私道トラブルとは？よくある問題と回避・対処方法。売却前に知っておきたいことを解説！

私道に接している土地は、公道に接している土地よりも維持管理に関する私道のトラブルが多いです。

原則として私道は、その私道所有者で維持管理を行わなければなりません。そのため、私道所有者間で維持管理の方法を取り決めたり、私道を所有していなくても使用する場合には所有者に対して使用許可を得る必要があります。

私道に接する土地は、私道に関するトラブルや維持管理の手間・コストがあることから、売却価格にマイナスに働く傾向にあるため、見積もり時に「想定より売却価格が低い」と驚く方も少なくありません。ただ、トラブル回避・対処方法を押さえておけば、売却価格のマイナスをある程度抑えること、売却後のトラブルを防ぐことは可能です。

本記事では、私道に接する土地を所有している方やこれから私道に接する土地の売却を検討している方に、私道に関してよくあるトラブルや、その回避方法、トラブルに巻き込まれてしまった時の対処方法について解説していきます。

空き家パスは、私道に関する権利関係のトラブルがある不動産の買取も得意としている買取会社です。私道に接する家の売却でお困りの際は、空き家パスにご相談ください。ご相談や査定は無料です。

そもそも「私道」とはどんな道？

「私道」とは、個人や団体等が所有している道路のことをいいます。国や自治体が所有している「公道」は、所有者である国や各自治体が道路の維持管理を行いますが、「私道」は原則、私道所有者が維持管理をしなければなりません。

私道の通行権や掘削工事の許可権限も、その私道所有者にあります。

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私道には大きく2種類ある

私道には、大きく分けて2種類あります。

この2種類の私道の違いについて解説します。

共同所有型私道

【図1】

共同所有型私道とは、私道である１つの土地を複数人の共有名義で所有している状態のことをいいます。

その私道に、私道持分を設定し、私道持分を持っている全員で私道の維持管理を行います。1つの私道を複数人が共有・維持管理するというイメージです（図1）。

相互持合型私道（分筆型私道）

【図2】

相互持合型私道とは、私道部分を分筆して、その私道を利用する人たちで1筆ずつ単独名義で所有している状態のことをいいます（図2）。

基本的には、所有している1筆について維持管理を行いますが、私道を通行掘削する際には他の私道所有者の承諾が必要になる場合もありますし、反対に、承諾を求められる場合もあります。

もしも、「私道を利用したいけど、私道の持分や所有権がない」といった場合には、私道所有者から通行掘削承諾書を取得しなければなりません。この承諾書が無いと土地の売買や建物の建て替えができない場合があるためです。私道に面している不動産を売却する場合は、買主から私道の通行掘削承諾書を取り付けることを売買条件とされることもあります。

よくある私道に関するトラブル

私道については、以下のようなトラブルが想定されます。

「住み始めてから初めて私道のことを知った」や「相続で得た家が私道に接しているが詳しくないため何をしたらいいかわからない」ということは決して少なくはありません。ところが、知らずにいるとトラブルに巻き込まれてしまいます。

すでに私道に接する土地を所有している方も、これから私道に接する土地の売却を検討している方も、私道に関するトラブルに巻き込まれないように知識を蓄えて備えておきましょう。

所有者に通行を承諾してもらえない

相互持合型私道（分筆型私道）、もしくは指導持分がない場合によくあるトラブルです。
私道は、私道所有者が維持管理を行うことが一般的です。そのため、その私道を利用したい場合は、私道所有者から私道の通行の承諾を得なければなりません。

しかし、私道の所有者によっては通行を承諾してくれなかったり、通行料を請求してきたりといったことがあります。もともとは良好な関係性を築けていたにもかかわらず、私道所有者が変わったことをきっかけに、関係が悪化して嫌がらせで通行を承諾していないケースもあるほどです。

対象となる私道が建築基準法上の道路であり、法的な正当性がある場合には、裁判で解決するという方法もありますが、時間や労力、費用などのことを考えると最善策とはいえないでしょう。また、裁判後にさらなる関係悪化、という可能性も否定できません。

掘削の許可がもらえないので水道管やガス管の埋設工事ができない

相互持合型私道（分筆型私道）、もしくは指導持分がない場合によくあるトラブルです。
新たにマイホームを建てるとき、大規模なリフォームやリノベーションをするときなどは、上下水道やガスなどライフライン関連の埋設管を引き込む掘削工事を行う必要があります。

所有する敷地が公道に接しているのであれば、自治体から掘削工事の許可を得られれば問題ありません。しかし、所有する敷地が私道に接している場合は、私道の所有者から工事車両や作業員が通行すること、そして、引き込み工事のために私道を掘削することの両方の許可を得る必要があります。「私道の通行と掘削の許可が得られていない」ということを理由に業者から工事を断られることも少なくありません。

なお、2023年4月に改正民法が施行され、他人が所有するライフラインの設備を使用する権利（設備使用権）が明確化されました。これにより、あらかじめ私道所有者に通知をした上で、必要な範囲内で私道を使用することが可能になりました。
ただし、相手に償金を支払わなければならない可能性や、自力救済が禁止されているなど、個人が判断して行うにはハードルが高いのが事実です。

