固定資産税評価額の調べ方は？計算方法を分かりやすく解説！

不動産を所有している間は固定資産税を毎年納税する義務が発生しますが、納税通知を確認する以外にも自分で計算する方法があります。また、不動産の種別によって評価額が異なることから、正しい算出方法を知っておくべきです。
そこで、この記事では固定資産税評価額の調べ方と税額の計算方法について解説します。

固定資産税評価額は固定資産税を計算する上で重要な指標

固定資産税とは文字通り、固定された土地や建物に対する資産税です。そのため、所有権を保有している時計や車といった償却資産も固定資産として課税されることになります。また、1月1日時点の所有者に対して課税されることになり、不動産売却や相続によって取得する際には注意が必要です。
そして、この税金を計算するためには固定資産税額を把握する必要があり、一般的には固定資産税評価額と呼ばれます。この評価額が市町村に納税する標準額となり、固定資産税を計算する上で重要な指標となります。
このことからも、固定資産税を計算する際には税率だけでなく、評価額を正しく算出することが重要といえます。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは固定資産税を算出するための基準となる評価額で、固定資産評価基準に基づき算出されます。また、この評価は土地や家屋によって計算式が異なり、さらに土地の地目や建物の用途でも基準が分かれます。
つまり、固定資産税評価額を計算するためには不動産の地目や用途を正しく把握することがポイントといえます。

固定資産税評価額は財産を価値を知る上で

通知書に記載されている固定資産税評価額によって、保有している不動産の価値をある程度把握することができます。そして、この基準は相続税や取得税を算出する上でも必要となることから、固定資産税評価額は財産の価値を知る上で重要な要素です。
なお、固定資産税は各自治体が3年に1度評価を見直す評価替えがあり、令和6年が対象年となっています。つまり、令和5年度と6年度で不動産の価値が変わる可能性があることを、知っておくべきといえます。

固定資産税評価額の計算方法

この章では、固定資産税評価額の計算方法について解説します。地価と償却に基づく計算方法とe-Taxを使った計算方法がありますので、参考にしてください。

地価に基づく計算

地価は土地の評価額を計算する際に使われる方法で、「路線価方式」または「標準地比準方式」によって算出されます。
このうち、路線価方式を使うことが多く、次の計算式によって算出されます。

上記の評点は市区町村によって異なり、原則1評点＝1円として扱います。
また、土地は住宅用地である宅地や雑種地など地目によって補正される部分もあり、場合によっては軽減措置を受けることもできます。ただし、土地の地目は登記上ではなく課税台帳に記載されている地目が適用されるため、調べる際には注意が必要です。

減価償却に基づく計算

減価償却は建物の評価額を算出する際に使われる方法で、計算式は次のようになります。

再建築費表点数とは、同じ規模の一戸建てを再建築した際にかかる価格となっており、複雑な計算が必要になることから会計士や不動産会社に問い合わせするのがおすすめです。また、経年減点補正率とは経年劣化によって建物の価値が下がる分を補正する割合のことで、法務省によって減点率が定められています。
このように、建物の再建築価値と築年数を考慮することで、建物の評価額を算出することが可能となります。

e-Taxを使った計算方法

固定資産税は確定申告をすることなく納税することから、原則e-Taxを使うことはありません。ただし、事業用としての償却資産がある場合は1月1日時点の所有状況を申告する必要があり、その際に評価額を把握することができます。
そのため、不動産賃貸業や農業を営んでいる人はe-Taxを使って調べることもおすすめです。

標準価格と倍率

固定資産税について調べていくと標準価格という言葉を聞くことがありますが、この価格は評価額と同じ扱いとなっており大きな違いはありません。ただし、市町村によっては固定資産税標準額を「標準額」や「標準価格」と表記することもあるため、同じ内容として知っておくべきです。
なお、固定資産税は評価額に対して1.4%の標準税率を掛け合わせることで算出できます。

