セットバックにかかる費用はどれくらい？助成金など費用を抑える方法や売却方法を解説

建築基準法のセットバック規制は、建物の建て替えや土地活用に大きな影響を与えます。セットバックに伴う費用は、基本的に土地所有者の負担となり、測量費や工事費を含めると平均40万～130万円ほどかかります。費用の負担が大きいため、対応を先延ばしにしてしまうケースも少なくありません。
しかし、自治体の助成金制度や固定資産税の非課税申請を活用することで、費用を軽減できる可能性があります。本記事では、セットバック規制の概要や一般的な費用相場、費用負担を抑えるための具体的な方法について詳しく解説します。

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セットバックとは

セットバックとは、建築基準法第42条第2項に基づき、幅員4m未満の道路に面する敷地に対して、道路の中心線から2mの位置まで後退させることを義務付ける規制です。この制度は、道路の拡幅を促進し、将来的に安全で快適な住環境を確保する目的で設けられています。
古い市街地では、狭い道路に沿って建物が密集し、道路幅が確保されていないため、緊急車両の通行が困難になったり、日照や通風が妨げられるといった問題が発生します。これらの課題を解決するため、建物の建て替えや新築を行う際には、セットバック規制に従い敷地を後退させることが義務付けられています。
セットバックの適用によって、将来的には道路が拡幅され、緊急車両や歩行者の安全性が向上するほか、通風や採光が改善されることで住環境の快適性も高まります。また、地域の景観向上にも寄与し、防災面でのリスク軽減にもつながるため、都市計画において重要な役割を果たしています。
参考：国土交通省 住宅局 令和６年３月

セットバックが必要になる土地や道路

建物を建てる際、接する道路の種類や幅によっては、セットバックが必要になる場合があります。
セットバックが求められる条件は法律で定められており、建て替えや新築の際に影響を受けることがあるため、注意が必要です。

セットバックが必要となる主なケース

以下の条件に該当する場合、セットバックが求められることがあります。

• 接する道路の幅員が4m未満である場合（建築基準法に基づく規定）
• 建物の建て替えや新築を行う場合（既存の敷地がセットバック対象となる場合）
• 敷地が建築基準法第42条第2項に該当する「2項道路」に接している場合
• 増築や改築を行う際に、建築確認申請が必要となる場合
• 既存建物の用途変更を行い、建築確認申請が必要となる場合

特に、狭い道路に面した土地や古い住宅地では、セットバックの対象となる可能性が高いため、事前の確認が重要です。
建築の計画段階で自治体や専門家に相談し、必要な手続きを進めることが望ましいです。

道路の種類によるセットバックの違い

セットバックの要否は、接する道路の種類によっても異なります。公道・私道・位置指定道路など、法的な位置づけにより規制が変わるため、建築計画の初期段階で必ず確認しておくことが重要です。
特に、見た目では十分な幅があるように見えても、建築基準法上は2項道路と判断されるケースがあり、想定外のセットバックが必要になることもあります。建築確認申請の際に指摘を受け、追加の工事費用が発生する可能性もあるため、事前に行政や専門家に相談し、接道状況を正しく把握することが望ましいです。

セットバックのメリット

セットバックは個人の土地を提供することになりますが、地域全体の住環境や防災性を向上させる重要な役割を果たします。 特に狭い道路が多い住宅地では、セットバックによって利便性や安全性が大きく改善されます。

セットバックによる具体的な改善点
1. 防災面の強化
・消防車・救急車の通行が可能になり、災害発生時の救助活動がスムーズに行える。
・火災時の延焼防止につながり、密集地での被害を最小限に抑える。
・地震や台風などの際に、倒壊物が通行を塞ぐリスクが軽減される。
2. 住環境の向上
・道路幅が広がることで風通しがよくなり、湿気やカビの発生を防ぎやすくなる。
・採光が改善され、日中の明るさを確保しやすくなる。
・歩道が広がることでベビーカーや車いすが通行しやすくなり、バリアフリー化にも貢献。
3. 交通の安全性向上
・セットバックにより道路の見通しが良くなり、交差点での事故リスクが減少する。
・歩道が確保され、通学路としての安全性が向上する。
・交通量の多いエリアでは、歩行者と車両の接触事故を防ぐ効果も期待できる。

