再建築不可物件は売却しづらい？買取してもらうためのポイントを解説
再建築不可物件を所有していて売却を検討中の方の中には、「再建築不可物件は売却しづらい」というようなことを聞いたことがある方も多いのではないでしょうか？結論から言うと、再建築不可物件は確かに売却しづらいです。しかし、売却する方法や買取してくれる業者は存在します。
この記事では、再建築不可物件がなかなか買取してもらえない理由や、売却するための方法について解説していきます。
- 再建築不可物件とはどんな物件か
- 再建築不可物件が売却しづらい理由
- 再建築不可物件を買取してもらうためのポイント
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目次
「再建築不可物件」とは？
それでは、そもそも「再建築不可物件」とは一体どんな物件なのでしょうか？
「再建築不可物件」とは文字通り、建築基準法上で再建築ができない物件のことを指します。
それでは、なぜ再建築ができないのかについて詳しく解説していきましょう。
「接道義務」を満たさないので再建築ができない
結論から述べますと、再建築不可物件が再建築できない理由は、建築基準法の「接道義務（接道要件）」を満たしていないからです。
「接道義務（接道要件）」とは、建築基準法第43条で定められている以下の内容のことを指します。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
一 自動車のみの交通の用に供する道路
二 地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路
引用: 建築基準法 | e-Gov法令検索
ここにある通り、建築物の敷地は道路に2メートル以上接していなければいけません。この決まりは、災害時に住民の避難が遅れたり、救急車や消防車などの緊急車両が進入してスムーズな救命・消火活動ができなかったりすることがないように義務付けられているものです。なお、これは、都市計画法第5条で定められている以下の「都市計画区域」および「準都市計画区域」内の建築物が対象になります。
（都市計画区域）
第五条 都道府県は、市又は人口、就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。この場合において、必要があるときは、当該市町村の区域外にわたり、都市計画区域を指定することができる。
２ 都道府県は、前項の規定によるもののほか、首都圏整備法（昭和三十一年法律第八十三号）による都市開発区域、近畿圏整備法（昭和三十八年法律第百二十九号）による都市開発区域、中部圏開発整備法（昭和四十一年法律第百二号）による都市開発区域その他新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。
３ 都道府県は、前二項の規定により都市計画区域を指定しようとするときは、あらかじめ、関係市町村及び都道府県都市計画審議会の意見を聴くとともに、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣に協議し、その同意を得なければならない。
４ 二以上の都府県の区域にわたる都市計画区域は、第一項及び第二項の規定にかかわらず、国土交通大臣が、あらかじめ、関係都府県の意見を聴いて指定するものとする。この場合において、関係都府県が意見を述べようとするときは、あらかじめ、関係市町村及び都道府県都市計画審議会の意見を聴かなければならない。
５ 都市計画区域の指定は、国土交通省令で定めるところにより、公告することによつて行なう。
６ 前各項の規定は、都市計画区域の変更又は廃止について準用する。
（準都市計画区域）
第五条の二 都道府県は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物その他の工作物（以下「建築物等」という。）の建築若しくは建設又はこれらの敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに農業振興地域の整備に関する法律（昭和四十四年法律第五十八号）その他の法令による土地利用の規制の状況その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができる。
２ 都道府県は、前項の規定により準都市計画区域を指定しようとするときは、あらかじめ、関係市町村及び都道府県都市計画審議会の意見を聴かなければならない。
３ 準都市計画区域の指定は、国土交通省令で定めるところにより、公告することによつて行う。
４ 前三項の規定は、準都市計画区域の変更又は廃止について準用する。
５ 準都市計画区域の全部又は一部について都市計画区域が指定されたときは、当該準都市計画区域は、前項の規定にかかわらず、廃止され、又は当該都市計画区域と重複する区域以外の区域に変更されたものとみなす。
引用: 都市計画法 | e-Gov法令検索
また、接する「道路」に関しても以下の通り、建築基準法第42条にて原則「幅員4ｍ以上のもの」と定義されています。
（道路の定義）
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
引用: 建築基準法 | e-Gov法令検索
なお、幅員4ｍ未満でも「建築基準法上の道路」とみなされるものは「2項道路」と呼ばれ、これに接する物件は例外的に再建築が可能です。
現行の建築基準法施行前に建てられた古い物件だと、以上の接道義務を満たさないことも多いため、再建築不可物件である可能性があります。
再建築不可物件はなぜ売却しづらいのか
それでは、再建築不可物件はなぜ売却しづらいのでしょうか？詳細に見ていきましょう。
再建築不可物件は担保価値が低いので住宅ローンが組めない
まず、再建築不可物件の売却が難しい理由として、購入時に住宅ローンが組めないということが挙げられます。それでは、なぜ住宅ローンが組めないのでしょうか？
もちろん、現行の建築基準を満たしておらず火事や災害などの緊急時に安全を確保できないということも理由として挙げられるでしょう。
