空き家活用の手段、リノベーションは賃貸に使えるか。

Share

不動産は大きな資産なのですが、仮に持て余してしまったらマイナスメリットも少なくありません。持っている家が空き家になると、管理などの面で問題が出るからです。ケースにもよりますが、空き家は火災が発生することも。放置するべきではありません。
それでは、空き家の有効活用の手段はどの様な物があるのでしょうか。
ここでは、空き家活用の方法について、特に賃貸用途に焦点を当てて考えたいと思います。

 

空き家の活用…住むか貸すか

まずは「住宅の用途」について改めて振り返ってみましょう。

活用には「住む場合」と「貸す場合」がある

住宅は「住む」と「貸す」が基本的な活用方法です。「空き家でも良いのでは」と思う人もいるかも知れませんが、空き家は管理面で問題が多いため推奨は出来ません。やはり居住か賃貸となるのです。
ただし、住むにしても貸すにしても、住宅は適切にメンテナンスされていなければなりません。仮にメンテナンスが良く無い場合、台風や地震などによる破損、シロアリ被害などによる倒壊など、様々な危険性が出て来るからです。
空き家の害虫駆除に関してはこちらをご参照ください。

貸すには入念なマーケティングが必要

さて、空き家を貸す場合について考えてみましょう。
空き家は掃除をして不動産会社に相談すれば自動的に借主が現れるか…と言うと、決してそんなはずはありません。どの様な客層をターゲットにするか、家賃はどれくらいにするかなど、リノベーションはどうするかなど、「賃貸不動産事業の企画」として考えなければならないのです。
当然ながら、これには入念なマーケティングが必要。貸して活用するにしても簡単では無いのです。

 

空き家活用とリノベーション

不動産を賃貸として活用するためにはリノベーションが非常に有効です。
ここでは、なぜリノベーションが有効かを挙げてみましょう。

収益性が上がる

まず挙げられるのが「収益性」が上がる点です。
住宅は、立地や美観、そして機能など、様々な点から価値が測られます。そして、その価値が高い物件が「収益性が高い」とされ、人気が上がるのです。
さて、リノベーションは空き家の価値を底上げするのに非常に有効。内装や設備を単に改装するのでは無く、豪華に、そして機能的に変えるので魅力が上がり、収益性も連動して向上するからです。

家賃の点で有利

不動産を賃貸として貸し出す場合、最も重要なのが「高い家賃を得る」ことと言えます。
さて、物件の魅力アップによる収益性の向上は、そのまま家賃のキープに有効となります。物件の状態が良ければ、高い家賃でも借主も納得するからです。
そして、リノベーションは収益アップに直結。空き家であっても家賃収入のためには有利となるのです。

売却の点で有利

リノベーションによる収益性アップは売却の点でも有利です。住宅の買い手は居住目的か投資目的が多いのですが、いずれの場合も人気が集まります。
また、不動産は売る時には意外に叩かれる物ですが、収益性を上げてしまえば、その様なスキを作ることも無くなります。高値での売却も可能なのです。

 

リノベーションの難易度

リノベーションは不動産活用に非常に有効。ただし、それは簡単な物かと言うと、決してそんなことはありません。では、リノベーションを効果的にするためには、どの様な条件があるのでしょうか。

資金力が必要

リノベーションは「価値を上げる改装」を指します。ですから、単に壁紙を変える様なレベルではありません。内装材や設備を変えるだけでなく、物件によっては間取りまで変えなければ収益性は上がらないのです。
ところで、今の住宅はLDKを中心にした間取り。対面式のキッチンが設置してあって、家族みんなの居場所となっている物も多く、スタイリッシュな造りとなっています。今のリノベーションは古民家を現代的にアレンジすることも可能。空き家だって不可能では無いことでしょう。しかし、いずれにしても資金が必要です。しかも間取りまで変えるならば、多額の資金が掛かります。資金的なハードルは高いのです。

労力が必要

リノベーションをするにしても、空き家をどの様にするかのプランニングしなければなりません。しかも、借り手の需要と合っていなければ収益性は上がらないので、様々な面での調査が不可欠、労力が必要なのです。
また、状況によっては銀行の融資が必要。不動産を貸し出す費用として融資を受けるには、通常のローンでは無く、投資向けのローンを組まなければなりません。しかも、金融機関によっては事業計画を要求して来るケースもあり、やはり労力は必要なのです。

勉強が必要

リノベーションには勉強も必要です。住宅設備をはじめとする資材には、様々なグレードや機能があり、それぞれの特性を知っていなければ良い物件にすることが出来ないからです。
例えば、キッチン部分を良くすることを考えましょう。リノベーションの資料を見るならば、そこにはアイランドタイプのキッチンが設置され、床材は天然木、壁は漆喰などでシックに作られているかも知れません。
しかし、その写真の様な家造りは簡単ではありません。特にキッチンは火と水を使う部分。使える内装材にも条件がありますし、換気扇の配置、配管なども適切であることが必要です。
特に賃貸として活用する場合には、入居者の満足度を上げなければなりません。やはり勉強は必要で、簡単では無いのです。

 

本当に成功は簡単なのか

不動産投資の情報を見ると、あたかも物件には自動的に入居者が入って来て、家賃も自動的に入る様に思えてしまいます。…しかし、それは本当なのでしょうか。

楽観しがちだが…

不動産投資の情報を見てみると、意外に良い材料ばかりが見つかります。良い例と言えるのが「不労所得」をキーワードとしたエピソード。家賃は勝手に入って来る…の様な耳障りの良い言葉が飛び込んで来ます。
しかし、実際には、それほど簡単な物ではありません。その様な物件は様々なメリットを隠している場合があるからです。
例えば都市近辺の物件では古くても駅からの距離が近かったりしますし、地方の物件であっても都市圏とのアクセスが前提であったりします。確かに田舎暮らしに憧れて地方の家を探す人もいますが、その様な場合であってもアクセスをはじめとする利便性が大前提となる場合も多く、難しい場合も多いのです。

物件の条件はハイレベル

投資用として空き家を使う場合、入居者が納得する様な家造りをしなければならないので、機能・デザイン・家賃、それぞれに説得力を持たせなければなりません。機能が良くても家賃が高ければ入る確率は落ちてしまいますし、家賃が安くてもボロボロであれば、やはり敬遠されてしまいます。
しかも、リノベーションには費用が掛かります。仕様的なレベルアップは可能ですが、賃貸物件として採算の合う範囲でのリノベーションになると難しい場合も多いのです。

現実の厳しさ

投資用として使うのであれば、更に難しい問題も生じます。税金、火災保険、銀行対策、法規的な問題…多彩な課題があります。
賃貸不動産として利用するのであれば、経営の上でそれらの知識は不可欠です。成功のためには総合的に知っておかねばならず、勉強をしなければなりません。決して片手間に出来るほど現実は甘くないのです。

 

まとめ

空き家の賃貸活用について、リノベーションを含めて考えて来ました。リノベーションにはメリットがあることが把握出来たことと思いますが、それと同時に賃貸経営のハードルの高さもイメージ出来たことと思います。
不動産投資の情報を見るならば、いかにも片手間で出来るビジネスの様に思えるかも知れませんが、決してそんなことはありません。安易に決めるのでは無く、ビジネスが成立するかじっくりと考えることをおすすめします。
売れない空き家の処分に関してはこちらをご参照ください。

高祖広季

空き家パスの運営会社、株式会社ウィントランスの代表です。 年間1,500件以上の空き家の相談を受けています。佐賀県出身です。