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なぜ空き家はここまで増える?空き家増加の問題を検証

なぜ空き家が増えるか知っていますか?

利用するのに難しい不動産は様々あると思われますが、空き家はその中でも代表例とも言えるのでは無いでしょうか。空き家は景観の点、衛生上の点、防犯の点など、多くの点で問題が起こりやすいからです。
ところで、今の国内の不動産の状況を見ると、空き家の増加に気が付きます。これは街造りや安全な生活を送る上で大きな問題になるので、見過ごすべきではありません。
では、空き家はなぜ増加するのでしょうか。空き家の再利用は簡単なのでしょうか。ここでは、それらの問題についてスポットを当てて解説します。

空き家はなぜ増えるか

最初に空き家が増える理由について挙げてみましょう。

少子高齢化・人口減少

まず挙げられるのが少子高齢化と人口増加です。
言うまでも無いのですが、住宅は人が住むからこそ建てられます。そして、住んでいる人が去ったならば、その家は用済みとなり、壊されるか空き家になってしまいます。ただし、家を壊すにしても多額の費用が必要。空き家になる傾向は強いです。
さて、少子高齢化と人口減少が慢性化すると、「去って行く人」はいても「入る人がいない」という減少が起こります。そのため、家だけが残ってしまい、空き家が増えてしまうのです。

供給過多

住宅が建てられる現場は街中で見かけると思います。しかし、それと同じ数だけの住宅が壊されているかと言うとそうではありません。やはり建てられる住宅の方が数は多いですし、そのままの状態で残る場合が多いのです。これは立派な供給過多です。
さて、ここで住宅の耐用年数について考えてみましょう。今の住宅で最も多いのが木造の在来工法です。この工法は法定耐用年数で22年。実際の耐用年数では30年以上とも言われます。つまり、それだけの耐久性を持つために壊さなくても良いと判断され、空き家として家が残るのです。

所有者不明

住宅は誰かの所有物であり、その情報は登記簿謄本に記載されています。そのため、所有者が分からない家であっても登記事項を調べれば、誰が持っているかが分かる様になっているのです。
しかし、登記事項を確認したとしても、所有者に連絡が取れない場合や、登記簿が更新されない場合もあります。その場合は空き家の持ち主が実質的に不明となり、放置されることもあるのです。その結果、その住宅は空き家として残ります。

都市部の空き家と地方の空き家

さて、不動産はどこにあるかによっても状況が違います。では、どの様に状況が違って来るのでしょうか。
ここでは都市部と地方の状況を比較したいと思います。

都市部と地方は状況が違う

中古不動産の流通を見てみると、都市部と地方では明らかに違います。
都市部では中古住宅の方が有利であったり、構造がしっかりしているケースも見られ、売却に有利な場合もあるのです。特に今の鉄骨系の住宅は法定耐用年数だけを見てみても40年以上は使えます。つまり、リフォームさえすれば立地が良く、利便性の高い家を造ることが可能なのです。空き家としても売りやすくもなります。

地方は高値が付きにくい

その一方で、地方では確かに立派な家はあるのですが、都市部までのアクセスが良くない場合も見られ、通勤などにおいても不利です。しかも地方の人口減少は大きな問題。販売条件も悪くなります。そうする物件に高値が付きにくくなり、空き家になる上での更なる悪循環に陥るのです。

地方の空き家が増えるメカニズム

この様に地方の物件は売りにくい現実があり、しかも空き家は増えやすいです。では、この空き家が増えるメカニズムはどの様な物なのでしょうか。

空き家は儲からない

まず挙げられるのが「空き家は儲からない」という現状です。
これは物件が安くなるので売り主としても儲からないのですが、不動産会社としても儲からない現状があります。と言うのも不動産会社の仲介手数料は物件の価格と連動しているからです。つまり、安くなればそれだけ手数料も減ってしまいます。

広告宣伝費が必要

物件を売るためには顧客に対するアナウンスが欠かせません。
さて、アナウンスですが、これは物件によって発生する費用が異なります。売りやすい物件は費用が安く済み、売りにくいと高くなるのです。そして、広告宣伝費が掛けられない場合には物件の売れる確率も低くなります。

放置される空き家は増える

この様に、空き家は販売においても逆境にあります。そして、その逆境の立て直しは難しく、手詰まりになってしまうことも珍しくありません。その結果、放置される空き家は増えてしまい、増加も慢性化してしまうのです。

空き家の個人での再生は可能か

さて、空き家の放置は今後も更に大きな問題になり得ます。そのためには再生が必要なのですが、果たして個人のレベルでは可能なのでしょうか。

主要構造について

まずは住宅の主要構造です。これは部材の強度や接合の条件により変わります。強度が落ちていなければ建物の耐震性や耐風圧なども保持されるのです。ですから、治さずとも使える場合も多いです。
尚、建物の強度の落ちる条件は部材の腐食など。鉄骨系であれば構造部材のサビ、木造住宅ならば部材の腐りやシロアリ被害です。

設備・内装について

次に設備や内装です。これは変えなければならない場合が多いです。この部分は時間と共に老朽化してしまうからです。
一般に浴室やトイレなどの耐用年数は10年です。確かに10年を迎えると突然壊れるのではありませんが、故障の確率は多くなってしまいます。
また、壁紙などの内装材は日が経つと変色や剥がれが発生してしまい、交換の必要となるのです。

リノベーションの技術

では、この様な住宅の再生は不可能かと言うと、決してそんなことはありません。今の住宅はリノベーションによる価値向上も可能。収益性を上げることも人気を上げることも不可能では無いのです。
例えば、古い住宅の場合は間取りが畳の大きさを基準にしていますが、今の住宅は設計の技術も進んでいるので、自由な間取りが出来ています。そのため、古い住宅を今のスタイルにするためには間取りを含めた改装が必要です。その間取り変更を今のリノベーション技術は可能にしています。
当然ながらトイレや浴室などの変更も可能。物件の価値向上を実現しているのです。

個人での再利用は簡単か

現代の技術を結集した今の住宅は高品質で長持ちします。メンテナンスをしっかりとして、リノベーションで付加価値の底上げをするならば、空き家の活用は現実味を帯びて来ることでしょう。実際、不動産投資について調べてみると、築古の物件のリノベーション成功例を見ることが出来ます。そして、高い利回りを上げている実績も見て取れもします。
しかし、その様なリノベーション技術的には可能であっても、資金的な理由などから難しい場合も多く見られます。良いリノベーションをしようとすると、設備や資材に多額の費用が発生するからです。例えば、床材を考えてみても、合板をベースにした物と天然木をベースにした物では価格が大きく異るのです。
この様に、空き家の個人による再生は簡単ではありません。ですから、リノベーションと同時に売却も視野に入れ、専門の会社と相談するのがベストです。

空き家をリノベーションして再利用する選択肢については、こちらの記事で詳しく書いています。

まとめ

空き家の増加について解説しました。空き家の増える現状やメカニズムも分かったことと思います。
そして、都市部と地方でも空き家をめぐる環境も変わっていること、個人での再生などもハードルが高い現実も把握出来たことと思います。
空き家の扱いは放置された物件の中に埋もれさせてしまうと、再生にしろ売却にしろ難しくなる可能性は高いです。ぜひ、専門の会社に相談してみましょう。

空き家の増加の件に関してはこちらもご参照ください。

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