私道に接する不動産の売買にお悩みの際は、弁護士などの専門家や、そのような不動産の売買を得意としている不動産会社への相談をおすすめします。

私道持分がある場合には、私道の維持管理コストがかかる

公道の維持管理は所有者である国や自治体が行いますが、私道は国や自治体以外の個人・団体が所有する道路です。したがって、所有者である個人・団体が維持管理し、かかった費用も負担しなければなりません。例えば、どうしても私道を舗装しなければならない事情が出てきたら、その舗装に要した費用は私道所有者で負担し合うことになります。

また、私道に埋設されている上下水道やガスの配管は私設管であることもあり、配管も経年劣化するため、最悪の場合、破損する恐れがあります。その場合、配管の修繕費用を負担するのは利用者です。

さらに、私道上に自動車や粗大ゴミが不法投棄されてしまったというケースもあります。持ち主を特定したり業者を呼んだりすることは、とても骨の折れる作業であり、当然廃棄費用も発生します。

私道所有者は、このような維持管理コストも考慮する必要があるのです。

知らぬ間に私道共有者全員分の固定資産税を支払っている可能性がある

私道だけではなく、土地や家屋などの不動産を複数人で共有している場合、固定資産税は、共有者全員が連帯して全額を納税する義務を負っています。

しかし、共有者の持分に応じた課税はできないため、代表者に対して納税通知書が届きます。

その代表者が共有者全員分の税額だと知らずに全額を納税してしまうことがあり、数年が経過してから「返還してほしい」と他の所有者とトラブルに発展することも珍しくありません。

もしも、納税通知書にご自身の名前と「外◯名」と記載されていたら、他の共有者と納税方法について相談し、各持分に応じた負担割合で納税するようにしましょう。

トラブルを回避・対処するための方法

私道に関してはトラブルも少なくないため、回避・対処するための方法もお伝えしていきます。

詳しく見ていきましょう。

私道持分がない場合には、持分を購入する

私道持分を持っていない場合、持分を購入することで、私道持分の負担割合に関わらず私道を自由に通行・利用できるようになります。

つまり、持分を取得することで、他の私道所有者と同じように権利主張ができるというわけです。

また、「共同所有型私道」の形式で私道を共有すれば、私道の共有者が自宅の前に車を停めて駐車場として不当に利用する、ということもできなくなります。

持分を購入できない場合は、覚書を交わす

私道に接する土地を購入したものの、私道持分を購入できないということもあります。

その場合、覚書や承諾書を交わし、私道所有者と私道利用者の間で利用条件や個別具体的な取り決めを明確にしておきましょう。

例えば、私道の通行や維持管理、通行料の有無、上下水道やガスの配管敷設に関することなどが覚書や承諾書に明記すべき項目です。第三者に私道を譲渡した場合にも、覚書や承諾書の内容を継承するかどうかも記載しておくと、所有者変更によるトラブルを防ぐことができます。

そして、覚書や承諾書は、必ず当事者が署名・捺印し、控えを各人で大切に保管しておきましょう。

なお、個人間でやり取りすることに抵抗がある場合は、私道に接する土地の売買実績が豊富な不動産会社や弁護士などの専門家に相談すると安心です。

管理組合を設立する

私道の維持管理には配管敷設や放置車両の撤去、共有者間の利用マナーなど、さまざまな問題やトラブルが起こるため、管理組合を設立して対処するという方法も有効です。

組合設立にあたっては、管理規約の作成や修繕費の積立などの労力はかかります。しかし、管理組合内で役割分担を決めたり、トラブル対応の担当者を当番制にしたりすることで、私道共有者間の連携や連帯感が生まれる効果が期待できます。

「いずれは自分もトラブル対処の当番になる」と考えれば、周囲の人からも理解が得られ、自然と協力的な体制が作られていくでしょう。

他の私道共有者と密にコミュニケーションを取るようにする

ここまで挙げた回避・対処法も大切ですが、最善の方法は、他の私道共有者と密にコミュニケーションを図り、私道の取扱いについて十分に話し合うことです。

私道の維持管理やその方向性、コスト、固定資産税の納税方法など、トラブル発展につながりそうなことを情報共有し、双方納得のうえで進めていくことが、将来のトラブルの芽を摘むことにつながります。

まとめ

この記事では、私道に関するよくあるトラブル、トラブルの回避・対処するための方法について解説してきました。

そのため、私道に接する土地を所有している方やこれから私道に接する土地の売却を検討している方は、私道所有者間との良好な関係を築くことや、協定や覚書の有無を明らかにしておきましょう。

不動産の売却価格において、私道に接する土地はトラブルや維持管理の手間がかかることから、マイナス要素となったり、買い控えられたりする要因になるため、不動産取引の専門家やプロに相談することをおすすめします。私道に接する土地や空き家などに関するお困りごとやお悩みを抱えている方は、取引実績が豊富な『空き家パス』にお気軽にご相談ください。

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