特に防災面での効果が高く、火災時の延焼防止や救急車両の円滑な通行に重要な役割を果たします。また、道路幅が広がることで見通しが良くなり、交通事故の防止にも効果があります。

セットバックのデメリット

セットバックは地域の住環境を向上させる一方で、土地所有者にはセットバックにかかる費用負担のほか、土地活用の制限が生じるため、慎重な検討が必要です。

【セットバックに伴う主な負担と影響】

項目	具体的な影響
敷地面積の減少	建築可能な床面積が制限され、住宅の設計に制約
費用負担	測量・工事・登記など40〜130万円程度の支出
設備の移設	塀や門扉、電気・ガス・水道管などの移設が必要
維持管理	道路部分となる土地の管理責任は所有者に残る
建築制限	建ぺい率や容積率の基準が厳しくなる可能性

小規模な敷地では、面積の減少が住宅の設計に大きな影響を与えます。たとえば、敷地面積が100㎡で道路に接する部分が10mある場合、2mのセットバックで20㎡の面積が減少し、理想とする間取りや部屋数の確保が難しくなる可能性があります。 既存の塀や門扉を移設する際には、単なる解体・設置だけでなく、電気やガスなどの配管の移設も必要になることがあり、追加費用が発生します。セットバックによる土地の減少と建築上の制約や費用負担が、セットバック工事を先送りする大きな要因となっています。

セットバックの費用相場は40〜130万円

セットバックにかかる費用は、道路に面する土地の広さや工事の規模によって変動します。一般的な費用相場は以下の通りです。

【セットバック費用の内訳と相場】

特に、既存の塀や設備の移設が必要な場合は、工事費用が大幅に増加する可能性があります。また、土地の形状や周辺環境によっても、必要な費用は変わってきます。
セットバックの費用は、道路に接する土地の状況によって大きな差が生じます。例えば、古い擁壁や排水設備の移設が必要な場合は、標準的な工事費用の1.5倍から2倍程度になることもあります。
また、セットバックが必要な範囲が広い場合は、それだけ工事の規模も大きくなり、費用も比例して増加します。道路に面する部分の長さが10mを超える場合は、一般的な相場よりも高額になる可能性が高いです。
正確な費用を把握するためには、専門家による現地調査と見積もりが必要となります。土地の状況や工事の内容によって費用は大きく変わってきますので、計画段階で複数の業者に見積もりを依頼することをおすすめします。

測量費用

測量は正確なセットバック位置を確定するために必要不可欠な作業です。
測量費用の具体的な内訳は以下の通りです。

• 現況測量（5〜10万円）：敷地の現状を正確に把握
• 境界確認（3〜10万円）：隣地所有者との立会いによる確認
• 分筆測量（5〜15万円）：セットバック部分の分筆作業
• 図面作成（2〜5万円）：各種申請に必要な図面の作成

境界確認作業では、隣地所有者との立会いが必要となり、日程調整などに時間がかかることがあります。
測量作業は土地家屋調査士や測量士などの資格を持った専門家に依頼する必要があります。信頼できる業者を選ぶことで、正確な測量と適正な費用での施工が可能となります。

工事費用

工事費用は、敷地の状況によって大きく異なります。一般的な工事内容と費用の目安は以下の通りです。

• 既存構造物の撤去（5〜15万円）
• 擁壁工事（15〜30万円）
• 塀や門扉の移設（10〜20万円）
• 排水設備の移設（5〜15万円）
• 舗装工事（3〜10万円）

特に高低差がある土地では擁壁工事が必要となり、費用が大幅に増加する可能性があります。また、電気やガスなどの設備移設が必要な場合は、それぞれの事業者への工事依頼も必要となり、追加の費用が発生します。
工事費用を抑えるためには、複数の業者から見積もりを取り、工事内容の検討が重要です。

土地分筆登記費用

セットバックに伴う土地分筆登記費用は、一般的に10〜20万円程度が必要となります。分筆登記は、セットバックによって生じる道路用地と残った敷地を法的に分ける手続きです。
分筆登記の主な費用内訳は以下の通りです。

