事故物件か見分ける方法は？購入してしまった場合の対処や売却方法も解説！

購入を検討している物件が事故物件だと分かった場合、購入を躊躇してしまう買主は多いです。
その一方で売却しようとしている不動産が事故物件だと知らずに販売している売主もいることから、事故物件かどうかについて事前に確認する必要があります。
ただし不動産業者が公開する物件情報には売主と買主が知りたい情報が全て記載されているわけではなく、宅地建物取引業法で定められた告知事項以外は記載されないケースがほとんどです。
そのため事件や事故が発生した物件を契約してしまって後悔する買主や、事故物件だと知らずに売却してしまい、後から損害賠償を請求される売主もいます。
このようなトラブルを避けるためにも、事故物件の見分け方が重要なポイントといえます。
この記事では事故物件の調べ方や事故物件を購入してしまった場合の対処法について、解説します。

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事故物件とは？

事故物件は築年数が古かったり見た目の雰囲気が良くないだけで定義されるのではなく、国土交通省のガイドラインによって定義付けされています。
また事故物件には「心理的瑕疵」と「物理的瑕疵」の2つがあり、情報の取り扱いに違いがあります。
この章では事故物件の概要を紹介しますので、これから不動産売買を予定している人は参考にしてください。

事故物件の定義

事故物件とは購入する人が不快や不安を感じる可能性が高い事件や事故が発生した物件のことです。
訳あり物件と呼ばれることもある事故物件ですが、知らずに購入してしまうとトラブルが発生することもあるため、宅地建物取引業者と売主は買主に対して事実を伝える義務があります。
特に不動産売買は高額で取引されることが多いため、買主の人生に大きな影響を与えてしまいます。
このようなリスクを避けるためにも宅地建物取引業法では告知義務の徹底を不動産会社に通達しており、買主が安全に物件を購入できるよう情報開示することが求められています。
ただし人が亡くなったからといって必ず事故物件になるわけではなく、物件情報への記載は国土交通省が公開しているガイドラインに沿った内容になるケースがほとんどです。
そのためどのような情報が告知事項として扱われるのかを知っておくことが重要です。
【参考サイト：宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン】

事故物件の種類

事故物件かどうかを判断する一つの基準に「瑕疵」の有無があり、瑕疵とは目に見えないキズのことです。
たとえば殺人や強盗などの事件や自殺、孤独死は心理的瑕疵となり、雨漏りやシロアリの被害、家の傾き、再建築不可などは物理的瑕疵です。
どちらの瑕疵も買主が快適に生活する上で大きな支障になる可能性が高いことから、宅地建物取引業法でも告知義務として定められています。
ただし物理的瑕疵については修繕や適法になるよう改善することで解消できることから物件情報に「告知事項」として掲載されないケースもあり、契約時の告知書で初めて買主に知らされることもあります。
そのため築年数が古かったり道が狭い戸建てやマンションを購入する際には、不動産屋に告知の有無や内容の確認をしておくことをおすすめします。

事故物件に該当するもの

事故物件は自殺や殺人、孤独死、家庭内以外の事故死が発生した物件として物件情報に記載する義務があります。
また、火災や家屋の雨漏り、シロアリ被害の発生といった人の死以外についても告知事項として記載し事故物件扱いにするケースもあります。

事故物件に該当しないもの

老衰や病気といった自然死や階段からの転倒による不慮の事故は告知事項に該当しないと国土交通省のガイドラインに明記されています。
これ以外にも建物内で自殺を試みたものの家族の発見が早く、その後病院で亡くなった場合も事故物件として扱われなかったケースもあります。
このように、敷地内もしくは家屋内で人の死亡が発生したからといって必ずしも事故物件になるわけではないことが分かります。
ただし、自然死であっても部屋の損傷が激しく特殊清掃が必要となった場合には事故物件として判断するのが一般的です。

