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これで解決!相続した不動産を名義変更する手順をわかりやすく解説。

不動産を相続した際、やり方が分からず困るのが不動産登記簿の名義変更です。

これまで、不動産の登記をいつまでにしなければならないという決まりはありませんでした。

しかし、法律改正により2024年からは義務化され、「相続開始があったことを知りかつ、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に名義変更の相続登記を行う必要があります。
そこで今回は、不動産を相続した人に、名義変更をするには、どのような手続きがあるかをご紹介していきます。後半では、名義変更にかかる費用の概算もご説明しますので、最後までぜひご覧ください。

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相続した不動産の名義変更の流れについて

まずは相続した不動産の名義編の流れを解説していきます。

不動産の名義変更は司法書士に頼むのが一般的

不動産登記簿とは、土地や建物について権利関係などが全て記載された帳票のことを指します。名義変更を行うことで、第三者に対し、その不動産が自分であることを証明することができます。

不動産の変更登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。
もちろん自分でやる方もいらっしゃいますが、平日に法務局に赴く必要があったり、慣れない申請書の作成でミスが発生したりと、様々なハードルがあります。相続に関するアドバイスを受けられる場合もあるため、手間を抑えたい方は、司法書士事務所に依頼するようにしましょう。

今回は、相続が発生した後、司法書士に依頼して不動産の名義変更を行う場合についての流れをご説明していきます。
主な流れは以下の通りです。

  1. 遺産分割協議を終え、遺産分割協議書を作成する
  2. 司法書士に依頼し、法務局に登記申請する
  3. 名義変更登記の申請に必要となる書類をそろえる
  4. 書類審査・完了

それぞれ説明していきましょう。

 遺産分割協議を終え、遺産分割協議書を作成する

被相続人が亡くなった後、相続人が集まり、誰がどの遺産を相続するか協議を行います(遺言書がありそれに従う場合、遺産分割協議は不要です。)。

そこで決定した内容についてまとめたものが「遺産分割協議書」です。遺産分割協議書には相続人全員がそれぞれどの遺産を相続するかが記載されており、全員が直筆で名前を記入し実印を押印します。

この遺産分割協議書は、不動産の相続登記においても証拠書類として必要となります。

それ以外にも銀行口座の引き出しなど、第三者に向けて自分がその遺産を相続したと証明する書類として必要になりますので、「遺産分割協議書 ひな形」などで検索し作成しておきましょう。

司法書士に依頼し、法務局に登記申請する

不動産を相続することが決まったら、不動産登記の名義変更を行います。

「○○市 司法書士」などと検索し、最寄りの司法書士事務所へ相談に行きましょう。

不動産の相続登記は一般的な依頼内容なので、どの司法書士事務所でも取り扱っています。

もし時間があるようであれば、何社かに相談して価格の相見積もりを取るのもよいでしょう。

名義変更登記の申請に必要となる書類をそろえる

司法書士から、相続の名義変更において必要となる書類が説明されます。
法定相続分通り相続する場合や、遺言書により相続する場合など事例により異なるものの、一般的に必要となる書類は以下の通りです。

被相続人 出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍

死亡時の本籍入りの住民票(または戸籍の附票)

相続人 法定相続人全員の戸籍謄本

不動産を相続する人の住民票

その他  固定資産評価証明書

遺産分割協議書(※法定相続分以外で名義変更する場合)

遺言書(※遺言書通り相続する場合)

登記を依頼していることを証明する委任状

これらはいずれもお住まいの役所などで手に入れることができます。

しかし、役所は平日の昼間しか開いておらず、もし間違えると改めて取得する必要があります。

あらかじめ司法書士に確認しながら必要書類を手に入れましょう。

書類審査・完了

必要書類を渡したら、あとは司法書士にお任せです。

司法書士が法務局に対して申請してくれますので、結果を待ちましょう。

相続登記の手続きが完了すれば、法務局から新しい権利証(登記識別情報通知)が届きます。

これが新たに名義人になった相続人が不動産の所有者になった証拠となるため、きちんと保管しておきましょう。

司法書士へ報酬を支払い、手続き完了です。

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結局いくらかかる?名義変更にかかる費用とは?

名義変更にかかる費用とは
では、不動産を相続した際の名義変更登記には、どの程度かかるのでしょうか。
登記にかかる主な費用は以下の3つです。

  • 登録免許税
  • 必要書類にかかる実費
  • 司法書士への報酬(委託する場合)

順番にご紹介します。

登録免許税

必ず発生するのが、登記申請にかかり法務局に収める登録免許税です。

この登録免許税の計算式は発生した原因により異なります。

  • 売買で取得した場合:不動産の固定資産税評価額×2%
  • 相続で取得した場合:不動産の固定資産税評価額×0.4%
  • その他(贈与・交換・収用・競売等) で取得した場合:不動産の固定資産税評価額×2%

ここでいう固定資産税評価額は、地方自治体が固定資産税を徴収するにあたり不動産の価値を評価したものです。

毎年納税者に対して固定資産税納税通知書が送られてきますので、探して確認しましょう。

なお、一定の要件を満たす場合は軽減税率が適用される場合があります。

詳しくは国税庁のサイトをご確認ください。

必要書類にかかる実費

必要書類の中には、発行するために実費がかかるものがあります。
例えば戸籍謄本では450円、住民票では300円がかかります。
いずれも数百円程度ですが、相続人が増えるほど必要となる枚数も増えるため、必要な部数は司法書士に確認をとるようにしましょう。

司法書士への報酬

司法書士へ登記を依頼するのであれば、報酬も必要となります。
値段は事例により異なりますが、2018年に全国の司法書士に対して行われたアンケート結果によると、1000万円の土地と建物の相続に関わる名義変更の登記(詳細条件は以下)について、報酬の平均値は6万円~8万円となっています。
相続人の数や土地や建物の数が増えるほど、価格は高くなる傾向にあるものの、おおよそ10万円程度が参考価格であることは押さえておきましょう。

詳細条件

  • 相続を原因とする所有権移転登記手続
  • 土地1筆及び建物1棟(固定資産評価額の合計1000万円)
  • 法定相続人は3名で,うち1名が単独相続した場合
  • 戸籍謄本等5通の交付請求,登記原因証明情報(遺産分割協議書及び相続関係説明図)の作成及び登記申請の代理をした場合

例として、固定資産税評価額が3000万円の土地を息子が単独で相続した場合にかかる費用を試算してみましょう。

内容 概算金額 備考
① 登録免許税  120,000円 評価額3,000万円×0.4%
②必要書類にかかる実費 1,650円 住民票の除票300円/1枚

戸籍謄本750円/1枚

登記事項証明書600円/1枚

③司法書士への報酬 65,000円 関東地区の参考価格
合計 186,650円

実際には案件により金額は異なりますが、10万円以上はかかるものとしてとらえておきましょう。

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まとめ

今回は、相続で取得した不動産を名義変更するための手順と費用をご紹介しました。
名義変更の手続きは2024年以降義務化されます。
費用が10万円程度かかることや、手続きが煩雑なため先延ばしにする方もいらっしゃいますが、怠ると過料が課される可能性もあります。
きちんと学び、対応できるようにしておきましょう。

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