空き家を無償譲渡するには？空き家を手放す方法とリスク

空き家を無償譲渡するには？空き家を手放す方法とリスク

「相続で空き家を手に入れたものの、住む予定がない空き家」
「売却査定の結果、再建築不可で負の遺産となる可能性が高い空き家」
など、地方都市を中心に空き家問題は年々深刻さを増しています。

その中で、空き家を所有する方は、できるだけ早く不動産を手放したいと考え「無償譲渡」を検討している方も多いのではないでしょうか。

「無償譲渡」とは文字通り、無償（0円）で不動産を譲渡することを意味します。ところが、「無償」の意味とは裏腹に、譲る側ももらう側も「無償譲渡」にはさまざまなリスクがあるのです。

そこで今回は、空き家の処分に困っているという方を中心に、0円で空き家を譲渡する「無償譲渡」の具体的な処分方法、また、空き家を0円で手放したときのリスクを細かく解説していきます。

無償譲渡とは？

「無償譲渡」の理解を深めるために、まずは「贈与」と「譲渡」の違いを見ていきましょう。

贈与と譲渡の違いとは？

「贈与」は民法第549条で次のとおり定められています。

（贈与）第五百四十九条
贈与は、当事者の一方がある財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる。

引用元: e-Gov法令検索｜第549条

簡潔に言い換えれば、「贈与」とは他人に財産を無償で「あげる」ことです。「無償」なので対価が払われることはありません。例えば、祖父母から孫に不動産を「無償であげる」行為は「贈与」になります。

一方、「譲渡」には民法上の定義はなく、一般的に「売却」を意味します。「譲渡」には、有償と無償の場合がありますが、不動産の売買契約などに代表されるように有償の場合が一般的です。例えば、祖父母が孫に不動産を売ると「有償譲渡」になります。

ここまでの説明をまとめると、「贈与」と「譲渡」の違いは次の表のとおりです。

【図1】贈与と譲渡の違い（個人間の取引）

（筆者作成）

無償譲渡とは？

「無償譲渡」とは、特定のものを無償（対価0円）で誰かに譲り渡すことをいいます。例えば、使用していない空き家や空き地などの不動産を対価0円で譲り渡せば「無償譲渡」にあたります。

ここまで聞くと「無償譲渡は買い主と売り主の双方にお得な取引だ」と感じるかもしれません。ところが、「無償譲渡」という行為は法律上「贈与」に該当し税金が課せられることもあるので注意しましょう。

さらに、「無償譲渡」は取引当事者によって税金のかかり方が異なりますので、自身の取引相手が個人か法人かを確認する必要があります。

【図2】無償譲渡と税金の関係

（筆者作成）

①個人から個人に無償譲渡する場合

売り主（無償譲渡する個人）は対価を受け取らないため税金が発生しませんが、買い主（無償譲渡を受ける個人）には贈与税が発生するケースがあります。

②個人から法人に無償譲渡する場合

売り主（無償譲渡する個人）は不動産を時価で譲渡したとみなされ、対価0円で譲渡したとしても、税法上は一定の対価を受け取ったものとして扱われます。そのため「みなし譲渡課税」として所得税が課されます。