• 土地家屋調査士報酬：8〜15万円
• 登録免許税：約1万円
• 法務局証明書類取得費用：数千円

分筆登記は専門的な知識と経験が必要な作業となるため、土地家屋調査士への依頼が一般的です。

その他の費用

セットバックには主要な工事費用以外にも、様々な付随費用が発生します。

【セットバックの付随費用と発生要因】

特に注意が必要なのは、予期せぬ追加工事や対策が必要になる場合があることです。例えば、工事中に地中から予想外の構造物が見つかった場合や、近隣への配慮から防音対策が必要になった場合などは、追加の費用が発生する可能性があります。
予期せぬ追加工事や近隣対策費用の発生リスクを考慮し、総費用の10〜20%程度の予備費を見込んでおくことが大切です。

セットバック費用を安くする方法

セットバックにかかる費用を抑えるためには、自治体の助成金制度の活用や固定資産税の非課税申請など、いくつかの方法があります。適切な対策を取ることで、費用負担を大幅に軽減できる可能性があります。
セットバック費用を抑えるための主な方法は以下の通りです。

• 自治体が提供する助成金制度の利用
• 固定資産税の非課税申請
• 工事内容の最適化
• 複数業者からの見積もり取得
• 工事の時期や規模の調整

自治体の助成金制度は地域によって内容が大きく異なります。工事費用の2分の1を補助する制度や、上限額を設定して一律補助する制度など、様々な支援制度が用意されています。
また、工事内容を最適化することも重要です。既存の塀や門扉を完全に新調するのではなく、移設して再利用できる部分は活用するなど、工事の範囲を必要最小限に抑えることで費用を削減できます。
複数の業者から見積もりを取ることで、適正な価格での工事が可能になります。ただし、単に価格だけでなく、業者の実績や信頼性も十分に確認する必要があります。工事時期についても、業者が比較的空いている時期を選ぶことで、条件の良い契約ができます。

自治体の助成金を利用する

多くの自治体では、セットバック工事を推進するための助成金制度を設けており、助成金制度を活用することで工事費用の負担を軽減できます。

【一般的な助成金制度の内容例】

対象となる費用	補助率・上限額
後退用地の整備費	工事費の1/2（上限400万円）
塀などの移設費	費用の1/2（上限200万円）
測量費	全額または一部（上限30万円）
分筆登記費	全額または一部（上限20万円）

助成金を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

• 対象となる道路が自治体の定める要件に適合
• 建築確認申請を伴う工事であること
• 工事着手前に助成金の申請を完了
• 期限内に工事を完了すること

助成金制度は自治体によって内容が異なり、年度ごとに予算額や申請期限が設定されています。できるだけ早い段階で自治体に相談し、利用可能な助成金制度の確認が重要です。また、複数の助成制度を組み合わせることで、より大きな補助を受けられる場合もあります。

固定資産税の非課税の申請をする

セットバックによって生じた道路用地部分については、固定資産税の非課税申請を行うことにより、セットバック後の土地に対する税負担を軽減できます。

非課税申請の主な内容は以下の通りです。

• 道路として提供した部分の固定資産税が非課税になる
• 都市計画税も非課税対象となる
• 申請は年度ごとに必要
• 遡って申請することも可能

参考：地方税法 第348条 固定資産税の非課税の範囲 | 法令集
非課税申請は、セットバック工事完了後できるだけ早く行うことをおすすめします。申請が遅れると、申請を行うまでの期間の固定資産税が課税されてしまう可能性があります。また、自治体によって申請手続きや必要書類が異なる場合がありますので、事前確認が重要です。

セットバックしなくても不動産の売却はできる

セットバックが必要な土地であっても、現状のままで売却することは可能です。ただし、セットバックの必要性は物件の資産価値に大きく影響するため、売却方法や価格設定には注意が必要です。

【セットバック物件の主な売却方法比較】

特に買取専門の不動産会社は、セットバックが必要な物件の取り扱いに慣れており、適切な価格での買取が期待できます。また、解体や建て替えのノウハウを持っているため、将来的な土地活用まで視野に入れた提案を受けられる可能性があります。

