雑種地に家は建てられる？地目変更や相続時の注意点について解説

土地を相続したのであれば有効活用できることが望ましいですが、地目が宅地ではなく雑種地の場合は活用方法に注意が必要です。また、登記されている地目と現況が異なる場合もあり、雑種地かどうか見た目では分からないこともあります。
そこで、この記事では相続した土地が雑種地だった場合の対処について解説します。

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雑種地とは？

雑種地を一言で表すと、「決められた使用用途のどれにも当てはまらない土地」です。
そもそも土地は利用用途によって「地目」が決まっており、本来それに沿った使い方をしなければなりません。
しかし、全てのケースに使用用途が当てはまるわけではなく、雑種地はこうした利用用途が不明確な土地に設定される地目です。

地目には23種類ある

不動産登記法では23種類の地目が定められており、次のような特徴があります。

雑種地の具体例

雑種地は他の22種類にあてはまらない土地に当てはまる地目です。材置き場があることから、利用用途から雑種地かどうかを判断するのは難しいといえます。例えば駐車場や資材置き場、ゴルフ場などが挙げられます。ただし公園や公衆用道路の地目が雑種地になっていることもあります。登記と現状が異なるケースについては以下で解説します。

登記と現況が異なる時の対応方法

本来、土地は地目に沿った使われ方が理想であることから、利用用途が代わった場合は地目変更登記をする必要があります。しかし、地目変更登記は費用がかかる上に罰則もないことから、そのまま変更した用途で使用している売主も多いです。そのため、登記を現況が異なるケースは多くみかけます。
そこで、土地を相続する際にはまず全部事項証明書を取得し登記されている地目を調べ、現況と違っていないか調べるのがポイントです。そして、違っていることが判明した場合はこのまま相続しても良いか専門家に確認することが、おすすめの対応方法といえます。

雑種地で家を建てたい場合はどうしたらよい？

相続した土地に家を建てようと計画した場合、雑種地であっても建築できる可能性はありますがいくつか注意点があります。この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。

雑種地に家は建てられる？

家を建てるのであれば、雑種地を宅地に地目変更登記することで可能となります。また、雑種地以外であっても宅地に変更できるのであれば建築することはできますが、地目によっては宅地に変更できないケースもあるため、注意が必要です。その点、雑種地は比較的容易に地目変更することができます。

地盤改良が必要な場合がある

長期間更地になっている土地など、家を建てるに適さない状態の雑種地もあります。このような場合は地盤改良を行い、家を建てても問題ない強度にする必要がありますが、宅地に地目変更登記する場合はこういった造成が完了した後になります。
また、造成費には多くの費用がかかることから、家を建てるに適しているかどうかを慎重に検討すべきです。

市街化調整区域内の注意点

雑種地であっても宅地に地目変更登記をすれば家を建てることはできますが、そのルールは市街化区域に適用され、市街化調整区域の雑種地を宅地に地目変更することは非常に難しいとされています。なぜなら、市街化調整区域はそもそも街づくりを抑制するエリアとなっていることから、家を建てることも禁止されているエリアだからです。
そのため、市街化調整区域の雑種地は本来宅地に地目変更することができず、分家要件など特殊な条件を満たした人以外は許可がおりないことを知っておく必要があります。

雑種地から宅地への地目変更方法

雑種地を地目変更し家を建てるという活用方法は多くの売主が選択していますが、中には雑種地のままにしておく売主もいます。たとえば駐車場やコインランドリーとして有効活用するのであれば地目変更する必要がなく、その結果変更にかかる登記費用を節約することができます。
ただし、活用方法によっては宅地に変更した方が良いケースもあるため、相続した時点で十分に検討する必要があります。

地目変更の流れとメリット

地目変更は司法書士などの専門家に依頼するケースが一般的ですが、土地を管轄する法務局に申請書類を提出することで、自分で登記変更することもできます。また、地目変更登記は登録免許税がかからないことから費用が安くすみ、宅地にすることで有効活用の選択肢が広がります。
このことからも、相続した土地の活用方法で悩む場合は、とりあえず地目変更登記しておくこともおすすめです。

地目変更前の事前調査が大切

宅地に地目変更することで有効活用の方法は増えますが、そもそも住宅に適しているかどうかを調べておくことも重要です。なぜなら、ガケに隣接していたり前面道路が狭いといった理由で家を建てるには条件が厳しい土地の場合、宅地として有効活用できないケースが多いからです。この場合は地目変更登記をしてもメリットがないといえます。
このような失敗をしないためにも、相続する土地を入念に事前調査した上で活用方法をイメージしておくことがポイントとなります。

雑種地の有効活用方法

雑種地を活用するには駐車場やコインパーキングが代表的な方法ですが、これ以外にもコンビニ用地や店舗用地として貸し出す方法もあります。これらの方法は市街化調整区域の雑種地であっても建築許可がおりる可能性があるため、活用が難しい雑種地を相続した場合におすすめです。

相続した土地が雑種地だったら？

雑種地を相続した場合には、この章で解説する対処法を実践することをおすすめします。

相続したらまずやること

土地を相続した場合、まずは固定資産税評価書と全部事項証明書を取得することから始めましょう。この2つの書類には土地の地目が記載されていますが、内容が異なるケースがあります。
また、固定資産税は固定資産税評価書の地目によって評価計算されることから、評価書が宅地の場合は利用用途が雑種地であっても宅地で評価されてしまうため、注意が必要です。

土地評価の方法と特徴

土地の評価は「所有者が自由に扱えるかどうか」という点がポイントになります。たとえば雑種地を何もしないまま放置した場合、固定資産税は100%で評価されます。しかし、駐車場や資材置き場、トランクルームなどの方法で賃借した場合は賃借権が発生し、その分の評価額を下げることができます。
このように、土地の評価は使い方によって左右されるため、有効活用の仕方で節税することも可能です。

相続税の評価と節税方法

相続税についても前述したように、利用用途によって評価が異なります。ただし、一定の条件をクリアすることで「小規模宅地の特例」を受けることができ、以下のような控除を受けることができます。

雑種地にも固定資産税はかかる

雑種地であっても固定資産税はかかってしまうため、地目変更登記せずに放置していても税金対策になるわけではありません。そこで、この章では固定資産税の計算基準と節税方法について、解説します。

評価方法と計算基準

固定資産税は固定資産税評価書に記載されている課税額に対し、1.4%の税率を掛けたのが税額となります。この課税額は資産価値が高いと判断された場合に高くなりますが、一般的に雑種地は他の地目に比べて安くなる傾向にあります。
ただし、実際の利用用途と照らし合わせた上で課税額を上乗せされることもあるため、注意が必要です。

税金が高額になる理由と対策

税金が高額になる理由として、有効活用していないという点が挙げられます。たとえば居住用財産として土地を活用した場合、固定資産税の評価額を1/6にすることができます。
また、居住用ではなくとも賃貸にだすことで評価額を大きく下げることができることから、節税対策という意味でも土地の有効活用はおすすめです。

まとめ

雑種地は不動産登記法に定める地目の中で、どれにも当てはまらない土地に設定されます。そのため、雑種地で放置していれば固定資産税や相続税が安くなるように思えますが、実際には有活活用した方が得になるケースが多いです。
このことからも、土地を相続する際には地目を調べ、雑種地の場合は活用方法を専門家に相談しながら決めることをおすすめします。

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