「告知事項あり」物件とは？知っておきたい告知事項あり物件について徹底解説

不動産の広告に、「告知事項あり」と明記されている場合があります。告知事項あり物件とは、その物件について告知すべき事項がある物件のことです。

本記事では、告知事項あり物件について詳しく解説します。

不動産の購入や賃貸を検討している方は、契約の前に告知事項の意味をきちんと把握しておきましょう。

「告知事項あり」とは

はじめに、「告知事項あり」の意味について解説します。

「告知事項あり」とはその物件の欠陥にあたる内容のこと

告知事項とは、不動産の売買や賃貸契約をする前に、買主や借主に告知すべき事項がある物件をいいます。購入や賃貸を検討している買主や借主の意思に影響を与える事実があるということです。

「告知事項あり」とは、その物件に欠陥があることを指し、通常あるべき品質や性能を欠いている「瑕疵」のある物件です。一般的に「告知事項あり」は、「訳（ワケ）あり」「事故物件」「心理的瑕疵」と表現されている場合もあります。

「告知事項あり」の物件の特長

告知事項あり物件は、心理的瑕疵や法的瑕疵があるため、通常の物件よりも安い価格で販売、家賃設定がされていることが多いです。賃貸の場合、特に、自殺や殺人などの事件が起きた物件は心理的抵抗を感じる人が多いので、家賃が大きく下がる傾向があります。

この点、心理的瑕疵や法的瑕疵を気にしない方にとっては、非常に魅力的な物件と言えますが、購入や入居前に十分に検討した上で、契約を結ぶようにしましょう。

物件の告知事項には4種類ある

「告知事項あり」の瑕疵の多くは、人の死にかかわる事故や事件などの心理的瑕疵がイメージされやすいですが、それ以外にも告知事項にあたるものがあり、種類は主に4つに分類されます。

ひとつずつ見ていきましょう。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、具体的には、自殺や殺人、一定期間放置された孤独死、火災、人の死にかかわる忌まわしい事件や事故などが当てはまります。ただし、何が心理的瑕疵に当たるかは、あくまでも買主・借主の心理的な感覚によるため、明確な基準はありません。一般的に、多くの人が心理的に嫌悪感を覚えるような事象は、心理的瑕疵に該当すると考えてよいでしょう。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、生活が害されたり、居住者が不快に感じる施設等が周辺の環境に存在する場合が当てはまります。たとえば、その物件の近隣に墓地や火葬場、遊戯施設、指定暴力団事務所があったりする場合です。しかし、中にはそういった施設が周辺にあったとしても、それを不快に感じない人もいるため、環境的瑕疵も判断が難しい場合があります。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、その建物や土地そのものにある欠陥や不具合がある物件が当てはまります。たとえば、雨漏りによる壁のひび割れや木材の一部が腐食、シロアリ被害によって起こった建物の傾き、過去に起きた火災により建物を改修したケースなどが該当します。物理的瑕疵は、基本的には修繕工事で解消されるものが多いでしょう。

法的瑕疵

法的瑕疵とは、法令等によって自由な使用収益が制限される場合が当てはまります。具体的には、建築基準法や都市計画法、消防法などの法令に違反している物件を指し、接道義務を満たしていない、建ぺい率・容積率をオーバーしている、防災設備や消防設備が法令に適合しない場合などです。

特に、建築基準法や都市計画法に違反している物件は、「既存不適格物件」や「再建築不可物件」と呼ばれます。基本的には、既存不適格物件や再建築不可物件は、再建築の際には現行の法律に適合した物件にして建築しなければなりません。

告知義務について

不動産取引においては、重大な欠陥や欠損のある瑕疵物件については、売主・貸主は、買主・借主に対し、その瑕疵について告知する義務があり、これを「告知義務」といいます。

告知案内と説明義務について

売主・貸主が告知義務を怠った場合は、買主・借主は売主・貸主に対して、瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求や、取引の無効や解除を主張できる場合があります。

例えば、売主が宅建業者の場合や、不動産の売買や賃貸契約を締結する場合は売主・貸主が責任を問われることがあります。そのほか、買主・借主の間に宅建業者が入る場合は、不動産業者が告知義務を怠ると、「不告知」または「告知義務違反」として宅地建物取引業法に違反し、説明を怠った不動産業者は責任を問われる場合があるため注意が必要です。

また、宅地建物取引業法第35条では、物件の契約の意思決定をするうえで重要な判断材料については、契約が成立する前までに、不動産の買主や借主などに対して書面などで説明しなければならないと定めています。