売却を検討する際の重要なポイントは以下の通りです。

• 建物の老朽化が進む前の早期売却を検討
• 複数の不動産会社での相見積もりを取得
• セットバックの必要性を事前に開示
• 近隣の取引事例を参考に適正価格を把握
• 自治体の開発計画なども考慮した売却時期の判断

売却時期については、建物の老朽化が進む前に検討することをおすすめします。建物の状態が悪化すると、さらに売却価格が下がる可能性があるためです。また、自治体の施策や地域の開発計画なども、売却のタイミングを判断する重要な要素となります。

セットバックについてよくある質問

セットバックに関して、多くの土地所有者から寄せられる疑問や質問について解説します。特に費用負担や建て替え、再建築の可否についての質問が多く見られます。
よくある質問の主な内容は以下の通りです。

• セットバック費用は誰が支払うのか
• セットバックせずに建て替えは可能か
• 再建築不可物件のセットバックは必要か
• セットバックしても建築制限がある場合はどうするか
• 将来の道路拡幅計画との関係はどうなるのか

セットバックに関する疑問への回答は、土地の状況や地域の規制によって異なる場合があるため、具体的な判断が必要な場合は、建築士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。
以下、具体的な質問について詳しく解説していきます。土地所有者の方は、自身の状況に当てはまる内容を参考にしてください。ただし、地域によって規制内容が異なる場合がありますので、必ず所管する自治体への確認が重要です。

セットバック費用は誰が支払う？

セットバック費用は原則として土地所有者が負担します。ただし、以下のような場合は費用負担者が異なることがあります。

【セットバック費用の負担区分】

具体的な費用負担の割合や支払い方法については、事前に関係者間で書面にて取り決めることが重要です。特に売買契約の場合、セットバック費用の負担者を明確に定めておかないとトラブルの原因となる可能性があります。

セットバックせずに家を建て替えることはできる？

セットバックが必要な土地で建て替えを行う場合、建築基準法の規定により、セットバックは必須となります。建築確認申請の段階で、道路境界線からの後退が確認され、セットバックを行わない建築計画は認められません。
以下の場合は例外的に建て替えが認められることがあります。

• 既存不適格建築物として認められた場合の修繕や模様替え
• 災害時の応急仮設建築物の建設
• 延べ面積が10㎡以内の増築や改築

ただし、上記の建て替え例外規定は厳密な条件があり、建築確認申請の際に特定行政庁の許可が必要となります。将来的な建て替えを考えている場合は、早い段階で建築士や行政に相談することをおすすめします。

セットバックしても再建築できない物件は？

セットバックを行っても、以下のような条件に該当する場合は再建築ができない可能性があります。

• 道路の幅員が1.8m未満の場合
• 私道に接する土地で、所有者の承諾が得られない場合
• セットバック後の敷地面積が建築基準法の最低限度を下回る場合
• 建築基準法43条第2項第2号による許可が必要な土地

特に注意が必要なのは、接道要件を満たさない土地です。建築基準法では、原則として敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していることが必要です。セットバックを行っても、敷地が道路に2m以上接しない場合は、再建築が認められません。
セットバック工事を検討する前に、建築士や行政に相談し、再建築の可否を把握する必要があります。

再建築不可物件をセットバックせず売ることはできる？

再建築不可物件であっても、現状のまま売却することは可能です。ただし、以下のような制約があるため、一般的な不動産取引とは異なる対応が必要となります。

• 建物の建て替えができないため、買主が限定される
• 土地の評価額が大幅に下がる
• 住宅ローンが使えない場合がある

再建築不可物件の売却方法として、以下のような選択肢があります。

【再建築不可物件の売却方法】

特に買取専門の不動産会社は、再建築不可物件の取り扱いに慣れており、現状のままでもスムーズな売却が期待できます。複数の不動産会社に相談し、最適な売却方法を検討することをおすすめします。

まとめ

セットバックにかかる費用は測量から工事まで含めると40〜130万円程度が一般的です。費用の負担を軽減するためには、自治体の助成金制度や固定資産税の非課税申請を活用する必要があります。
ただし、セットバックが必要な物件の活用方法は、必ずしも工事を行うことだけではありません。物件の状況によっては、現状のままでの売却という選択肢もあります。
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