建ぺい率オーバーの家は売却できる？売却する6つの方法や適法になる基準を解説

「建ぺい率オーバーの不動産を相続したけれど、活用予定もないし、何より売却が難しそうで困っている…」このようにお悩みではないでしょうか。
通常の不動産とは異なる建ぺい率オーバーの物件は、売却のハードルが高いと感じて、諦めてしまっている方も少なくありません。
しかし、「売れない」と諦めていたその物件も、適切な方法を知っていれば、確実に手放すことは可能です。 不動産の専門家として、負担を最小限に抑え、スムーズに物件を手放すための具体的な方法と、知っておくべきポイントをわかりやすく解説します。

空き家パスは建ぺい率オーバー物件、再建築不可物件、築古物件など、通常では売却が難しい不動産を専門的に買い取るサービスです。他の不動産会社に断られた物件でも大丈夫です！売れない不動産でお困りの場合は、お気軽にご相談ください。

建ぺい率オーバー物件の売却が難しい理由

建ぺい率がオーバーした物件はが売れにくい理由には、主に次の2つが挙げられます。

以下にそれぞれの理由を解説します。

住宅ローンが組みづらい

建ぺい率をオーバーしている物件は、住宅ローンの審査が通りづらい傾向があります。担保評価額が低く、物件を担保に設定できないからです。
金融機関は融資を行う際に、対象の不動産を担保として抵当権を設定しますが、建ぺい率オーバー物件は担保としての価値が低いと判断されます。なお、違反建築物（以下の章で詳しく説明）の場合は、そもそも融資が下ろさない金融機関も数多く存在します。

建て替え（再建築）がしづらい

建ぺい率をオーバーしている物件は、将来的に再建築しづらい特徴があります。老朽化が進んだ場合は建物の建て替えを行うのが一般的ですが、建ぺい率オーバー物件の場合、現行の法令に適合するように建て替える必要があるので、建築物の建築面積が狭くなることが多いです。
そのため、建て替えをする際に、同規模の建築物を建築することができず、建て替えしづらくなる傾向があります。

建ぺい率オーバー物件とは

そもそも建ぺい率オーバー物件とは具体的にどういうことでしょうか。建ぺい率やその計算方法について詳しく説明します。
建ぺい率オーバー物件の売却を成功させる方法について先に知りたい方は、「建ぺい率オーバー物件の売却を成功させる方法」の章を確認してください。

建ぺい率とは

建ぺい率とは、建築基準法第53条に定められている、敷地面積に対する「建築面積」の割合のことです。建物を上から見たときに、その土地の何割を占めているかで判断します。用途地域の指定がある場合は、用途地域に応じた建築基準法の規定の範囲で、都市計画が定める数値になります。

建ぺい率は、敷地内に一定の空地を設けることで、建築物の採光や通風の確保、そして、火災が起きた際に延焼しにくくする防火の観点から定められたルールです。
建物を建築する際は、建築基準法の規定を遵守し、建ぺい率を超過しないように注意しなければなりません。

例えば、敷地面積100㎡の場合、建ぺい率50％の用途地域であれば、建築面積50㎡までが建築可能になります。建ぺい率の計算方法は以下です。

建ぺい率オーバー物件には違反建築物と既存不適格建築物がある

建ぺい率オーバーとは、建ぺい率を超えて建物を建てることを指します。建ぺい率オーバーの建物は、建築基準法違反となります。

建ぺい率、容積率をオーバーしている物件は、違反建築物もしくは既存不適格建築物のどちらかに該当します。
※容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のこと。

違反建築物とは、現在の建築基準法や都市計画法に違反している建物のことです。例えば、新築時には適法に建てられていた建築物で、その後、車庫や物置などを増築したことで建ぺい率オーバーとなった場合の建築物を指します。

既存不適格建築物とは、当時は適法に建てられていた建築物で、建築基準法や都市計画法などの法令の改正により、その基準に合わなくなった建築物を指します。

建ぺい率オーバー物件の問題点と対策

建ぺい率オーバーの物件は、建築基準法や都市計画法などの法律の観点から、さまざまな問題が生じます。
建ぺい率オーバーの物件の対策と活用方法も合わせて見ていきましょう。