事故物件かどうか調べる方法

事故物件と知らずに購入して後悔しないためにも、事故物件かどうかを調べる方法を知っておく必要があります。
自分で周辺住民に聞き込みを行い調べることも可能ですが手間がかかってしまい、さらに住民が質問に答えてくれないことも少なくありません。
そのため、第三者が提供している情報や不動産会社への質問で事故物件の情報を入手するのがおすすめといえます。
この章では事故物件かどうかを調べる代表的な方法を紹介しますので、物件購入を検討する前にチェックしてください。

「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」の記載を確認する

物件資料に「告知事項あり」や「心理的瑕疵あり」という記載があれば、間違いなく事故物件です。
この文言は備考欄に記載されているケースが多く、インターネットの広告でも一番下のページに記載されています。
物件資料や物件情報を見慣れていない買主は見落としてしまうこともありますので、注意してチェックすることがポイントです。
なお、具体的な事件や事故の内容は物件情報として公開されていないことが多く、不動産会社に直接問い合わせ聞くのが一般的です。
内容によっては許容範囲の事件や事故のケースもありますので、告知事項がある物件でも問い合わせすることをおすすめします。

周囲の不動産相場と比較して異常に安くないか確認する

事故物件は相場よりも安くしなければ売却が難しいため、周辺の不動産相場と比較することで事故物件かどうかを見分けることもできます。
一般的な物件に対して一定の額が安くなるわけではありませんが、違和感を感じ取れる程度には事故物件の価格は安くなります。
特に築浅の戸建てやマンションが相場よりも価格が安い場合は事故物件の可能性が高いため、注意が必要です。

「大島てる」などの事故物件検索サイトを確認する

「大島てる」などの事故物件検索サイトは事故物件の位置をGoogleマップで確認することができ、事故物件が周辺にあるかチェックすることができます。
投稿は一般人が行っており更新もできるため、有名な事件や事故がある物件はより多くの情報を入手することも可能です。
無料で利用できるため物件購入時には積極的に利用しておきたいサイトですが、投稿者の思い込みや悪意のある書き込みも中にはあるため、注意が必要です。
またサイト内では事故物件の地番まで確認することができますが間違っていることもあり、別の家を事故物件だと勘違いするケースもあります。
このことからも事故物件検索サイトはあくまでも参考情報として利用し、情報を鵜呑みにしないことが大切です。
【参考サイト：大島てる】　

リフォームされている箇所を確認する

1室だけキレイになっていたり一部の床や天井が新しくなっている場合、事故の痕跡をリフォームによって修繕した可能性があります。
リフォームは修繕が必要でなければ実施する必要がなく、雨漏りやシロアリの被害、人が亡くなったことで破損した箇所を修復するためにリフォームをすることも少なくありません。
これ以外にも普段嗅ぐことがない臭いがする部屋は事故が発生した可能性があるため、リフォームをした理由や臭いの痕跡について不動産会社に質問することをおすすめします。

定期借家契約になっていないか確認する

定期借家契約は建物を賃貸物件のように貸す契約のことで、不動産会社が告知義務期間の3年をやり過ごす際に設定することがあります。
国土交通省のガイドラインでは告知義務の期限は3年と定められており、その間安い賃料で貸し出して期間終了後に告知義務無しで賃貸に出したり売却するケースも少なくありません。
決してクリーンな方法とはいえませんが合法ではあるため、検討している物件の契約内容や以前に定期借家契約が締結されていなかったかを確認することが重要です。

不動産会社に確認するのが一番確実

国土交通省のガイドラインでは「人の死に関する事案が生じたことを疑わせる特段の事情がないのであれば、人の死に関する事案が発生したか否かを自発的に調査すべき義務までは宅地建物取引業法上は認められない。」と定義されています。
つまり不動産会社は明確な事件や事故がなければ人の死が発生したかどうかを特段調べる理由がないということになりますが、売主と買主が円滑に取引できるようトラブルを未然に防ぐことも不動産会社の業務です。
そのため不動産会社が把握している情報は提供してもらうことができ、業者によっては気になる噂についても積極的に調べてくれることもあります。
これ以外にも検討している物件の周辺で事件や事故、不審者がなかったか調査を依頼することも可能ですので、小さな子供がいる家庭も安心です。
不動産会社は物件に関する情報を売主以上に把握していますので、事故物件かどうか疑わしい場合は必ず相談することをおすすめします。

