地番とは？住所、番地との違いは？相場を調べるなど活用方法も解説。

建物や土地を相続したものの現住所が分からず、不動産会社に不動産の所在を伝えられないケースもあります。
その場合は地図などを使って位置を特定することになりますが、過去の区画整理地や住居表示が使用されているエリアは正確に把握することができず、査定地を間違えてしまう原因になってしまうことが注意点です。
また「住所」といっても〇番や〇番地というように表記が異なっていたりハイフンで表記されていることもあり、正確な住所が把握できないことで悩んでいる所有者も多いです。
住所や地番、番地は国が定めたルールによって設定されることから物件や地域によって表記方法が変わることを知っておく必要があり、所有している不動産の場所を特定するためには正しく調べる方法も重要なポイントとなります。
この記事では住所と地番、番地の違いについて解説しますので、これから不動産を取得する予定のある人は参考にしてください。

地番と住所の違いとは？

住所は郵便物を届けたり金融機関で口座を作成する際に記入するため馴染みがあり、住所と同じタイミングで地番を記載することも多いです。
しかし地番と住所は役割が異なっており、管理している所管官庁も違います。
この章では地番と住所の違いについて詳しく解説します。

地番は登記情報として設定されている番号

地番は登記事項証明書や全部事項証明書に記載されている、法務局が管理する番号のことです。
法務局では土地一筆に対して一つの地番がナンバリングされており、税金や所有権、抵当権の状態を管理しています。
つまり地番は土地の位置情報を明確にするのではなく管理番号としての役割があるといえますが、国が管理している土地や所有者が分からない土地は設定されません。
1960年以前では地番によって各不動産を管理していましたが市街化が進むことで土地の合筆・分筆が多く発生し道路の形状が複雑化したため、管理が難しくなりました。
そこで1962年に「住居表示に関する法律」が制定され、地番よりも住居表示制度を利用し不動産を特定するようになりました。
このように地番は昔と現代では活用方法が異なることが分かります。

住所は市区町村が定めた登録情報

住所は住居表示とも呼ばれ、所在地を分かりやすくする制度です。
土地の地番は法務局が設定するのに対し、住所表示は建物に対して町名や街区符号、住居番号が設定されますが、新しい家が建てられると役所から担当者が派遣されて玄関を確認することで割り当てられます。
郵便物の配達先を特定したり各種サービスを利用する際には地番よりも住所が使われ、さらにエリアによっては地番と住所が全く同じというケースもあります。
そのため相続や贈与、売買によって不動産の所有権移転が発生しなければ住所だけ知っておければ大きな問題は起きないといえます。
地番と住所の違いをまとめると、次のようになります。

地番、住所、番地の違いは？

地番と住所だけでなく番地という表現もあり、混同しやすいことから婚姻届や本籍移動の書類に記載する際に間違えてしまうケースも多いです。
特に地番は土地、住所と番地は建物に関連するナンバリングのため間違えやすく、注意が必要です。
この章では地番、住所、番地の違いについて詳しく解説しますので、チェックしてください。

地番は登記簿上の管理番号

地番は法務局が管理するための番号で登記書類や固定資産税の証明書を発行する際に必要となり、不動産の売買や相続、贈与によって所有権移転登記をする際に使われます。
住所表示は法務局ではなく市区町村が管理しているためこれらの手続きに利用することができないことから、所有権を移転する必要がある場合は地番を調べることが重要になります。

基本的な地番は明治6年の地租改正によって大字単位で通し番号が付与され、現在の基盤となっています。
このように地番は土地を管理するために昔から使われていたナンバリングといえ、現在でも活用されている表記です。
なお、国有地や所有者が分からない土地、道路や水路、川などについては地番が付与されていませんので、全ての土地に地番が設定されていないこともポイントです。

住所は建物の実際の所在を示す番号

住所は1962年の住居表示法施行前は「1番地1」というように丁目が抜けており、曖昧な状態で管理されていました。
その後都市が発展したことで土地と建物を細かく管理しなければならなくなり、住居表示法に基づいた管理方法が設定されました。
これにより建物の位置を正確に把握できるようになり、所在間違いなどが発生しにくい街にするためにかかせない番号といえます。

