私道の通行権とは？種類やよくあるトラブルを売買前に確認！
相続によって私道に接する土地を所有している方、これから私道に接する土地を購入しようと検討している方もいることでしょう。
私道は公道と違い、私道所有者からの許可（通行権）がなければ通ることができません。ところが、私道と公道の区別は一目見ただけではわからないことが多く、「知らない間に私道を通行した／通行された」など、私道に関するトラブルは後を断ちません。
そこで本記事では、私道の通行権やその種類、よくあるトラブルなどについて解説していきます。
- 私道とは
- 私道の通行権とは
- 私道の通行権の種類
- 私道の通行権に関するトラブル
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目次
私道とはそもそもどんな道？公道とはどう違う？
そもそも私道とは一体どのような道を指すのでしょうか。
通常、公道・私道はその管理主体によって区別されます。「公道」が国や自治体が所有および管理する道であるのに対し、「私道」はそれ以外の個人・団体が所有および管理する道です。
また、大きな違いとして、「公道」は誰でも自由に利用できるのに対し、「私道」は原則的に所有者以外の利用が禁止されている点が挙げられます。
そして、私道の中には複数人で所有する共有名義のもの（共有私道）もあり、権利関係の違いによってさらに2種類に分類することができます。
それでは、その2つの共有私道について、より詳しく見ていきましょう。
複数人が均等な持分割合で私道を共有する「共同所有型私道」
「共同所有型私道」とは、私道全体を私道に接している敷地の所有者などの私道利用者が共有持ち分として所有している私道のことです。
分割された区画を複数人がそれぞれ単独所有する「相互持合型私道」
「相互持合型私道」とは、私道全体を複数に分筆して、分筆された私道の一部の所有権を私道に接している敷地の所有者などの私道利用者が所有している私道のことです。
その私道が、「共同所有型私道」なのか「相互持合型私道」なのかは、登記情報の公図と全部事項証明書を取得することで確認できます。
私道の通行権とは
私道は、原則として、所有者以外の利用が禁止されています。したがって、私道所有者が許可や利用承諾をして初めてその私道を利用できる、ということです。そして、その許可や承諾を通行権といいます。
通行権が必要なケースは、自身が所有する土地にたどり着くために必ず所有権を持たない私道を通らなければいけない場合などが想定されます。
例えば、他の土地や河川などに囲まれて公道に通じていない袋地や準袋地などに住んでいる人は、その袋地や準袋地を囲む土地（囲繞地）を通行・利用しなければならず、通行権が必要です。
したがって、私道に接する土地を現在所有している方やそのような土地の購入を検討している場合は、自身が通行権を取得する必要があるかどうかを確認することが重要です。
私道の通行権の種類
通行権には以下のとおり、いくつかの種類があります。
- 通行地役権
- 通行の自由権
- 囲繞地通行権
それぞれの通行権で効力や契約有無などが異なるため、一つずつ特徴などを交えながら整理していきましょう。
通行地役権
【図1】
（筆者作成）
通行地役権とは、通行することを目的に設定される地役権の一種です。民法280条で定められています。
（地役権の内容）
第二百八十条 地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第三章第一節（所有権の限界）の規定（公の秩序に関するものに限る。）に違反しないものでなければならない。
（引用元：民法280条｜e-Gov法令検索）
ある目的のために他人の敷地を利用する権利を「地役権」、通行する権利が発生する自身の土地を「要役地」、通行される側の他人の土地を「承役地」といいます（図1）。
つまり、通行地役権とは、承役地を通らないと公道に出られない場合などに、その土地を通行するために利用できる地役権の一種ということです。
通行地役権の特徴は、原則として両者の合意や契約によって設定される点です。そして、要役地および承役地に地役権設定の登記をすれば、承役地を購入した第三者にも権利を主張することができます。
通行の自由権
【図2】
（筆者作成）
通行の自由権とは、建築基準法の適用を受ける私道について認められる通行権のことです。
例えば、私道のうち建築基準法による道路位置指定の認定を受けた道路（建築基準法第42条第1項第5号、位置指定道路）や、みなし道路（建築基準法第42条第2項）が挙げられます。
