空き家が増える原因と今からできる空き家対策

Share

空き家が増える原因

新聞やニュースなどでも「空き家」をいう単語を目や耳にする機会が増えてきています。
この記事を読んでいる方のなかにも、ご両親の家を相続するなどして所有した空き家をそのまま放置しているという方がいらっしゃるかもしれません。
空き家を放置し続けたままだと、いずれ多額の税金がかかってしまうリスクがあるので注意が必要です。ここでは空き家が増える原因について解説していきたいと思います。

 

少子高齢化

まず分かりやすいのが少子高齢化による影響です。少子高齢化は日本で起こる深刻な問題の一つです。以前から始まっていましたが、現在はより大きな影響を受けており、さらなる対策が求められています。総務省の発表によりますと、総人口は、平成20年(12808万人)をピークに、23年(12783万人)以降は一貫して減少しています。年齢区分別の割合をみると、9年に65歳以上人口(15.7%)が0~14歳人口(15.3%)を上回り、30年は65歳以上人口(28.1%)が0~14歳人口(12.2%)の2.3倍となっています。また、27年には75歳以上人口(12.8%)が0~14歳人口(12.5%)を上回りました。

 

更地にすると固定資産税が上がるため

住宅用地の特例処置は、住宅用地に対する固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3まで減額されるというものです。 平成26年度までは全ての住宅に適用されていましたが、平成27年度からは、特定空家等への適用は無くなることが決定されました。税金が上がることを懸念して更地にすることをためらう事も理解できます。


相続人がどうすればいいかわからないので放置

相続してしまったが思った以上に劣化しており、空き家をどのように管理すればいいのか、どこに相談すればいいかわからないことがあるようです。相続人が複数の場合建物の取り壊しする際に相続人全員で話し合う必要があり、面倒くさいから放置ということもあるようです。

 

中古住宅より新築の方が人気であるから

日本は海外に比べて、中古住宅よりも新築の方が人気です。例えば、日本とアメリカで比較してみると、日本では中古住宅流通率は13.5%なのに対し、アメリカでは中古住宅中通率が90.3%と高いです。日本と違い、アメリカでは新築の供給量が極端に少ないことや、不動産開発に対して厳しい規制があることが関係しているかもしれません。日本の中古住宅市場が拡大しない限り、日本での中古住宅の需要はとても少なく、不動産会社もそれを知っているので積極的に買取ってくれないのです。

 

どれくらい増えているのか

総務省発表のデータによると住宅・土地統計調査(総務省)によれば、空き家の総数は、この20年で1.8倍448万戸→820万戸に増加していると発表しています。

空き家の種類別の内訳では、「賃貸用又は売却用の住宅」等を除いた、「その他の住宅」(いわゆる「その他空き家」)がこの20年で2.1倍(149万戸→318万戸)に増加。 なお、「その他の住宅」(318万戸)のうち、「一戸建(木造)」(220万戸)が最も多いとのことです。

1968年を境に総世帯数 < 総住宅数になったこと

住宅数が増え続け、1968年を境に総住宅数が総世帯数を上回り、住宅があまってしまうようになりました。人口が減っている事に対して新築住宅が次々と建っているので中古住宅は増える一方という訳です。

 

空き家増加に伴う国の施策

空き家対策特別措置法について

空き家の増加により、特に地方において社会問題化していることを受けて、国は、平成26年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」を策定し、平成27年度から施行されました。この政策では、空き家全般について、以下のような施策を打ち出しています。

  • ・国は、空き家等に関する施策の基本指針(ガイドライン)を策定する
  • ・市町村は、国の基本指針に即した空き家等対策計画を策定し、協議会を設置する
  • ・都道府県は、市町村に対して技術的な助言、市町村間の連絡調整等の援助を行う
  • ・市町村が行う空き家等対策の円滑な実施のために、国及び地方公共団体による空き家等に関する施策の実施に要する費用に対する財政支援や税制上の措置を行う

そのうえで、市町村は以下の対を実施することとなっています。

  • ・空き家等への調査を行う
  • ・空き家等の所有者等を把握するために固定資産税情報の内部利用等が可能である
  • ・市町村は、空き家等に関するデータベースの整備等を行うよう努力する
  • ・市町村による空き家等及びその跡地に関する情報の提供その他これらの活用のための対策を実施する

この政策により、問題化していたとはいえ対応が遅れていた空き家の課題が整理され、対策が義務化されたことで、地域での対応が大きく前進しています。


各自治体の施策

空き家バンク

「空き家バンク」という空き家情報を収集し、所有者と利用希望者のマッチングをやってくれるシステムが全国で広く普及しています。うまく利用出来れば、空き家を手放す事ができるでしょう。ただし、立地が良いなど、好条件がないと厳しいかもしれません。

 

リフォーム補助金(移住促進)

「改修工事費支援」制度 本制度は、「セーフティーネット法」の改正により導入が決定した制度です。 空き家の改修を行う際に、政府が補助金として「1戸につき最大100万円」が支給することで、低所得者世帯の入居を想定した改修を促す目的を有しています。

うまく活用してリフォームすることができるかもしれません。

 

もし空き家を持ってしまったら

 

住む

住んでしまうのが一番です。工作が得意であれば壊れた部分は自分で補修できるかもしれません。相続した親の家に住めば家賃がかかりません。家賃分を貯蓄にまわすことだってできるでしょう。兄弟姉妹がいる場合は相続関係でもめる可能性があります。しっかりと話し合ってから決めましょう。ちなみに2010年3月1日発行の日本不動産学会誌通巻91号の「高齢者の転居、死亡・相続と持ち家の管理・利用 郊外住宅地での応急策と出口戦略」によると、75.5%の親は、自宅を「子どもが相続する」と考えておりますが、たいして実際に子が居住を希望していたのは33.7%でした。親子間で認識の違いがあるようです。

 

空き家管理サービスの利用

あまりにも空き家が増えたために空き家の管理を外注することへのニーズが一気に高まっています。現在はたくさんの会社が「空き家管理サービス」に参入したために、乱立してしまっている状態です。しかし定期的な管理を行う事で良いことあります。不動産としての資産価値を維持できることです。また近隣とのトラブルも避けられるでしょう。適切な管理がおこなわれず、周辺地域に悪影響を及ぼす可能性があると判断された空き家は、空家等対策特別措置法により特定空き家に指定されてしまうので、そうなるくらいなら代行してもらいましょう。

 

売る

空き家を売却する方法は、空き家付きで売却、空き家を解体して売却の2通りあります。

状態が良ければ、そのまま売れることがあります。近くの不動産会社に相談してみましょう。

しかし先ほども記述した通り、日本では新築の需要が高く、中古住宅は不動産会社の利益になりにくいため買い手が見つからない事もあるかもしれません。

空き家を更地にすると、高く早く売却できる可能性がありますが、住宅の軽減税率が外れてしまい、固定資産税が高くなってしまいます。固定資産税は、毎年1月1日時点で決定するため、更地にする際は1月2日以降にしましょう。

空き家は所有しているだけで維持費がかかるため、できるだけ早く手放す事が肝心です。


高祖広季

空き家パスの運営会社、株式会社ウィントランスの代表です。 年間1,500件以上の空き家の相談を受けています。佐賀県出身です。