番地は地番を用いる際の古い表記

番地は地番を使って建物を特定するための表記方法で、住居表示が使われていないエリアでは地番を使って特定しています。
住居表示法が施行される前は「町名＋字名＋地番」という表記でしたが町の発展に伴って境界線が曖昧になり地番が順番通りに付与されなくなったことで、配達ミスなど問題が発生するようになりました。
そこで住居表示施行後は「町名＋字名＋街区番号＋住居番号」もしくは「道路名称＋住居番号」という表記が採用されています。
ただし住居表示を採用することでこれまでとは全く違う町名になったり町のエリアが改編されてしまうといった問題が発生することもあり、その場合は地番と番地を同じに設定することが特例として認められています。
このことからも法律改正後であっても過去の表記方法が残っていることが分かり、所有している不動産の地番や住所、番地を調べる上での注意点です。

土地の地番を調べる方法

相続や贈与することが決まっている土地について、広さや地目、抵当権の有無などを調べたい場合は地番を知る必要があります。
しかし住居表示が使われている場合は住所から地番を調べることができないケースも多く、事前に土地の情報を入手できないまま取得するリスクを抱えてしまいます。
そこでこの章では土地の地番を調べる代表的な方法を紹介します。

登記関連の書類で確認する

土地の位置がある程度分かっていれば、法務局で公図を取得することで地番を調べることが可能です。
公図とは法務局に備え付けられている法的な図面のことで、立会いや測量図によって作製された不動産登記法14条地図と14条地図に準ずる地図の総称です。
方位や形状、縮尺が高精度に作製されているためGoogleマップなどと見比べながら探すことができ、測量の知識がない一般人でも簡単に見つけることができます。
公図は法務局窓口で450円、登記情報提供サービスを利用すると362円で取得することができます。

固定資産税に関する書類で確認する

固定資産税の納税通知書は1月1日に土地を所有している人に対して4月から5月にかけて郵送されますが、納税通知書には所有地の地番が記載されています。
つまり取得した土地の納税通知書が手元にあれば書類をチェックするだけで地番を調べることができ、もっとも手っ取り早い調べ方といえます。

法務局に電話で問い合わせる

住居表示の地番が分かっていれば法務局に電話で問い合わせを行い、地番を調査してもらうことも可能です。
問い合わせの多い都市部では地番の問い合わせを専門で受けているスタッフもいますのですぐに回答してくれますが、地図上でチェックするため正確ではないこともあります。
そのため回答内容の精度は高くないといえ、確実に地番を調べるのであれば自分で調べる方法と選択するのがおすすめです。

ブルーマップで調べる

法務局には「住居表示地番対象住宅地図」と呼ばれる地図が備え付けられていることがあり、住居表示が分かっている場合に活用できる地番の調べ方です。
地番は青地、住居表示は黒字で表記されていることから「ブルーマップ」と呼ばれており、不動産会社が地番を調べる際にも利用します。
自由に閲覧できるためおすすめの調べ方といえますが、全ての法務局に設置されているわけではないため注意が必要です。
地域によっては市役所に設置されているケースもあるため、管轄の法務局にあらかじめ問合せすることがポイントです。

登記情報提供サービスで検索する

一般財団法人民事法務協会が運営する登記情報提供サービスはインターネット上で地番を調べることができるという特徴があります。
平日の8時半から午後9時まで利用することができ、不動産の登記情報を閲覧するだけでなく印刷することも可能です。
手軽に調べることができる一方で公的な証明書類ではないため、相続や贈与に必要な準備書類として認められないこともあります。
そのため、正式な書類としてではなくあくまでも地番の検索ツールとして利用することが重要なポイントであり、さらに利用するためには登録料330円に加え1件あたり141円から361円の利用料がかかります。
調べる地番が多いと多くの出費が必要になるため、ブルーマップなどである程度調べてから利用することをおすすめします。
【参考サイト：登記情報提供サービス】

自治体が公開している地図で調べる

自治体によってはブルーマップだけでなく地番が調べられる独自の地図が公開されており、誰でも閲覧することができます。
ただし印刷する際には利用料がかかり、自治体によっては閲覧のみで印刷ができないこともあります。

土地の正確な住所を調べる方法

一般的には地番は分からなくても住所は把握できますが、新築住宅や新築マンションを購入した場合などで住所が分からないというケースもあります。
転入届や印鑑証明書、本籍などを変更する際に不都合が出てしまうため、住所が分からない場合の調べ方も知っておくことが大切です。
この章では土地の正確な住所を調べる方法を紹介します。

マイナンバーカードで調べる

マイナンバーカードには住所が記載されているため手っ取り早く調べたい人におすすめですが、2020年5月以降に発行された個人番号通知でもチェックが可能です。
そのためマイナンバーカードを作成していない人は個人番号通知を確認することをおすすめします。

公的な書類や郵便物で調べる

固定資産税の納税通知書や市区町村の健康診断、選挙の投票用紙といった公的書類には住所が記載されており、内容も正確です。
これ以外にも郵便物でチェックする方法もありますが、換地されていない区画整理地にある土地は誤って配送されることもあるため注意が必要です。