一方、買い主（無償譲渡を受ける法人）は不動産を譲り受けたことで利益を享受したとみなされ、法人税が課されます。

③法人から個人に無償譲渡する場合

売り主（無償譲渡する法人）は対価を受け取らなかったとしても税法上は利益があったものとみなされ、法人税が課されます。

一方、買い主（無償譲渡を受ける個人）は不動産を譲り受けたことで一時所得を得たとみなされ、所得税が課されます。

④法人から法人に無償譲渡する場合

売り主（無償譲渡する法人）と買い主（無償譲渡を受ける法人）の双方に法人税が課されます。

無償譲渡物件とは？

無償譲渡物件とは「0円物件」や「無料空き家」のことで、無償（対価0円）で譲渡される物件や空き家を意味します。

• 古すぎる
• 遠方で管理できない土地
• 建物の痛みが激しい平家
• 相続で譲り受けた田舎の戸建て
• バブル期に購入したリゾート地や別荘地

さまざまな理由がありますが、全国には多くの0円物件（無償譲渡物件）が存在しています。

「0円物件」はなぜ生まれる？理由は空き家が増えているから

「0円物件」「0円空き家」が生まれる理由は、全国的に空き家が増えているからです。
なぜ空き家が増えているかと言うと、所有者の大半が処分に困っているからです。

そもそも空き家は年々増えている

国土交通省が発表した「平成30年住宅・土地統計調査 （住宅及び世帯に関する基本集計）の概要」によると、1973年（昭和48年）に全都道府県で住宅総数が世帯総数を上回り、当時の空き家率は5.5％でしたが、2018年（平成30年）には空き家率が13.6％にまで上昇、空き家率が年々上昇していることがわかります（図3）。

【図3】空き家数及び空き家率の推移－全国（1958年～2018年）

出典: 国土交通省｜平成30年住宅・土地統計調査 （住宅及び世帯に関する基本集計）の概要

そして、国土交通省の「令和元年空き家所有者実態調査 集計結果」では、空き家を所有する世帯の今後5年程度の空き家利用意向として、「空き家にしておく（28.0％）」が約3割と最も多い結果となりました（図4）。

【図4】今後の利用意向

出典: 国土交通省｜令和元年空き家所有者実態調査 集計結果

 

人口減少や少子高齢化が進み空き家が増えただけではなく、処分に困った所有者が空き家のまま放置しておくため、空き家が増加傾向にあるのです。

 

空き家が増えている理由1.賃貸や売却が難しいから

さらに、今後の利用意向で「売却（17.3％）」「賃貸（5.3％）」と答えた世帯は、売却・賃貸するうえでの課題として「買い手・借り手の少なさ（42.3％）」を挙げています（図5）。

つまり、空き家を売却したり、賃貸物件として貸し出そうとしても、そもそも買い手や借り手が少なくて、売却・賃貸に出せないということがわかります。

【図5】賃貸・売却する上での課題

出典: 国土交通省｜令和元年空き家所有者実態調査 集計結果

 

空き家が増えている理由2.お金をかけてまで寄与・贈与したくないから

今後の利用意向で「寄付・贈与（1.3％）」と答えた世帯であっても、「費用がかかるなら寄付・贈与しない（42.0％）」が最も高い割合を占め、お金をかけてまで寄与・贈与するつもりがないことがわかります（図6）。

【図6】寄付・贈与のために支払ってもよい費用

出典: 国土交通省｜令和元年空き家所有者実態調査 集計結果

 

空き家が増えている理由3.更地にすると経済的負担が増えるから

「空き家を更地にすれば、買い手が付きそう」という疑問を持っている方もいることでしょう。

ところが、更地にすると「固定資産税」の金額が上がるだけではなく、建物の解体費用が発生します。また、地域によって課税されている「都市計画税」の軽減措置（住宅用地特例）が受けられなくなり、固定資産税が最大6倍、都市計画税が3倍にまで膨らみます。

したがって、空き家の維持管理費や固定資産税など、これまで以上に経済的負担がかかってしまうため、空き家のまま所有する人が大半なのです。

「0円物件」として空き家を手放す理由

「お金がかからないなら0円物件でもいい」と、空き家を無償で手放す理由は何でしょうか。

空き家の活用方法がない

空き家の活用方法として、「空き家を解体して契約駐車場として貸し出す」、「空き家自体を賃貸物件として貸し出す」という方法があります。

ところが、立地の悪い場所や人の出入りが少ない場所では、管理や維持にコストや労力がかかり、利益を得られないことが多いです。立地条件が悪ければ駐車場や賃貸物件として貸し出すことも難しいため無償譲渡（処分）するという考え方もあります。