告知の持続期間について

告知事項の期間については、明確な規定はされていませんが、令和3年10月に国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。具体的には、以下のような内容が記載されています。

・取引の対象不動産で発生した自然死、日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい。
・賃貸借取引の対象不動産、日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
・人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。
（引用元：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました｜国土交通省）

ただし、売買取引においては、いつまで告知義務があるのか明確な期間は提示されていないため、その事件性や周知性、社会への影響の高さによっては長期に渡っても告知義務があるといえます。

告知事項あり物件のメリットとデメリット

告示事項ありの物件、「瑕疵のある物件」のため、一見デメリットの方が多い気もしますが、メリットもあります。

ここでは、告示事項物件のメリットとデメリットについて解説します。

告知事項あり物件のメリット

告知事項あり物件のメリットは、以下のとおりです。

・安い家賃で住める
・部屋がきれい
・フリーレント期間が長い

告知事項あり物件は、心理的瑕疵や法的瑕疵によって、通常の物件よりも需要が低くなり、家賃が安く設定されていることが多いです。また、心理的瑕疵がある物件は念入りに清掃やリフォームが行われているため、築年数が古くても部屋がきれいな状態である賃貸に出されている傾向が高かったり、通常の物件よりも入居者が集まりにくい傾向があるため、フリーレント期間が長く設定されているケースもあります。

告知事項あり物件のデメリット

告知事項あり物件のデメリットは、以下のとおりです。

・心理的瑕疵による不安を感じる場合がある
・物件の価値が下がる
・売却や賃貸が難しくなる

自殺や殺人などの事件が起きた心理的瑕疵の告知事項あり物件は、事件や事故を思い出して不安を感じてしまう場合があったり、建築基準法や都市計画法などの法令に違反している法的瑕疵がある場合は、建物の使用が制限されたり、物件の価値が下がるが価値が下がる傾向があるため、将来、売却や賃貸を考える場合は、売れにくかったり賃貸が難しくなる傾向があります。

告知事項あり物件の見分け方と選び方

ここでは、告知事項あり物件の見分け方と選び方について解説します。契約後に告知事項ありの物件だったと知って後悔しないように、物件の選びの際は注意しましょう。

物件選びにおける心理的・物理的影響

心理的瑕疵のある物件は、事件や事故の記憶が残りやすく、入居後に心理的な不安やストレスを感じる可能性があります。また、物理的瑕疵のある物件の場合は、地震や火災などの災害に弱い可能性もあります。例えば、自然災害によって被災した物件は、修復が不十分な場合、再び被害を受ける可能性もあります。

アドバイスと注意点

物件の購入、賃貸物件を探す場合や、告知事項あり物件への入居を検討する場合は、以下のような点に注意しましょう。

・心理的瑕疵の内容を十分に理解する
・物理的瑕疵の有無や状態を確認する
・周辺環境を実際に確認する
・不動産会社に相談する

告知事項ありの物件は、瑕疵がある物件があるため、通常の物件よりも安く販売・賃貸されています。しかし、心理的な不安やストレスを感じたり、物理的なリスクを負ったりすることも考えられるためメリットとデメリットを十分に理解した上で、慎重に判断するようにしましょう。

特に、事故物件に対して少しでも心理的な負担があるという方は、中古物件を避け、購入する場合も賃貸物件でも新築物件を探してみるとよいでしょう。

「告知事項あり」についてよくある質問

最後に、告知事項あり物件についてよくある質問をご紹介しておきます。

告知事項はいつまで必要？

先ほど告知事項の持続期間で述べたとおり、賃貸物件における取引の場合、発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよいとするガイドラインが策定されています。ただし、売買取引においては、現時点では明確な記載はされていません。

事故物件かどうか調べる方法は？

事故物件かどうかを調べる方法は、以下のとおりです。

・不動産会社に問い合わせる
・事故物件情報サイトを利用する

不動産業者は、宅地建物取引業法に基づき事故物件を告知する義務があるため、不動産会社に問い合わせるのが、最も確実な方法といえます。そのほかに、過去に事故や事件があった物件の位置などをまとめた事故物件情報サイトがあるため、購入や賃貸を検討する物件がある場合は、検索してみてもよいでしょう。

まとめ

告知事項あり物件は、心理的瑕疵や物理的瑕疵のある物件をいうため、相場の価格より安く販売されていたり家賃設定されているため、瑕疵について気にならない方にとってはとても魅力的な物件だといえます。

ただし、入居後の心理的・物理的影響なども告知内容が生活に及ぼす影響を考え、本当に住みたい物件であるかどうかを判断するようにしましょう。

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