不動産ごとの評価額

固定資産税の評価額は不動産の種類によって異なります。ここでは土地、家屋、住宅、事業所、マンションの場合についてそれぞれ詳しく解説します。

土地の固定資産税評価額

土地の評価額は固定資産税路線価×土地面積×評点で算出することになりますが、路線価は国土交通省が公開している標準地・基準地検索システムによって検索することができます。このシステムでは固定資産税だけでなく、相続や贈与に関する公示価格を調べることができるため、おすすめです。

家屋の固定資産税評価額

家屋の評価額を調べる際には、再建築価格と築年数による補正率を把握する必要がありますが、不動産鑑定士や会計士ではなければ正確に計算することは難しいとされています。そのため、なるべく早くに専門家へ相談することが重要です。

住宅の固定資産税評価額

土地の中でも住宅は軽減措置を受けられることがあり、新築住宅を建てる場合に適用されます。この特例を受けることで固定資産税を1/2にすることができますが、一般の住宅は3年、長期優良住宅は5年間となります。
また、3階以上の耐火建造物の場合はそれぞれ5年と7年に延長されることから、新築住宅を建てる際にはチェックすべきです。なお、新築住宅に限らず、宅地であれば200㎡以内を1/6、200㎡を超える部分は1/3に軽減されます。
このように、土地に関する税制優遇は多く用意されています。

事業所の固定資産税評価額

事業所の固定資産税は償却資産とそれ以外の部分で計算方法が異なり、償却資産は耐用年数に合わせた計算が必要です。そのため、非常に複雑な計算になることから、会計士に相談することをおすすめします。

マンションの固定資産税評価額

マンションの固定資産税評価額は国土交通省が公開している公示価格に対する割合で調べることが多く、土地は公示価格の70%、家屋は再建築価格の50%前後になることが多いです。このことからも、マンションの固定資産税評価額は幅があることを知っておく必要があります。

固定資産税評価額の調査方法

固定資産税評価額を調べるには、次の方法がおすすめです。

オンラインでの調査方法

一般的な方法として、標準地・基準地検索システムなどのオンラインシステムを活用する方法があります。この方法は遠方の不動産でも調べられることから、一般のオーナーだけでなくプロも頻繁に利用するシステムです。また、使い方も丁寧に記載されていることから、固定資産税評価額を調べる際にはおすすめの方法といえます。

実地調査の方法

総務省では実地調査を「必ずしも現地に赴く必要はない」としているため、航空写真などを利用して調べることが多いです。この方法によって現地が更地かどうかを確認し、税制優遇の適用有無を確認することが一般的です。

税務署での確認方法

もっとも正確に評価額を調べたいのであれば、税務署で固定資産台帳や納税履歴を確認するのがおすすめです。税務署では納税に関する情報が全て揃っていることから、相続や贈与に関連する内容や固定資産税の償却方法を知りたい場合にも便利です。
このことからも、固定資産税に関する質問もしておきたい場合は、税務署に相談すべきといえます。

固定資産税評価額から実際に固定資産税を計算

たとえば面積100㎡の土地（評価額2,000万円）、2階建ての長期優良住宅の建物（評価額1,000万円）を建てた場合、次のような固定資産税額となります。
2,000万円×1/6×1/3×1.4%=約1.5万円
1,000万円×1.4%＝14万円
合計：約15.5万円（取得後3年間）

まとめ

固定資産税を調べるためには固定資産税標準額を計算する必要があり、土地と建物によって計算方法が異なります。さらに、土地の利用方法によっては減税措置を受けることもできることから、どのような目的で使用しているのかを確認し、その上で最適な計算方法を選ぶことが重要です。
固定資産税は空き家であっても発生するため、相続した空き家がある方は一度確認しておくことをお勧めします。空き家の管理に困っている、空き家を手放したいなどのご相談は、全国の空き家買取を専門でおこなっている「空き家パス」にぜひご相談ください。
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