抵当権を抹消するにはどうしたらいい？手続きの方法と費用を解説

不動産を売却するためには抵当権設定登記が必要となりますが、司法書士に依頼することなく自分で申請することも可能です。ただし、手続きのための書類に不備があると登記できなくなるため、注意が必要です。さらに、抵当権抹消には費用がかかることから、負担する費用のイメージを持っておくことがポイントです。
そこで、この記事では不動産売却における抵当権の抹消手続きについて、解説します。

抵当権とは

抵当権が設定されている不動産は多いですが、そもそもどのような性質を持った権利なのかを把握しておく必要があります。この章では抵当権の概要と抹消手続きが必要なタイミングなどについて解説します。

抵当権とは？抵当権抹消登記が必要なのはどんな時？

抵当権とは住宅ローンなど不動産を担保として融資を受ける際に、不動産に対して金融機関が設定する権利のことです。たとえば住宅ローンを組み一戸建てを購入した場合、金融機関は融資を実行する代わりに所有している土地と建物に対し抵当権を設定します。こうすることで買主が返済困難に陥った際に物件を売却し資金回収することができます。つまり、抵当権とは抵当権者である金融機関にとって資金回収の「保険」といえます。
このことからも、不動産売却時には抹消手続きを進める必要があります。なぜなら、抵当権は所有権を阻害する権利であることから、新しいオーナーの所有権が脅かされる取引になってしまうからです。
そのため、不動産を売却する際には抹消登記を行い、住宅ローン残債を完済することが必要です。

消滅と抹消の違い

消滅とは最初からあった権利が無くなってしまうことを指し、抹消とは権利を消すことを指します。たとえばローンが全て返済され銀行に対して借金がなくなった場合、債務者としての責任も債権者としての権利も消滅することになります。そのため、抹消登記手続きを行い、登記簿謄本の内容を変更する必要があります。
このように、消滅と抹消の意味は異なりますが、ほとんどのケースでは「抹消」という言葉が使われます。

抵当権つきの不動産を相続した場合

相続は財産だけでなく負債も相続することになるため、抵当権が設定されている不動産を相続する場合はその債務も相続することになります。この場合は金融機関に連絡し債務者変更の手続きをする必要がありますが、住宅ローン完済後の相続であれば抹消の登記申請所を提出することで変更できます。
こうした抵当権の設置有無は登記事項証明書を確認することで把握できることから、相続登記の前にチェックしておくことがおすすめです。

抵当権抹消の手続き

抵当権抹消には決められた手順と必要書類があり、さらに自分で申請する場合と司法書士に依頼する場合でも手続きは異なります。特に不動産の売却は抵当権抹消を期日までに完了させなければならないことから、確実に抹消できるよう事前準備が重要です。この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。

抹消登記の手続きと流れ

住宅ローンを完済すると銀行から抵当権の解除に関する書類と委任状が届き、必要書類と合わせて保管します。そして、申請書を記入し法務局に提出することで申請が可能となり、抹消が完了したとの連絡があれば全部事項証明書を取得し確認します。
抹消登記の手続きはこのような流れになるため、あらかじめ把握しておくことでスムーズに抵当権の抹消を進めることができます。

自己抵当権抹消と他人抵当権抹消の違い

抵当権を抹消するためには自己抵当権抹消と他人抵当権抹消があり、所有者の手間と費用が異なります。

自己抵当権抹消の手続き

自己抵当権抹消とは、名義人自らが抵当権を抹消する手続き方法です。司法書士を通さないことから報酬がかからない一方で、全ての準備をプロの手を借りずに完了させなければなりません。また、法務局との申請手続きについてはやり直しが発生する可能性が高いことから、不動産売却を理由に抵当権を抹消する際には早めに準備を進める必要があります。

他人抵当権抹消の手続き

他人抵当権抹消の手続きとは、司法書士に抵当権抹消に関する手続きを一任する方法です。この方法であれば所有者は手間が全くかからず、必要書類の一部も司法書士が収集してくれます。そのため、多くの所有者が抵当権の抹消については司法書士に依頼しています。

手続きに必要な書類

抵当権抹消を自分で実施するにしろ司法書士に任せるにしろ、次に挙げる書類を用意しなければなりません。また、司法書士の職権では取得できない書類もあることから、この章で解説する書類の有無を事前に確認することをおすすめします。