再建建築ができない場合

古い空き家を手放そうと調べたところ、接道の基準を満たしていない再建築不可物件だと判明するケースがあります。

この場合、現行の建築基準法の接道義務を果たせていないため、一度空き家を取り壊してしまうと、再建築（新築）や増改築ができません。再建築不可物件の場合、活用方法が見つからないため一刻も早く無償譲渡したいという考え方があります。

 

経済的負担を減らすために手放したい

空き家の状態でも、所有しているだけで固定資産税や都市計画税の課税対象です。

先述のとおり、空き家を解体して更地にすることで、さらに固定資産税や都市計画税が上がる可能性もあります。また、空き家の維持管理費や売却可能性が低い土地だと、不動産業者への仲介手数料や広告費用など諸費用がかさむことも考えられます。

このような税金や売却に伴う諸費用を抑えるために無償譲渡を選ぶ方も多いです。

老朽化しているため

建物は一般的にはリフォームすることで資産価値が上がり、売却や賃貸、自己の居住用にするなど活用方法も増えます。

しかし、老朽化した空き家は、その分リフォーム費用が高くなるため、売却費用よりもリフォーム費用の方が高くなることも珍しくありません。リフォーム費用と空き家の活用によって得られる利益を比較したときに、無償譲渡するケースが考えられます。

近隣トラブルにつながるため

空き家が多い地域では、人の目がないことを理由に、犯罪に利用されることもあります。

また、定期的に掃除や雑草の駆除、ゴミの不法投棄の確認など、空き家の管理を行わないと、近隣住民との間にトラブルが起こる可能性もあります。定期的に空き家の様子を確認できる距離に住んでいれば問題ありませんが、遠方の空き家を所有する場合は空き家の管理の手間を手放すために無償譲渡するケースもあります。

特定空き家に指定されるリスクがある

「特定空き家」とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家等対策特別措置法）によって定められた空き家のことです。

この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

引用元: e-Gov法令検索｜空家等対策の推進に関する特別措置法第2条2項

特定空き家に指定されると、場合によっては固定資産税が上がってしまいます。

このように、空き家の管理が行き届かず特定空き家に指定されると、維持管理費や税金がかかるため、あらかじめ無償譲渡するケースが考えられます。

特定空き家や行政代執行については以下の記事でくわしく紹介しています。

空き家解体の行政代執行とは？費用が払えない場合に起こること

0円物件の仕組みは個人間の不動産売買

0円物件＝無償譲渡物件と言えます。

売却直前まで住んでいた建物も、すでに空き家になっている建物の場合も、有償で売買する以上、不動産仲介業者が売主と買主の間に入って取引をすることがほとんどですが、無償譲渡では対価等の金銭のやりとりが発生しないため不動産仲介業者などが間に入ることがありません。

この点が一般的な売買と比較したときの大きな違いと言えます。

一般的な不動産売買の場合は、不動産仲介業者に売却の依頼をし、不動産仲介業者が買主の募集や契約までのやり取りを行い、その対価として不動産仲介業者に仲介手数料を支払いますが、無償譲渡の場合、不動産仲介業者が間に入らないため、基本的には自分自身で0円物件の引き受け相手を探すことになります。

現在では、無償譲渡物件のみを掲載し、無償で不動産を譲りたい人と無償で不動産を手に入れたい人をマッチングさせるためのサイトもあります。

「0円物件」として空き家を手放すメリット

ここでは、「0円物件」として空き家を手放すメリットについて見ていきましょう。

1.税金や維持管理費の負担がなくなる

空き家を管理するためにかかる費用として、固定資産税、都市計画税（市街化区域の場合）、建物修繕費、火災保険や地震保険等の保険料、水道光熱費などがあります。
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また、遠方の空き家を保有する場合は管理費や交通費など、管理にかかる諸費用が発生します。

