空き家を売るか貸すかの判断基準は？失敗しないコツを解説します

空き家を保有している場合、売るべきか貸すべきかを悩むオーナーも多いですが、どちらにもメリットとデメリットがあるため、注意が必要です。
そこで、この記事では空き家の活用方法について、失敗しないコツを解説します。

空き家を「売る」か「貸す」か決めるための判断基準

空き家を売ってしまい処分するのか貸すことで有効活用するのかは、どちらがオーナーにとって得になるのかを知ることで判断できるようになります。
この章ではそれぞれの判断基準について解説します。

売却と賃貸の収益性を比較する

売却と賃貸はどちらもオーナーに利益をもたらすことになりますが、売却と賃貸では利益の額とタイミングが違い、一般的には売却の方が賃貸よりも利益は大きくなる傾向にあります。
ただし、所有権を放棄せずに賃料という利益を得られる賃貸もメリットがあるといえることから、空き家の利用用途を踏まえた上で検討すべきです。

市場価格と立地条件を確認する

市場価値や立地条件が良いのであれば売却せず、賃貸を選ぶオーナーも多いです。
ただし、市場価値や立地条件は周辺環境によって大きく変わり、市場価値が低くとも後から上昇することもよくあります。
このことからも、売却か賃貸かを決める際には不動産会社に相談し、価値や立地に変化が起きる可能性を把握しておくことが重要です。

売る場合と貸す場合それぞれのリスク

空き家は売っても貸してもリスクがあることから、オーナーにとってよりリスクが高くなる方を避けるべきです。
この章でそれぞれのリスクについて解説しますので、参考にしてください。

売却リスク: 手放すことで失うもの

空き家を売却すると、当然ながら所有権を放棄することになります。
つまり、その後資産価値が上昇した場合は実質「損」をしたことになり、買い戻すためには売却した価格よりも高くなってしまいます。
このように、空き家を売却することには売却後の変化に対応できないというリスクを抱えることになります。

賃貸リスク: 空き家や劣化のリスク

空き家は人が住むことでメンテナンスされますが、空室状態が続くと劣化が進み資産価値が下がるリスクがあります。
また、長期間空き家となり倒壊の危険があると市区町村が判断した場合、特定空き家に認定されてしまいます。
その場合、解体や管理の是正命令を受けることになり、さらに固定資産税の軽減措置が適用外になることで税額が6倍になってしまいます。
このような状態になってから売却を検討したとしても、大きく資産価値が下がった状態のため売れにくくなってしまう点は、大きなリスクといえます。

空き家を売る場合のメリットとデメリット

空き家を売る場合のメリットとデメリットは次のようになります。
知らずに売却し後悔しないためにも、あらかじめチェックしておくことをおすすめします。

売る場合のメリット

売る場合のメリットには、「即時に収益を得ることができる」と「管理の手間を省くことができる」という点があります。

即時に収益を得ることができる

空き家を売却する際、一般的には一括支払いとなるため即時に収益を得ることができることから、売却益の使い道を立てやすいというメリットがあります。
そのため、子どもの援助や相続対策など、様々な用途に利用することができます。

管理の手間を省くことができる

平成26年11月27日に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、倒壊する危険のある家屋を特定し、所有者に管理の是正命令などを告知できるようになりました。
これに伴い、空き家を所有しているオーナーは一定の管理をすることになりますが、遠方に物件がある場合は工数がかかってしまいます。
こういったケースでは売却してしまう方がメリットが大きいといえ、おすすめの処分方法です。

売る場合のデメリット

空き家を売る場合のデメリットは次のようになります。
前述したメリットと合わせて参考にしてください。

家を永遠に手放すことになる

売却は所有権を放棄することになるため、後から利用したいと考え直したとしても買戻すことは難しいといえます。
また、資産価値が上昇し結果的に損をするケースも多く、売却する際には慎重に進める必要があります。

売却費用が発生する

売却益とは売却価格から諸費用と税金を差し引いた手残り額となるため、解体費や測量費などの価格を正しく把握する必要があります。
さらに、売却の仕方によっては税金がかかってしまうことから、諸費用と税金を踏まえた売却価格の設定が重要です。
このように、売却費用が発生するという点は、大きなデメリットといえます。

空き家を貸す場合のメリットとデメリット

空き家を売却する場合と同様に、貸す場合もメリットとデメリットがあります。
この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。

貸す場合のメリット

貸す場合のメリットは次のようになります。
売却のメリットとの違いを確認し、より有益な方を選択する必要があります。

持続的な収入源になる

賃料収入は空室にならない限り安定的に得られることは、大きなメリットといえます。
そのため、使用していない空き家を売却する予定がないのであれば、賃貸がおすすめです。

所有権の維持ができる

売却は所有権を放棄する事になりますが、賃貸は所有権を保持したまま利益を得られます。
つまり、賃貸収入を得ながら将来空き家の資産価値が上がったタイミングで売却することもできます。
このことからも、近い将来市場価値の変動が予測できるエリアであれば、空き家の賃貸は検討すべきです。

貸す場合のデメリット

空き家を貸すことにはデメリットもありますが、特に築年数が古い空き家を貸す場合は大きなトラブルになる可能性があるため、注意が必要です。

賃借人とのトラブル対処

賃料の未払いや退去の期日、空き家の使用方法で賃借人とトラブルになることもあり、大きなデメリットです。
また、こういったトラブルがあって賃借人を強制退去させたいと思っても、法令上の制限により時間がかかってしまうことがほとんどです。
そのため、賃貸借契約を締結する際には人隣などをチェックする必要があります。

