道要件を満たしているか確認が必要です。

隣地の土地を購入させてもらう

（図3）

セットバックが難しい、または、接道する間口が2mに満たないなどの場合は、隣地の土地を購入させてもらうことで再建築可能になります（図3）。

もちろん隣地すべてを購入する必要はなく、あくまで接道要件（＝接道の間口が2m以上になる）範囲内で購入させてもらえば問題ありません。

ただし、隣地の一部を購入させてもらうということは、隣地所有者にとっては自身の敷地面積が小さくなることを意味します。隣地所有者にはメリットとなる要素はないため、慎重に交渉する必要があります。

建て替えできる例外がある

先述のとおり、建築基準法で定められた接道要件を満たさなければ、原則として再建築はできません。

しかし、再建築不可物件を建て替えできる例外も存在します。その例外が、再建築不可物件の救済措置である「但し書き道路」です。

再建築不可の物件の救済措置

建築基準法第43条「但し書き」とは、接道義務を満たさない敷地（土地）に対して特例を定めたもので、該当する道路を「43条但し書き道路」と呼びます。

厳密には2018年の建築基準法改正以降は「43条2項2号」として定められていますが、これまでの名残から「43条但し書き道路」として認識されています。

第43条2項2号
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
引用: e-Gov｜建築基準法

「43条但し書き道路」とは、建築審査会から許可を得て再建築が認められる道路のことです。接道要件を満たさず本来は再建築できない物件であっても、「43条但し書き道路」として許可されれば、再建築ができるようになるのです。

ただし、「43条但し書き道路」は建築審査会の許可を得なければならないこと以外にも、次のようなリスクがあります。

• 将来再建築できることが確約されていない
• 融資を利用できないことがある
• 売却時に物件価格が安くなる可能性がある

あらかじめ注意しておきましょう。

再建築不可で建て替え出来ない場合の活用方法とは

セットバックや隣地の土地購入などができず、接道要件を満たせなければ、再建築不可のまま建て替えできないケースもあります。

その場合にも、建て替えせずに建物を活用する方法があります。具体的には、リフォームやリノベーションをして賃貸物件として貸し出す、というものです。

リフォームやリノベーションをする

水回りの設備が老朽化していたり、壁紙や床材が剥がれていたりすると、賃貸物件としての需要はあまり見込めません。

そこで、賃貸物件としての需要を高めるために、リフォームやリノベーションを施すのです。再建築不可物件は建て替えこそできませんが、建築確認申請が不要なリフォームやリノベーションについては制限がありません。建築確認申請とは、建築物の建築や大規模な修繕をする際、計画している建築物が建築基準法に適合するか、管轄の各行政が審査する制度です。

例えば、以下の条件に該当すれば、建築確認申請せずにリフォームやリノベーションが可能です。

1. 2階建て以下、延べ面積500㎡以下、高さ13m以下、軒の高さ9m以下の「木造建築物」
2. 平屋建て、延べ面積200㎡以下の「非木造建築物」
3. 壁や梁など主要構造部の過半（2分の1）の範囲を超えない程度の修繕・模様替え

再建築不可物件のうち、特に築年数が古い建物であれば、リフォームやリノベーションを施すだけで賃貸物件としての需要が高まります。

みずほ銀行のリフォームローンは最大500万円まで

再建築不可物件はリフォームやリノベーションこそ可能ですが、リフォーム（リノベーション）費用が通常よりも高額になったり、期間が長期化したりします。

なぜなら、接道要件を満たさない再建築不可物件は、リフォーム（リノベーション）工事の際に、トラックや重機で近くまで入れず、余分に人手や手間がかかるからです。そのほか、工事中に支柱の傷みや設備の老朽化が新たに発覚し、追加工事が必要となることも少なくありません。

そこで活用したいのがリフォームローンです。リフォームローンとは、リフォームするために必要な資金を買い入れるローンで、住宅金融支援機構などの公的機関や銀行・信用金庫などの金融機関が取り扱っています。

特に、みずほ銀行のリフォームローンがおすすめです。最大500万円、最長15年で融資を受けられます。みずほ銀行で証書貸付ローンを使ったことある人は、金利が年0.1％引き下げられるなどの特典もあります。

ただし、リフォームローンには、「金利が高い」「返済期間が短く設定される」などの注意点があります。家計に負担をかけず計画的に返済できる範囲でローンを組みましょう。

賃貸物件として貸し出す

再建築不可物件もリフォームやリノベーションを行えば、今後数十年も居住可能な物件に生まれ変わります。戸建ての賃貸物件として貸し出せば、継続的に収益を得られます。

築年数が浅い再建築不可物件であっても、最低限のリフォームやリノベーションこそ必要ですが、少し手を加えることで価値を高めることができるでしょう。

さらに近年は、古民家が注目されているため、築年数が古い物件であってもリフォームやリノベーションのやり方によっては高い賃貸ニーズを得られます。

建て替えできなくても売却できる？

「再建築不可物件は建て替えできる状態じゃないと売却できないかもしれない」とお悩みの方もいらっしゃるかもしれませんが、ご安心ください。建て替えできなくても売却は十分可能です。

ただし、再建築不可物件の購入時には住宅ローンの融資を受けられないことが多いため、購入資金を現金で用意しなければなりません。したがって、一般的に、再建築不可物件の買主は資金力のある一部の個人もしくは会社・企業となることが多いです。

再建築不可を取り扱う会社は多い

買手がつきにくいとされる再建築不可物件ですが、実は専門に取り扱う会社は多く存在します。

再建築不可物件の取扱実績が豊富な会社だからこそ、買い手を見つけるためのノウハウやつながりを持っていたり、再建築不可物件に特化した再生事業に強みを持っていたりします。

再建築不可物件を買取する会社に相談しよう

大手の不動産仲介会社ではそもそも買取していない場合もあるため、確実に売却するためには、再建築不可物件を買取する会社に売却の相談をしてみましょう。

がむしゃらに業者を探して売却するよりも、物件価格が高く売却できるだけでなく、有利に売却を進められる可能性も高まります。

築年数や立地などの条件から買取を断られてしまった空き家や再建築不可物件の買取にお困りの方は、買取実績の豊富な空き家パスまでお気軽にお問い合わせください。

まとめ

再建築不可物件は、「セットバックする」「隣地の土地を購入させてもらう」など接道要件を満たす、または、「43条但し書き道路」として建築審査会から許可を得ることで、建て替え可能になることを解説してきました。

建て替えができない場合にも、一定の範囲内であればリフォームやリノベーション自体は可能なため、居住可能な状態に仕上げてから賃貸物件として貸し出すという活用方法も検討しましょう。

買手がなかなか見つかりにくい再建築不可物件を、「納得のいくかたちで売却したい」または「確実に売却したい」とお考えの方は、買取実績の豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。

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