路線価をわかりやすく解説｜公示地価・基準地価・実勢価格との違いと調べ方

土地の価格を評価する指標には「公示地価」「基準地価」「実勢価格」など複数の種類があります。土地の価格を表す指標の中でも「路線価」は、相続税や贈与税の計算に使われる重要な指標です。
路線価は、国税庁が公表する土地の価格情報で、7月初旬に1月1日時点の価格が公表されます。不動産を相続した場合、相続税評価額の算定に路線価が用いられ、税負担額に大きく影響します。路線価の影響の大きさから、土地の相続や、不動産を売却・購入する方にとって、路線価の基本理解は非常に重要です。
また、路線価は公示地価や基準地価と混同されますが、それぞれ異なる目的で算出されています。特に、不動産の売却を考えている場合は、路線価だけでなく、実勢価格との違いも理解しておきましょう。
本記事では、路線価の基本的な仕組みや計算方法、他の価格指標との違い、正確な調べ方について詳しく解説します。路線価を正しく理解し、不動産の適正な評価を行うための参考にしてください。

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路線価とは

路線価は、国税庁が毎年7月初旬に公表する道路に面した土地の評価額です。主要な道路に面した宅地の1平方メートルあたりの価格を示し、相続税や贈与税の算出基準として使用されます。
路線価は道路ごとに設定され、立地条件や周辺環境、利便性を考慮して決定されます。駅に近い土地や商業地域の土地ほど路線価は高く設定される傾向があり、一般的に公示地価の約80%程度となります。
路線価図では、道路に沿って記載された数字によって価格が表示されます。例えば「300」と記載されている場合は、1平方メートルあたり30万円を意味します。

国税庁が公表している土地の価格

路線価は国税庁が「財産評価基準書」の一部として公表する土地評価額です。全国の税務署やホームページで閲覧できます。
評価基準日は1月1日で、公表年の地価状況を反映して設定されます。国税庁が路線価を公表する目的は、相続税や贈与税の課税における公平性の確保です。
路線価が設定されていない地域では評価方法に倍率方式が適用され、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。
参考：財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）

相続税や贈与税を計算するときに使われる

路線価は相続税や贈与税計算の際の土地評価額の基準です。相続や贈与で取得した不動産の価値を評価する際に活用されます。
相続税計算では、相続財産の合計から基礎控除額を差し引いた金額に税率を掛けます。土地評価額は相続財産で大きな割合を占めるため、路線価による適切な評価が重要となります。
都心部と地方では同じ面積でも路線価の違いにより評価額に差が生じます。路線価による評価は実際の取引価格より低くなる特徴があり、一般的に市場価格の約80%程度に設定されています。

路線価と基準地価の違い

路線価と基準地価は土地の価格を表す指標ですが、公表主体や目的、調査方法などに明確な違いがあります。路線価は国税庁が公表し相続税や贈与税算定のために使われますが、基準地価は都道府県が公表し地価の動向把握を目的としています。
路線価と基準地価の比較

基準地価の正式名称は「地価調査価格」であり、国土利用計画法に基づき実施される調査結果です。毎年9月に公表され、全国の標準的な土地約20,000地点を対象に、不動産鑑定士による鑑定評価を基に算出されます。
基準地価は都道府県知事が判断する地価指標として、都市計画区域外も含めた広い範囲をカバーします。土地取引の指針や公共事業の用地取得価格の参考に使用され、固定資産税評価の参考データとしても活用されます。
価格水準では、路線価は実勢価格の約80%程度、基準地価は実勢価格の約90%程度に設定される傾向があります。同じ地域でも、基準地価の方が路線価よりも高く設定されるのが一般的です。
調査対象範囲も異なり、路線価は主に市街地に限定されますが、基準地価は市街地以外の地域も対象としています。農地や山林などの評価にも基準地価が参考にされます。
不動産取引や相続対策を検討する際は、路線価と基準地価の両指標を参考にすることで、より正確な土地評価が可能になります。