しかしそれ以上に、再建築不可物件は家屋としての価値がほぼないということが大きな理由として考えられます。都市計画法が公布された昭和43年以降、接道義務を満たさない土地は再建築ができなくなりました。つまり、再建築不可物件とされている物件のほとんどは、昭和43年以前に建築された古いものになります。そういった古い物件であるため、家屋としての価値はほぼなく、担保価値が低い傾向にあります。住宅ローンでは対象家屋や土地を担保に入れますが、再建築不可物件はこのように担保価値が低いため、住宅ローンを組むことができないのです。
住宅ローンが組めないので現金購入できる人にしか買取してもらえない
前述の通り、再建築不可物件は住宅ローンを組んで購入することができません。
そのため、必然的に現金でしか購入できなくなります。すなわち、現金購入できる人としか売買が成立しないので、需要が極端に低くなってしまうのです。
これが、再建築不可物件が売却しづらい大きな理由となります。
再建築不可物件を買取してもらうために重要なポイント
さて、それでは再建築不可物件を買取してもらうためにはどうしたらいいのでしょうか？
そのポイントを、いくつかピックアップして解説していきましょう。
既存の建物の状態をチェックする
再建築不可物件を買取してもらうためには、まず既存の建物の状態をチェックすることが重要です。
前述の通り、再建築不可物件は築年数が古い物件が多く、家屋の状態が悪いことが少なくありません。そういった状態の悪い物件は運用が難しいため需要が極端に下がり、それに伴って買取価格も下がってしまいます。場合によっては買取自体拒否されてしまうこともあります。逆に言うと、既存の建物の状態が良ければ需要が上がり、高く買い取ってもらえる可能性も高くなるのです。
そのため、まずはしっかりと建物の状態をチェックして、場合によっては修繕なども検討する必要があるでしょう。
隣地を購入するなどして接道義務を満たし再建築を可能にする
再建築不可物件は建て直しができないため、購入後の運用に制限があります。そして、その点がネックとなり、買取需要が低くなってしまうのです。
そこで、買取需要を高めるためには、再建築を可能にする必要があります。つまり、幅員4m以上の道路に2m以上接するようにして、接道義務を満たせばいいのです。
その方法としては、具体的に以下のようなものが考えられます。
- 接道義務を満たすように隣地やその一部を購入する
- 接道義務を満たすように自分の土地と隣地の一部を「等価交換」する
- 隣地の一部を借りて「位置指定道路」に指定する
1と2に関しては、接道義務を満たすことを目的として隣地、あるいはその一部を取得するという点で共通しています。しかし、「等価交換」とは同等の土地を交換することなので、土地を「購入」するよりも予算を抑えることができると言えるでしょう。
また、3の「位置指定道路」とは行政が指定する私道のことを指します。「位置指定道路」を指定することができれば接道義務を満たすことができる上に、「購入」や「等価交換」によって土地を「取得」するのではなく「借りる」だけなので、さらに予算を抑えることが可能です。
これらの手段によって接道義務を満たすことができれば再建築が可能となり、買取需要が高まって売却しやすくなることでしょう。
また、接道義務を満たしていない別のケースとして、道路には接しているが、その道路が幅員4m未満の「2項道路」である場合が想定できます。その場合、接道義務を満たすためには「セットバック」をする必要があります。「セットバック」とは、道路と敷地の境界線を道路の中心線から2mの位置まで後退させて、幅員が4mになるようにすることです。また、道路の反対側が川や崖になっている場合にも、幅員を4m確保できるようにする必要があります。
隣地の所有者に買取を打診する
再三解説してきました通り、再建築不可物件は建て直しができないため買取需要が低く、売却しにくい傾向にあります。しかし、それはあくまで再建築不可物件のみを単体で購入したい人が少ないという話です。
隣地の所有者であれば、この条件から外れるため買取してもらえる可能性は高くなります。具体的にはどういうことかと言うと、隣地が接道義務を満たしている場合には所有地の面積を広げることにつながり、そうでない場合でも対象の土地を購入することで接道義務を満たすことができる可能性があるため、どちらにせよ隣地所有者にとってメリットになるのです。
つまり、隣地の所有者であれば再建築不可物件の買取需要がある可能性が高いので、売却しやすいと言えるでしょう。
不動産買取業者に買い取ってもらう
最後に、不動産買取業者に再建築不可物件を売却するという方法が考えられます。そして、この方法が一番現実的でおすすめです。なぜなら、再建築不可物件は買取需要が低いため、個人で買い手を探すのがとても難しいからです。
また、業者を利用した不動産売却と言うと、不動産仲介業者を利用する方法を想像する人が多いことでしょう。実際、不動産を売却する際には仲介業者を利用するのが一般的です。買い手が見つかるまでに時間がかかったり、仲介手数料を業者に支払う必要があったりはしますが、より相場に近い価格で売却することが可能だからです。
しかし、再建築不可物件の場合はこの限りではございません。再三解説している通り、再建築不可物件は極端に買取需要が低いです。そのため、仲介業者を利用しても長期間売れ残ってしまう可能性が高いのです。さらにその挙句、買取業者の査定額と同額かそれ以下まで値下げしないと買い手がつかない可能性も高いので、結果的に買取業者に売却した方がいいと言えます。
こういった理由から、再建築不可物件を売却する際には、不動産買取業者に依頼するのがおすすめです。
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まとめ
ここまで、再建築不可物件を買取してもらう方法などについて解説してきました。
再建築不可物件は買取需要が低いため、個人で売却するのはとても難しい傾向にあります。そこで、再建築不可物件を売却するなら不動産買取業者に買い取ってもらうのがベストだと言えるでしょう。そして、売却を依頼する不動産買取業者を選定する際には、再建築不可物件の買取実績の多い信頼性のある業者を選ぶのがおすすめです。
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