事故物件を購入してしまったらどうする？

事故物件かどうかをチェックして購入したにもかかわらず、それでも事故物件を購入してしまうケースもあります。
事故物件を購入してしまった場合には「契約解除」か「売却」という対処法があり、万が一の事態に備えて知っておくべきポイントです。
この章では事故物件だと知らずに買ってしまった場合の対処法について、詳しく解説します。

契約解除する

事故物件だと知らずに購入した場合は民法の規定に従って契約を解除することができ、改正民法第541条、同第542条では次のように契約の解除権が定められています。

第541条：債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
第542条：次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
一.債務の全部の履行が不能であるとき。
二.債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三.債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
四.契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。
五.前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。
2次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の一部の解除をすることができる。
一.債務の一部の履行が不能であるとき。
二.債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。

上記の条文は契約不適合責任と呼ばれる売主の責任に対しての請求となっており、契約不適合とは目的を達成できないことを示しています。
たとえば住んでから一定期間内に雨漏りやシロアリ被害が発生した場合は契約不適合となり、事故物件だと知らずに購入した場合も同様に該当します。
このような状況では買主は不快な思いを感じながら生活することになってしまい、快適な新居生活にならないことから契約を解除できる権利を買主は持つことになります。
この場合、契約は締結される前まで遡ることになりますので、支払った金銭などは全て無利息で返還されるのが通例です。
なお、住宅ローンの手数料や引っ越し費用など物件を購入するために発生した費用や心理的負担に対して、売主側に損害賠償を請求することも可能です。
非常に大きなトラブルに発展するケースも少なくないため、契約解除をする際には不動産会社だけでなく不動産会社が所属する宅建協会や弁護士の無料相談を活用し、できるだけスムーズに紛争解決できるよう準備することが大切です。

売却する

契約解除して最初から物件探しをやり直すという方法もありますが、売主との協議が長引いたり裁判に発展してしまうと解決まで数年かかることもあり、その間事故物件に住み続けるか仮住まいをしなければなりません。
その間ストレスの多い生活になってしまいますので、売主との協議がまとまらない場合は購入した不動産を売却してしまうという方法がおすすめです。
事故物件は買主からの反響が少なく販売が長期化してしまうこともありますが、立地が良ければすぐに買い手が見つかることもあります。
購入にかかった費用を売却価格に含められるケースもありますので、不動産会社に査定を依頼し満足のいく査定額であれば売却を選ぶのもおすすめです。
なお、事故物件の売却は仲介よりも買取がおすすめです。
買取は仲介のようにインターネットや紙媒体を使って買い手を探すことはなく、買取業者が買主となります。
そのため買取額に合意すれば売買契約の締結に進むことができ、さらに残置物の撤去や測量、仲介手数料の支払いといった手間や費用負担もありません。
何度も内覧する必要もありませんので、周辺住民に知られることなく売却できるのも買取のメリットといえます。

まとめ

事故物件は買主にとって避けたい物件といえ、積極的に事故物件を購入する人は少ないです。
また売主としても売却している物件が事故物件と知らずに販売するケースもあり、契約後に買主側から契約解除の申し出や損害賠償を請求されるリスクを抱えることになります。
そのため買主と売主のどちらにとっても事故物件の調べ方は重要なポイントといえ、何通りか知っておく必要があります。
しかし事故物件に関する正確な情報を入手することは難しく、よほど大きな事件や事故でなければ噂程度の情報で判断しなければなりません。
インターネットで公開されている情報も投稿者が責任を負うわけではありませんので、最終的には自分で売買の判断をすることになります。
このことからも事故物件の売買は様々なリスクを伴うことが分かります。
空き家パスでは中々売れずに困っている事故物件を積極的に買取しており、全国で対応しています。
電話だけでなくLINEやメールでも受付可能ですので、事故物件の処分で困っている方はお気軽にお問い合わせください。

なお、特殊清掃や遺品整理をしたい場合には専門の業者に依頼することも可能です。
そのような場合は、ぜひしあわせの遺品整理へ相談してみてください。

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