「0円物件」として空き家を手放すことで、これら税金や維持管理費の負担がなくなり、経済的負担が軽減されるのです。

2.仲介手数料がかからない

通常の不動産売買取引であれば不動産仲介業者に対して仲介手数料を支払う必要があります。

ところが、「0円物件」として空き家を無償譲渡する際に不動産仲介業者を利用しなければ、仲介手数料がかかりません。

 

「0円物件」として空き家を手放すデメリットとリスク

無償譲渡だからといって、安易に考えるのは禁物です。

ここからは、「0円物件」として空き家を手放す（無償譲渡する）デメリットとリスクについて見ていきましょう。

1.みなし譲渡課税が発生する場合がある

【図2】（無償譲渡と税金の関係）で説明したとおり、個人が法人に無償譲渡した場合、不動産を時価で譲渡したとみなされます。

そのため、対価0円で譲渡したとしても、税法上は一定の対価を受け取ったものとして扱われ「みなし譲渡課税」として所得税が課される場合があります。

（贈与等の場合の譲渡所得等の特例）
第五十九条　次に掲げる事由により居住者の有する山林（事業所得の基因となるものを除く。）又は譲渡所得の基因となる資産の移転があつた場合には、その者の山林所得の金額、譲渡所得の金額又は雑所得の金額の計算については、その事由が生じた時に、その時における価額に相当する金額により、これらの資産の譲渡があつたものとみなす。
一　贈与（法人に対するものに限る。）又は相続（限定承認に係るものに限る。）若しくは遺贈（法人に対するもの及び個人に対する包括遺贈のうち限定承認に係るものに限る。）
二　著しく低い価額の対価として政令で定める額による譲渡（法人に対するものに限る。）

引用元: e-Gov法令検索｜所得税法第59条

みなし譲渡課税の計算式は以下のとおりです。

計算式：みなし譲渡課税＝不動産の時価－譲渡に要した費用－不動産の取得費

2.手続きや書類作成を自分で手配する必要がある

空き家の無償譲渡にかかる契約は、「無償譲渡契約」または「贈与契約」の契約形式で締結されます。契約書には、0円で譲渡する際の売り主と買い主の間での決まりごとを記します。

通常の不動産売買であれば、不動産仲介業者によって、契約書類の作成、決済手続き、司法書士への登記申請依頼などを業務の一環として依頼できますが、無償譲渡の場合は、不動産仲介業者が間に入りません。売り主と買い主のみで譲渡にかかる手続き全てを行う必要があります。

無償譲渡の契約についての助言を行っている地方自治体もありますが、その他手続きには、弁護士や司法書士、行政書士など、さまざまな専門家の手助けが必要になります。

すべて取引当事者が自ら依頼先を見つけなければならず、双方にとって大きな負担となるでしょう。

3.「0円物件」でも手続き費用は発生する

空き家を無償譲渡する場合も、物件の対価は0円ですが、不動産の所有者移転登記（名義変更）の手続きは発生します。

空き家で、かつ、無償譲渡する場合も、不動産という財産を譲渡することに変わりはないため、一般的な不動産売買の際に発生する費用は、無償譲渡の場合も負担しなければなりません。

発生する費用は、不動産の登記費用（所有権移転登記、登録免許税）、税金（贈与税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税）、リフォームや修繕費用、空き家内や敷地内の残置物撤去費用、解体費用などが挙げられます。

例えば、所有権移転登記とは、不動産を取得したときに、その所有権が売り主から買い主に移ったことを明確にするために行う登記のことです。

もしも、登記をしないまま不動産を使用していても、第三者に対して、その不動産が自分のものであると法的に主張することができません。万が一、移転登記漏れがあった場合、自己の所有物件であることを主張できないため、大きなリスクと言えるでしょう。