すでに利用されている通路部分の通行が妨害された場合、その建築基準法の適用を受ける私道に隣接する敷地の所有者など、その利用が日常生活上必須である人に認められる権利です（図2）。
囲繞地通行権
【図3】
囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）とは、道路に接していない敷地（袋地・準袋地）の所有者が、人の通行を目的として、道路から自身の敷地に出入りするために、その敷地を囲んでいる他の敷地（囲繞地）に通路をつくることができる権利のことを指します（図3）。
この囲繞地通行権は、民法で認められた権利で、最初から公道に接していない土地について定められています。そのため、囲繞地の所有者は袋地の所有者の通行を拒否することはできません。
ただし、通行する権利があるといっても、囲まれている敷地のどこでも自由に通行できるわけではなく、基本的に、囲繞地の中で通行による支障がもっとも少ない位置で、かつ必要最小限の範囲に限られています。また、自動車の通行までが当然に認められるわけではない点にも注意が必要です。
私道の通行権に関するよくあるトラブル
私道は個人や団体が所有している道であるため、権利関係によるトラブルが多いことも事実です。
ここでは、私道の通行権に関するよくあるトラブルについて解説します。
すでに私道に隣接している土地を所有している方も、これから購入を検討している方も、私道の通行権に関して想定されるトラブルをきちんと把握しておくことが重要です。
私道の所有者が通行権を認めてくれない
先述のとおり、地役通行権の設定や通行の自由権が認められない場合、または、民法による囲繞地通行権が認められない場合、私道所有者の許可が必要になります。
もしくは、本来これらの通行権が認められている場合でも、私道所有者から通行権を認めてくれない場合や、通行を認めるために高額な通行料を請求される場合もあります。
原則的に、私道の通行許可については、私道所有者と私道利用者が相互に同意することで成り立つため、役所が私道の権利などについて間に入ることはありません。ただし、建築基準法上で認められる道路の通行については、役所の道路管理課等で相談することで指導してもらえる可能性があります。
そのため、私道のトラブルについては自身で解決する必要があります。相談の内容や実態に応じて、得られる通行権や私道所有者と交渉すべき内容、民事調停や訴訟の有無が変わるため、不動産売却の専門家や不動産法務に詳しい専門家に相談する必要があるでしょう。
突然私道の通行ができなくなった
私道に接する土地の所有者が変わった場合に、突然、その私道の通行ができなくなったというケースもあります。例えば、私道に接する土地の以前の所有者は、近所付き合いなどの理由から無償や安価で私道の通行を認められていたものの、土地の所有者が変わったことで私道の所有者が、新たな土地の所有者に対しては私道を通行することの必要性を感じていないような場合です。
この場合、私道に接する土地の以前の所有者が、その通路を長い間通行していたという事実があれば、私道の所有者は以前の所有者に対し、通行の権利を黙示的に（暗黙の了解として）認めてきたことになるため、原則として、新たな所有者も通行の権利を主張できる場合があります。
まずは、以前の所有者から土地の所有権が移る前に、その私道の通行の権利についての条件や契約書の有無を確認しておきましょう。以前から通行料を支払っていた場合などは、継続して通行料を支払うことで、私道の通行の権利を主張することも可能です。
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まとめ
本記事では、私道や私道の通行権について概要を解説してきました。私道の通行権には種類があり、それぞれで効力や契約有無が異なります。
また、私道や私道の通行権に関しては、暗黙の了解でこれまで利用してきたケース、前所有者同士の契約内容が不明瞭なケースなども少なくないため、さまざまなトラブルが想定されます。
私道に接する土地の購入を検討している方、相続や土地購入によって私道に接する土地をすでに所有している方などは、気付いたらトラブルに巻き込まれている、というリスクがあることを念頭に置いておきましょう。
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