管理費用と手間が増える

賃貸は賃貸人としての管理義務が発生するため、水回りや屋根の修繕をする手間がかかってしまいます。
しかし、こうした修繕費用は賃借人に請求することができず、収益を圧迫する要因になってしまいます。
そのため、賃貸によって得られた収入の一部は修繕費として担保することになります。

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税金と費用の観点から見た場合の比較

空き家を売却する場合は譲渡所得税、賃貸の場合は雑所得税がかかります。
それぞれの税金は利益によって税額が異なりますが、収益プランによっては税額をゼロとすることも可能です。
この章では売却と賃貸について、税金と費用の観点から違いを解説します。

売る場合の税金処理（譲渡所得税とその回避方法）

空き家を売却する際には売却益に対して譲渡所得税が発生しますが、所有期間によって税率が変わるという特徴があります。
所有期間が5年以下であれば税率が39.63%となり、5年を超えると20.315%となります。
つまり、5年を境に税額が倍近く変わることを知っておくべきです。
また、空き家の売却には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度が公開されており、課税額を3,000万円控除することができます。
こうした制度を利用するためには条件があるため、不動産会社に確認しつつ進めることをおすすめします。

貸す場合の税金処理（家賃収入にかかる税金とその対策）

空き家を貸した場合、家賃収入に対して雑所得税がかかり確定申告が必要となりますが、20万円を超えなければ不要です。
つまり、年間収入を20万円以下となるように調整することで免税にできます。
ただし、所得が増えることで住民税も増えることになるため、注意が必要です。

売る場合と貸す場合の運営費用

利益をイメージするためには、それぞれの運営費用をおおまかに把握しておくことが重要です。
それぞれの初期費用と維持費は次のようになるため、参考にしてください。

売る場合の初期費用と維持費

売却する際にかかる初期費用は基本的にはなく、維持費もかかりません。
ただし、契約のタイミングでは印紙代がかかり、契約後には引渡し条件に応じた費用がかかります。
つまり、印紙の額や解体費、測量費、仲介手数料などを事前に確認しておくことが重要です。

貸す場合の初期投資と維持費

貸す場合は売却と同様に印紙代と仲介手数料がかかりますが、さらに家屋が安全に住めるよう維持する費用がかかります。
そのため、水回りや屋根の修繕費などはプールしておく必要があります。

売却と賃貸に適した空き家の特徴

売却と賃貸を正しく選ぶためには、それぞれに適しているかどうかを知る必要があります。
この章で詳しく解説します。

売却に適している空き家の特徴

売却に適している空き家かどうかは、「立地条件」と「築年数」をチェックする必要があります。

立地条件

立地が良ければ売却でも賃貸でも利益性は高いといえますが、立地が悪い場合は売却が適しています。
なぜなら、空き家は立地が悪くとも価格が適正であれば売却することができるからです。
一方、賃貸は賃料が安くとも駅から遠ければ借り手が見つからないことが多いです。
このような特徴があるため、立地条件が悪い空き家は売却が適しているという特徴があります。

築年数

築年数が浅い物件であれば賃貸に向いていますが、古い物件は修繕箇所が多く賃料も少なくなってしまうことから、売却が向いています。
また、住めないほど劣化している空き家の場合は土地としても売却を検討することもできるため、築年数に加え家の状態を見据えながら売却か賃貸を選択すべきといえます。

賃貸に適している空き家の特徴

賃貸に適している空き家には、次のような条件があります。

近隣の賃貸需要

空き家の近隣に賃貸物件が多く、需要が多い場合は賃貸に向いています。
なぜなら、競合物件が多いということは探している借り手も多くなり、その結果空き家が選択肢に含まれる可能性が高くなるからです。
つまり、賃貸マンションや借家が多いエリアにある空き家は、賃貸に適しているといえます。

物件の状態と設備

築年数が古くとも、水回りや外壁といった設備の状態が良ければ賃貸に適しています。
そのため、「安心して住める状態」であるかどうかが、賃貸のポイントです。

空き家選択の失敗を防ぐためのヒント

売却と賃貸を選択する上で重要なポイントとして、「利益」があります。
しかし、実際の売却価格や賃料をオーナーが正しく知ることは難しく、失敗しやすいポイントでもあります。
そこで、まずは不動産査サービスを利用することをおすすめします。

不動産査定サービスの利用

不動産査定サービスとは、インターネット上で不動産情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。
このサービスは無料で利用でき、サイトによっては売却価格と賃料の2パターンを提示してくれるため、便利です。
このことからも、空き家の売却もしくは賃貸で悩む場合には不動産査定サービスを利用し、内容を確認した上で判断するのがおすすめです。

まとめ

空き家を売却すべきか貸すべきかで悩むオーナーは多く、どちらにもリスクがあります。そこで、どちらがより有益な選択になるのかを見極めるためにもそれぞれのメリット・デメリットを把握し、納得した上で判断することを、おすすめします。
売ることを視野に入れる場合は、空き家専門の買取業者に依頼することもおすすめです。「空き家パス」は多数の空き家買取実績を持つ空き家専門の買取サービスです。お気軽にご相談ください。

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