旗竿地の評価は低い？評価額の計算方法と高く売る方法を解説

旗竿地は整形地よりも一般的に評価額が低くなるため、相続税や贈与税、固定資産税を抑えられるという特徴があります。
その一方で不動産会社が提示する査定価格も整形地よりも低くなってしまいますので、不動産売却を検討する際には注意が必要です。
そのため、旗竿地を売却するためには注意点と高値売却のポイントを知っておくことが大切です。
この記事では旗竿の土地を相続したり購入を検討している人向けに、旗竿地のメリットとデメリット、評価額の計算方法について解説します。
売却時に価格を設定する際にも役立てられますので、参考にしてください。

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旗竿地の特徴

道路との接道部分が狭く、旗と竿を合わせたような形状をしている土地のことです。整形地にはないメリットもありますが、特にデメリットについて知っておくことが重要です。
旗竿地の定義と成形地との違いや、メリット・デメリットをご紹介します。

旗竿地の定義

旗竿地とは道路との接道部分が狭く、旗と竿を合わせたような形状をしている土地のことです。
道路と建物を建築する敷地を竿部分で繋いでおり、延長敷地と呼ばれることもありますが物件資料には「不整形地」として記載されるケースも多いです。
大きな土地を分譲地にする場合等では旗竿地と整形地を組み合わせて土地を無駄なく活用するケースが多く、地域や街の規模に限らずどのエリアでも見かける土地形状といえます。

旗竿地と整形地の違い

旗竿地と整形地の大きな違いとして間口があり、旗竿地は整形地よりも通常狭くなります。
また旗竿地は通路部分の横に家が建築される可能性があり、家から道路が見えないことも多いです。
同じ面積であれば旗竿地よりも整形地の方が有効活用できる面積は広くなるという点も違うポイントといえます。

旗竿地のメリットとデメリット

旗竿地のメリットは整形地よりも安く購入できる可能性が高いという点があり、家づくりの予算を抑えたい人に向いています。
また、道路から離れた場所に家を建築することになりますので外から覗かれる心配も少なく、プライバシーを確保しやすいという点も魅力的です。
そのため旗竿地を優先的に検討し、理想のエリアで注文住宅を建てる人も多いです。
一方、旗竿地は通路部分が狭いため駐車スペースが限定され、間口によっては重機が入らないことで建築コストが高くなってしまうこともあります。
物件によっては建築基準法で定められた建築可能な間口の2mより狭いケースもあり、再建築できないケースも少なくありません。
これ以外にも周辺が家に囲まれてしまうと日当たりと風通しが悪くなるというデメリットも、注意点です。

旗竿地の評価が低くなる理由

旗竿地の査定を依頼した場合、不動産会社から提示される査定額は整形地よりも安くなりやすいです。
この理由として旗竿地ならではのリスクがあり、売却したり資産運用する際には注意が必要です。
この章では旗竿地の評価が安くなる主な理由を紹介します。

再建築不可の可能性がある

建築基準法では間口が2m未満の敷地に建物を建築することが制限されており、旗竿地は再建築不可となる可能性があります。
さらに地域によっては、通路部分の長さによって最低間口が2m以上必要なこともあり、たとえば通路部分が10m以上だと2.5ｍ、15ｍ以上だと3ｍといったケースがあります。
再建築不可のリスクがある土地は資産価値が減少してしまいますので、旗竿地の評価は整形地よりも低くなってしまいます。

私道に接していると自由に出入りできない可能性がある

私道とは個人が管理している道路のことで、通路部分が私道の場合は所有者の許可が必要となります。
旗竿地ができたタイミングで通行許可の覚書を締結していれば問題なく使用できますが、相続を繰り返すことで覚書を紛失してしまい、取り決めが反故になってしまうことも少なくありません。
このような状態になると接道していない土地になってしまい有効活用できなくなってしまう以外にも、未接道物件という理由で買い手の住宅ローンが通らなくなるというデメリットもあります。
そのため、旗竿地は通路部分と建築部分の所有者が同じであるか確認することが重要です。

通路部分の利用価値が低い可能性がある

旗竿地の敷地面積は通路部分も含まれますが、通路部分は駐車スペースにしか使えないため利用価値は高いとはいえません。
間口の広さや車種によっては駐車スペースにするのも難しく、ただの通路になってしまうことも多いです。
通路部分を有効活用できなければ窮屈な住宅になってしまいますので、旗竿地の評価が低くなる大きな理由といえます。

日当たりや風通しが悪い場合がある

整形地であれば間口が広いため開放的な空間を最低でも一方向確保することができますが、旗竿地は奥まった場所に家を建築することになりますので、四方を隣地に囲まれた状態になってしまいます。
場合によっては日当たりや風通しが悪くなってしまいますので、注意が必要です。

旗竿地の評価額の計算方法

旗竿地の相続税や贈与税、固定資産税を決めるためには評価額を計算する必要がありますが、整形地よりも旗竿地は評価額が低くなるため補正する必要があります。
この章では旗竿地の評価額を計算する方法について詳しく解説しますので、参考にしてください。

1. 旗竿地でない土地として評価額を計算する

評価額は路線価と面積を掛け合わせることで算出することができ、路線価は国税庁が公開している財産評価基準書で調べることができます。
路線価は道路に面している標準的な宅地の価額となっており、奥行きの狭い土地の場合はさらに奥行価格補正率を適用して1㎡あたりの路線価額を計算します。
敷地面積200㎡で路線価が150,000円/㎡の旗竿地であれば、奥行が5mの場合は価格補正率が0.92となり、27,600,000円が評価額です。
奥行が12m以上24m未満であれば補正率は1.0となるため、路線価と面積を掛け合わせるだけで評価額を算出することができます。
【参考サイト：奥行価格補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外改正） ｜国税庁】
【参考サイト：財産評価基準書】