住民票の写しから調べる

正確な住所を知りたい場合は住民票を取得してチェックするのがおすすめです。
住民票は市役所で取得するのが一般的ですが市区町村によってはコンビニで取得することもできるため、近くに市役所がない人はコンビニで取得するケースが多いです。
ただしコンビニで取得する際にはマイナンバーカードが必要になりますので、必ず作成しておくことがポイントです。
なお、住民票の取得費用は地域によって異なり、150円から300円かかることが多いです。

法務局へ確認する

法務局は地番と合わせて住所も管理しているため、直接問い合わせて地番を伝えることで住所を回答してくれます。
また窓口だけでなく電話で対応もしていますので、近くに法務局がなくても問い合わせすることが可能です。
スタッフが地番を見ながらチェックするため確実な情報とは言い切れませんが、とりあえず住所を知っておきたい人に便利な調べ方といえます。

地番から住所を調べる

法務局のスタッフは住所の問い合わせを受けた際、ブルーマップを使って地番から住所を調べています。
そのため自分で調べたい人は法務局に出向いてブルーマップを閲覧し、把握している地番から住所を調べることをおすすめします。
ただしブルーマップが設置されていない法務局や市役所に設置されているケースもあるため、注意が必要です。

地番は何に活用できる？

地番は日常生活で使うことはあまりありませんが、活用することで様々な情報を取得することができます。
特に不動産の売却や購入を検討する際には資産価値や法令制限を調べる必要があり、これらの情報は地番を活用することで把握することが可能です。
この章では地番の活用方法について詳しく解説します。

土地や建物の登記情報

土地や建物を購入したり相続取得する場合には所有者だけでなく、抵当権や差し押さえの有無や土地と建物の面積も知っておく必要があります。
地番を活用することでこうした登記情報を把握することができ、正しい情報を使って取引を行えるようになります。

土地の価格相場

土地の固定資産税評価額や実勢価格は土地の相場を知る上で重要なポイントとなりますが、国土交通省が公開している不動産ライブラリを利用することで調べることができます。
不動産ライブラリは「〇丁目」までのエリアで公示価格を公開しており、ある程度の相場を知りたい場合に利用できるサービスですが、地番が分かっていれば土地の市場価値をイメージすることができます。
一方、なるべく正確に不動産の価値を知りたい場合は不動産会社に査定を依頼することになりますが、その際にも地番を伝えることでより正確な位置が確認できるようになるため、査定の精度も高くなります。
このように土地の相場を調べたり査定の依頼に地番は活用できることが分かります。
【参考サイト：不動産情報ライブラリ】

土地の建築条件

建物は建築面積と延床面積が法令によって制限されており、土地面積の割合で設定されます。
建築面積は建ぺい率、延床面積は容積率によって制限され、さらに都市計画法で定められる用途地域によって建築する条件があります。
家を建てるためにはこれらの建築条件をクリアする必要があるため、検討している土地や現在建っている建物が違法建築物ではないかを調べるためにも地番を知っておくことが重要といえます。

地番・住所が分からない土地でも売却できる

郊外や山奥にある土地には地番も住所もなく、活用がしにくいケースも多いです。
このような土地は相続しても有効活用が難しい上に管理の工数と費用がかかってしまい、所有者の大きな負担になることも少なくありません。
その一方で空き家や空き地は放置していると害虫や害獣、火災が発生する原因にもなるためなるべく早く売却することがおすすめですが、郊外や山奥にある不動産は買い手が見つかりにくいのが現状です。
そこで地番や住所が分からない土地を相続した場合は買取を選択し、確実に処分する方法を検討することがポイントです。
買取は仲介と違って不動産会社が直接買主となるため販売期間がほとんどなく、不動産を現況のままで引き渡すことが可能です。
さらに買取業者によっては査定や引渡しに立会する必要もなく、所有者にとって手間がかからない売却方法といえます。
仲介をしていないので仲介手数料もかからないことから、処分も活用もできない不動産を所有している人に不動産買取は向いています。

まとめ

土地や建物には地番や住所、番地といった表記がありますが、内容と調べ方、活用方法を理解することで不動産の売却や購入を安全に行うことができます。
特に不動産を相続する場合は不動産の情報を正確に把握しておかなければ有効活用することができず、負の遺産を相続してしまうこともあり得ます。
そのため地番や住所を使って不動産の情報を調べた上で相続するか検討し、相続する場合は有効活用の方法と合わせて処分方法も考慮しておくことが大切だといえます。

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