登記識別情報通知

登記済の内容を確認することができる書類で、権利証とも呼ばれます。この書類は司法書士が取り寄せることはできず、原本は所有者しか保有していません。また、紛失した場合は再発行ができず、司法書士との事前面談が必要になります。この場合は数万円の追加費用が発生するため、注意が必要です。

登記事項証明書

現在の登記名義人を確認することができる書類で、法務局で取得するか不動産会社に依頼し職権で取得してもらう必要があります。
なお、この書類は前述した登記識別情報通知に記載されているナンバーと登記事項証明書のナンバーが合致していることを確認するために使用します。

住民票

登記事項証明書に記載されている住所と現在の住所に変更がある場合、抵当権抹消登記の前に住所変更登記が必要となることから、住所が合致していることを確認するための取得する書類となります。つまり、住所が変わっている場合は抵当権抹消にかかる登録免許税とは別に費用が発生するため、注意が必要です。

戸籍謄本

結婚などの要因によって氏名が変わっている場合は、戸籍謄本が必要です。この書類は本籍がある役場で取得することになるため、本籍が遠方にある場合には早めに準備することをおすすめします。
なお、戸籍謄本については司法書士の職権で取得することができるため、本籍が遠方で取得できない場合は郵送対応してもらうか司法書士に取得を依頼することが、効率の良い方法といえます。

抵当権抹消にかかる費用は？

抵当権を抹消するためには登録免許税と司法書士に支払う報酬が必要となるため、事前に相場を把握しておくことが重要です。この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。

抵当権抹消の登録免許税

登記簿謄本に記載されている抵当権を抹消するためには、登録免許税という税金が発生します。この税金は抵当権1本につき1,000円の費用がかかり、本数に応じて費用が変わります。そのため、抵当権の設定本数が分かれば事前に費用を計算することが可能です。

司法書士手数料

登録免許税の費用は決められていますが、司法書士への報酬はエリアによって1万円〜3万円と相場に差があります。このことからも、抵当権抹消を司法書士に依頼する際にはまず見積もりを取得し、費用のイメージを持っておくことがポイントです。
なお、司法書士への報酬と前述した登録免許税は合わせて支払うことが多く、登録免許税だけ法務局に納税するわけではありません。つまり、司法書士から提示される見積もりは「報酬＋登録免許税」という内訳になっていることを知っておく必要があります。

抵当権抹消の費用負担者はだれ？

原則、抵当権抹消にかかる費用は不動産の所有者となり、抵当権の種類にかかわらず責任が発生することを知っておくべきです。たとえば相続人が設定した抵当権が抹消されずに残っており、後から抹消手続きをした場合であっても現所有者が負担することになります。
また、このケースで他の法定相続人に費用負担を強制することはできないため、抵当権の有無は相続時において必ず確認すべきです。

抵当権抹消手続きで注意すること

抵当権を抹消する際には、次のポイントに注意しておくことをおすすめします。

名義人が亡くなっている場合

相続登記が実施されておらず名義人が亡くなっている場合、相続登記されているかどうかが重要なポイントとなります。相続登記がされているのであれば抵当権を設定した債権者が登記義務者となり、抵当権抹消の手続きを行います。
また、相続登記がされていない場合は法定相続人の1人が抹消手続きを行うことになりますが、相続人であることを証明するために戸籍謄本などの書類を用意する必要があります。
このように、名義人が死亡している場合は相続登記の有無を確認することが注意点となります。

完全に抵当権が抹消されたか確認する

抵当権抹消の手続きは不備がなければ順調に進み、法務局の登記官によって登記の変更が完了となります。
しかし、ヒューマンエラーや手続きの遅れなどによって抹消が完了されないこともあり、不動産売却の際には大きなトラブルになりかねません。このようなリスクを避けるためにも、抹消が完了されたかを登記簿謄本などで確認することをおすすめします。

抵当権抹消後の不動産を高く売却する方法

抵当権が抹消された不動産は所有権を阻害する権利が設置されておらず、住宅ローンの残債を気にすることなく価格設定することができます。そのため、不動産会社に査定を依頼し、売却可能なギリギリの販売価格に設定することが、高値売却のコツです。
また、不動産を高く売るためには不動産会社選びも重要となり、不動産の種別やエリアによって得意分野が分かれることもあります。このことからも、売却予定の不動産種別とエリアにおいて売却実績の多い不動産会社を選定し、信頼できる担当者に販売を依頼することがおすすめです。

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