基準地価について詳しくはこちらをご覧ください
基準地価とは？公示地価・実勢価格・路線価との違いや調べ方・活用方法を解説

路線価と公示地価の違い

路線価と公示地価は土地の価値を示す重要な指標ですが、公表主体や目的、評価方法などに違いがあります。公示地価は国土交通省が公表する地価で、不動産取引の指標となりますが、路線価は国税庁が相続税や贈与税算定のために公表します。
路線価と公示地価の比較

公示地価は地価公示法に基づき、毎年1月1日時点の価格を3月に公表します。全国約26,000地点の標準地について不動産鑑定士による調査結果を基に算出します。公示地価は不動産取引の基準となり、地価動向の把握や適正な地価形成の促進に役立ちます。
価格水準の関係では、路線価は公示地価の約80%程度に設定されます。例えば、公示地価が10万円/㎡の地域では、路線価は8万円/㎡程度になります。価格差は、納税者の負担に配慮した措置と考えられます。
評価方法では、公示地価は特定の地点ごとに評価するポイント評価ですが、路線価は道路に沿って線で評価するライン評価です。評価方法の違いにより、同じ地域内でも場所によって価格差が生じます。
不動産市場が急激に変動する時期には価格差が大きくなります。不動産の価値を正確に把握するには、路線価と公示地価の両方を確認し、各特性を理解して活用すると効果的です。

公示地価について詳しくはこちらをご覧ください。
公示地価をわかりやすく解説｜基準地価・実勢価格・路線価との違いと目的

路線価と実勢価格の違い

路線価と実勢価格は、土地の価値を示す指標ですが、評価目的や価格水準に大きな違いがあります。実勢価格は実際の不動産取引で成立した価格であるのに対し、路線価は相続税や贈与税の算定基準として設定された公的な評価額です。
路線価と実勢価格の比較

実勢価格は市場における需要と供給のバランスで決まり、個別の取引条件や交渉によって価格が変動します。不動産会社の査定額や実際の売買契約で合意された金額が実勢価格にあたります。
両者の価格水準には明確な差があり、路線価は一般的に実勢価格の約80%程度に設定されます。例えば、実勢価格が1,000万円の土地であれば、路線価による評価額は約800万円となるケースが多いです。
実勢価格が路線価より高い主な理由は以下のとおりです。
・実勢価格は個別の取引事情や需給バランスを反映
・路線価は年に一度のみ改定され、市場変動に即時対応できない
・路線価は評価の簡便性から物件ごとの特性を細かく反映しきれない
不動産市場の変動が激しい時期には、1月1日時点の路線価と実際の取引時点での実勢価格に大きな乖離が生じます。相続税対策や不動産売買を検討する際は、路線価だけでなく実勢価格も含めた総合的な判断が重要です。

実勢価格について詳しくはこちらをご覧ください。
実勢価格をわかりやすく解説｜基準地価・公示地価・路線価との違いと調べ方、注意点

路線価の調べ方

路線価を調べるには、国税庁が提供する『路線価図』を活用するのが一般的です。公的なデータであり、相続税や贈与税の算定にも用いられるため、信頼性の高い情報源といえます。路線価図は毎年7月初旬に公表され、国税庁のホームページや各税務署で閲覧できます。
国税庁のウェブサイトから路線価を調べる手順は以下の通りです。

路線価図では、道路に記載された数字が路線価（1平方メートルあたりの千円単位の価格）を表しています。例えば「280」と記載されていれば、1平方メートルあたり28万円という意味です。一部地域では記号で表記され、別途定められた価格表と照合する必要があります。
調べたい土地が路線価図に直接記載されていない道路に面している場合は、最も近い路線価が記載された道路の価格を参考にします。複数の道路に面している角地や、路線価が設定されていない裏道に面している場合は、補正計算が必要になるケースもあります。
なお、路線価が設定されていない地域では、「評価倍率表」を使って土地の評価額を算出します。路線価未設定地域の場合、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する「倍率方式」が適用されます。市街地から離れた郊外や農村部などでは、倍率方式が適用されるケースが多いです。
正確な土地評価額の計算には、土地の形状や接道状況、奥行きなどによる補正計算が必要になるケースもあります。特に不整形地や間口が狭い土地、高低差がある土地などは、標準的な土地と比べて価値が異なるため、適切な補正が求められます。
路線価を調べる際には、該当地域の正確な住所や地図を準備し、必要に応じて土地の実測図も参照するとより正確に把握できます。不明点がある場合は、最寄りの税務署や税理士に相談しましょう。