建築基準法違反で罰金などの行政処分を受ける可能性がある

建ぺい率オーバーの建物は、建築基準法に違反しているため、建物の解体や建ぺい率の縮小などの是正措置を要求される可能性があります。是正措置の要求に応じなかった場合、罰金や命令などの行政処分を受ける可能性もあります。

対策1：建物を縮小する

是正命令に従って、建ぺい率を下回るまで建物を縮小することで建築基準法を満たすことができます。

対策2：角地緩和や防火規制の要件を満たす

特定の条件を満たせば、建ぺい率の緩和を受けることができます。それが角地緩和と防火規制に関する条件です。

角地緩和

角地緩和（第53条第3項第2号）は、街区の角にある敷地、またはこれに準ずる敷地で、特定行政庁が指定するものです。
この条件を満たした場合には、建ぺい率が10％加算されます。

耐火・準耐火建築物に対する緩和

土地が『防火地域』の指定がされている区域にあり、建築する建物が耐火建築物である場合、指定建ぺい率が10％緩和されます。
また、準防火地域で耐火建築物、準耐火建築物を建築する際も、同様の建ぺい率緩和を受けられます。

建ぺい率オーバー物件の売却を成功させる方法

建ぺい率オーバーしている物件であっても、適正価格の設定と物件の特徴を活かしたアピールの仕方によっては、売却しやすくなる傾向があります。

物件のメリットをアピールする

建ぺい率オーバーの物件は、その状況が現行法の制限割合を満たしていないことから、買手にネガティブな印象を持たれるケースもありますが、物件のメリットを的確にアピールすることで売却につながる場合もあります。例えば、建ぺい率割合が現行法の制限を超えていれば、その分の建築面積が大きいため、他の物件より建物が広い場合もあります。

古家付き土地として売却する

建物の築年数が古い場合は「古家付き土地」として売却するのも一つの方法です。

古家付き土地とは、資産的な価値がない住居が建っている土地を指します。買手は土地の購入が主な目的となるので、建物を解体することを前提に購入してもらえます。売手としては、自身でリフォームする手間や費用が省けるメリットもあります。

減築リフォームをする

建物の一部を撤去するなど、家を狭くする減築リフォームを行えば、現行の建ぺい率を満たした状態で売り出せます。通常の建物と同様に売り出せるので、買手が見つかる可能性が高くなるといえます。
減築リフォームの費用は、減築する面積や建物の構造、工事内容などによって大きく異なります。例えば、10平方メートルの部屋を減築する場合、費用は100万円～200万円程度はかかることになるでしょう。そのため、減築リフォームの費用を抑えるためには、減築する面積をできるだけ小さくすることと、複数の業者から見積もりを取ることを必ず行いましょう。

売却価格を低く設定する

金融機関からの融資がされづらいとなると、キャッシュでの購入が検討できる価格帯まで物件価格を下げたり、投資用物件であれば周辺相場よりも高い利回り設定をすることで売却に至るケースがあります。

建ぺい率を計算しなおす

建築当時の土地の敷地面積や建築物の建築面積が誤って計算されている場合があります。
再調査と建ぺい率の見直しを行うことで、建ぺい率オーバーを是正できる可能性があります。例えば測量技術の差により、再度測量することで土地の敷地面積が広くなる場合や、各行政での用途地域ごとの建ぺい率上限の見直しがあった場合などがあります。

専門の買取業者に買い取ってもらう

建ぺい率を現行法の制限割合に是正したり、売却方法を工夫したりしても、個人への売却が困難なケースもあります。このような場合は、買取業者への売却を検討しましょう。
買取業者は、仕入れた土地上の建物を解体後、新築した物件を販売する事業を行なっています。また、買取業者へ売却する場合、売主の契約不適合責任は免責になる場合もあるため、物件の引き渡し後に建物についての責任を追及されることもありません。

まとめ

建ぺい率オーバー物件は、違反建築物と既存不適格建築物の2つの場合に分けられます。どちらの場合も、是正を行うことで売却がしやすくなります。

「空き家パス」では、特殊な物件や売却しにくいエリアの物件を数多く買取した実績があります。処分に困っている物件をお持ちの方はお気軽にご相談ください。

空き家の買取なら空き家パス| 東京・埼玉・愛知・福岡など全国対応のTOPへ戻る