2. 旗竿地として補正率をかける

旗竿地は整形地に比べて利用価値が低いため、評価額も調整しなければなりません。
この章では旗竿地の評価額を補正する2つの方法を紹介します。

2-1. 「間口が狭小な宅地等」として旗竿地の評価額を計算する

「間口が狭小な宅地等」として旗竿地の評価額を計算する場合、計算式は次の通りです。
1㎡あたりの路線価額×間口狭小補正率×奥行長大補正率
間口狭小補正率は間口距離が短い敷地に割り当てられる補正率のことで、一般住宅の場合は6m未満が補正対象です。
たとえば間口が3ｍ、奥行が10ｍの場合、間口狭小補正率は0.9で奥行長大補正率は0.96となり、路線価が150,000円/㎡の旗竿地であれば129,600円/㎡に補正されることになります。
また、奥行長大補正率は奥行距離と間口距離を割り戻した比率となっており、間口に対して奥行が長いほど補正率は高くなります。
間口狭小補正率と奥行長大補正率については国税庁のサイトで調べることができますので、チェックしてください。
【参考サイト：奥行価格補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外改正） ｜国税庁】

2-2. 「不整形地」として旗竿地の評価額を計算する

不整形地は正方形もしくは長方形ではない土地のことで、旗竿地も不整形地の1種です。
不整形地は不整形地補正率を使って評価額を調整することができますが、「想定整形地」からかげ地割合を差し引くことになります。
想定整形地とは旗竿地ではなかった場合の土地形状となっており、奥行距離に想定整形地の間口距離を掛け合わせて計算します。
その後、かげ地の面積を想定整形地から差し引き、想定整形地で割り戻したのが「かげ地割合」です。
かげ地割合の計算ができれば、国税庁が公開している不整形地補正率と地積区分を使って補正率を調べます。
たとえば想定整形地が250㎡、かげ地が50㎡の場合はかげ地割合は80%となり、地積区分Aの住宅であれば補正率は0.6です。
つまり、不整形地補正を適用させることで評価額を60%下げられることが分かります。
【参考サイト：奥行価格補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外改正） ｜国税庁】

旗竿地の物件を高く売却する方法

旗竿地は整形地よりも税額は安くなりますが資産価値も低くなってしまうため、高値で売却することが難しい土地といえます。
特に再建築ができない旗竿地は活用方法が限定されることから購入を躊躇する買い手も多く、販売が長期化してしまうことも少なくありません。
しかし不動産を所有している間は固定資産税や都市計画税といった維持費がかかり、建物がある場合はメンテナンスする手間もかかってしまいます。
そのため、旗竿地を売却するためには高値で売れる方法を事前にチェックしておくことが大切です。
この章では旗竿地を売却する上で押さえておくべきポイントを解説します。

接道義務を満たす

旗竿地が再建築不可となる原因には接道義務が満たされていないケースが多く、4m以上の道路に2m以上接道させることで接道義務を満たすことになります。
道路の幅は敷地の一部を道路として扱う「セットバック」をすることで確保することができ、活用していない通路部分の一部を使って道路を拡張することが可能です。
しかし間口が2m未満の場合は隣地から土地を購入することになるため隣地との交渉が必要になりますが、隣地にメリットがなければ合意を得られない可能性が高くなってしまいます。
場合によっては購入金額が高額になってしまうこともありますので、資金的に問題ないか十分に検討する必要があります。

隣家に買い取ってもらえないか提案する

接道義務を満たすために隣地と交渉することが難しい場合は、隣地に旗竿地をそのまま購入してもらうという方法もあります。
この方法であれば隣地にとっても敷地が増えるためメリットとなるケースも多いことから、旗竿地を売却する予定があることを隣地に説明し、購入の意思がないか確認することがポイントです。
ただし隣地との間をフェンスや塀がある場合は取り壊し費用の負担割合を協議するなど、細かい打ち合わせは必要です。
そのため隣地との売買であっても不動産会社に仲介してもらい、円滑に取引できるよう依頼することも検討すべきポイントといえます。

不動産会社に買い取ってもらう

隣地との交渉が難しい場合、不動産会社に旗竿地をそのまま買取してもらうという方法がおすすめです。
不動産買取は仲介と違って物件を公開して買い手を募集することはせず、不動産会社が買主となって物件を購入します。
そのため買取価格に合意すれば物件公開することもなく売買契約の締結に進むことができ、スピーディーに売却することが可能です。
さらに買取業者によっては確定測量や残置物の撤去をする必要がなくそのまま買取してくれますので、手残り額を増やせるというメリットもあります。
仲介手数料もかからず旗竿地を処分できますので、売却できずに困っている売主に向いている売却方法といえます。

まとめ

旗竿地は整形地よりも評価額が安いため相続税や贈与税の対策に向いており、維持費である固定資産税や都市計画税も安くなります。
その一方で旗竿地は整形地よりも資産価値が低いことから売却価格も安くなってしまい、さらに販売期間も長くなってしまう可能性があります。
特に接道義務を満たしていない再建築不可物件などは買い手にとっても大きなリスクとなるため、隣地から土地を購入するなどの工夫が必要です。
このように旗竿地は税金対策には向いているものの不動産売却には不向きだということが分かり、スムーズに売却したい人には不動産買取がおすすめといえます。
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