路線価をもとにした土地評価額の計算方法

路線価を使って土地の評価額を計算するには、単純に路線価に土地面積を掛けるだけではなく、土地の個別の状況に応じた補正を行う必要があります。正確な評価額の算出方法を理解すれば、相続税や贈与税の概算額を事前に把握できます。
基本的な土地評価額の計算式は以下の通りです。

主な補正率には以下のようなものがあります。
・奥行価格補正率：標準的な奥行きと異なる場合に適用
・間口狭小補正率：間口が狭い土地に適用
・不整形地補正率：形が不規則な土地に適用
・高低差補正率：土地に高低差がある場合に適用
路線価計算用の補正率は国税庁が公表する財産評価基準書に記載されており、土地の状況に応じて0.6～1.0の範囲で設定されています。例えば、奥行きが深い土地や間口が極端に狭い土地は、標準的な土地と比較して利用価値が低いため、補正率が小さくなります。

1面のみ道路に面している場合

土地が1つの道路にのみ接している場合は、接道している路線の路線価を基準に評価額を計算します。単一道路接道の形状は一般的な宅地に多く見られるパターンです。
1面道路に接する土地の評価額計算式

例えば、1平方メートルあたりの路線価が20万円、土地面積が200平方メートル、奥行価格補正率が0.9の場合、土地の評価額は以下のように計算されます。

奥行価格補正率は、標準的な奥行き（一般的には25m程度）と比較して、実際の土地の奥行きが長いか短いかで異なります。例えば奥行きが40mと深い場合、補正率は0.9程度になるケースが多いです。
特に注意すべき点として、借地権が設定されている土地の場合は、路線価に借地権割合を掛けて評価する必要があります。借地権割合は地域によって異なり、大都市では70%程度、地方では60%程度が一般的です。

2面が道路に面している場合

土地が2つの道路に面している角地の場合、一般的には高く評価されます。角地は日照や通風が良好で、建物の設計自由度も高いため、価値が高いとされています。
角地の評価額計算式

角地の場合、通常は最も価格の高い路線価を基準に計算し、角地補正率（一般的には1.0～1.2）を適用します。例えば、主要道路側の路線価が25万円/平方メートル、土地面積が150平方メートル、角地補正率が1.15の場合土地の評価額は以下のように計算されます。

角地補正率は地域や角地の形状によって異なります。一般的には、商業地域など繁華な地域ほど高い補正率が適用される傾向があります。なお、地域によっては角地に関する補正率が定められていない場合もあり、補正率未設定の地域では路線価自体に角地の価値が反映されていると考えられます。
正確な土地評価額の計算は複雑な場合が多いため、実際の相続税申告などでは税理士に相談しましょう。特に複数の補正要素がある土地では、専門家のアドバイスを受ければ適切な評価額を算出できます。

まとめ

路線価は国税庁が毎年7月に公表する指標で、相続税や贈与税の計算基準となり、土地評価において重要な役割を果たします。基準地価や公示地価、実勢価格とは公表主体や目的、評価方法が異なるため、それぞれ正しい理解が必要です。
路線価の評価額の確認には、国税庁のウェブサイトの活用が便利です。算出時には、単に土地面積を掛けるだけでなく、奥行きや形状、高低差なども考慮し、特に角地では補正率が適用され、評価額が変動するため、各種補正の適用条件の把握も大切です。
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