また、無償譲渡の場合は、登記費用や税金をどちらが負担するのか、空き家をどの状態で譲渡するのかなど、契約の内容にかかる事項を全て当事者同士で取り決めます。

当事者間での揉め事を避けるためにも、弁護士など法律の専門家と税金の専門家へ相談することをおすすめします。

4.瑕疵担保責任を負う場合がある

無償で譲渡をする行為は贈与の扱いとなります。

民法上、無償で不動産などの財産を譲る場合は、目的物に隠れた瑕疵（欠陥・不具合）がある場合でも、売り主は原則として瑕疵の責任を負いません。

しかし、売り主側が目的物の瑕疵の存在を知っていたにもかかわらず、これを買い主に告げなかった場合は、瑕疵担保責任として、損害賠償を支払わなければならない場合や契約の解除になる場合があります。

瑕疵には、物理的なもの以外に心理的瑕疵も含まれます。
例えば、自死や事件があった場合、近所とのトラブルがあった場合などが当てはまります。

無償で譲渡する場合も、後々のトラブルを回避するために空き家の瑕疵に気付いている場合は事前に買い主に告知しましょう。

5.購入希望者の交渉に対応しなければならない

不動産会社に売却を依頼したり、買い取ってもらう場合には買主と直接やり取りをすることはほとんどありません。

ただし、無償譲渡の場合には基本的には売主・買主が直接やり取りをして契約の条件を整える必要があります。

通常、不動産会社は購入希望者から売買物件について問い合わせを受けたとき、物件の築年数や前面道路、上下水道などインフラの状態、対象不動産が受ける法令の制限などを説明します。購入希望者は不動産に関連する状況が分かるからこそ、買うか買わないかの判断をすることができるのです。

しかし、個人間売買だとそのようなやり取りも空き家の所有者自身がしなくてはいけません。築年数や、トイレの排水が汲み取りか水洗かくらいなら分かると思いますが、これが相続した不動産で自分が住んだことがなく、前面道路が建築基準法上でどの道路の種類に該当するかなどは分かるはずがありません。

そのような情報は市役所などに直接行って担当課に確認をする必要がありますので、タダで不動産を手放せると言っても、そのような手間ひまを考えると決してコストがかからないというワケではないことに注意が必要です。

「0円物件」として空き家を譲渡する方法

「0円物件」として空き家を譲渡する方法は大きく3つあります。

方法1.個人から個人に譲渡する

個人（空き家の所有者）から個人へ無償譲渡物件のみを扱う専門サイトに掲載し、0円で空き家を欲しいと思っている人を募集する方法や、空き家の隣接地に住む人へ声を掛けてみる方法もあります。隣接地の住民であれば、自分の土地が無償で広くなり、資産的価値が大きくなることを見越して受け入れてくれる場合もあるでしょう。

方法2.法人へ寄付する

個人への譲渡の他に、企業へ譲渡する方法もあります。

企業には、一般企業の他、社団法人、NPO法人、財団法人、学校などがあります。空き家や土地の特性を生かせるような企業に合致すれば、無償譲渡を行うことができるかもしれません。

個人への無償譲渡と同じように、無償譲渡物件のみを扱う専門のサイトに掲載し、企業とのマッチングを狙うのもいいかもしれません。

方法3.国や地方自治体へ寄付する

公園などの公共施設に利用できる、または敷地が広く土地の有効活用が可能など、国や地方自治体が求める条件に合う空き家であれば、自治体への寄付が可能なこともあります。

ただし、これは自治体への窓口相談・自治体の調査や検討を経て、受け入れ可能と判断された場合のみに限られるため、稀なケースと言えます。

 

まとめ

通常の不動産売買ができない、または売買しても物件の価格を費用が上回り、空き家のまま放置している場合は、「0円物件」として無償譲渡の取引をする方法があります。

しかし、無償譲渡には、思わぬ手間や費用がかかる場合もあるため、安易に無償譲渡の選択をするのではなく、「0円物件」のメリット・デメリットを比較する、空き家の活用方法を再度見直す、地元の不動産業者に相談することが大切といえます。
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