囲繞地は売却できる？通行権トラブルがある土地を買取してもらう方法

「囲繞地（いにょうち）」とは、隣接する土地の所有者が公道に出るために、通行する対象となっている土地のことを指します。相続などでこのような土地を引き継いだ際、「このまま売却できるのだろうか」と不安に感じるケースは少なくありません。

結論からお伝えすると、囲繞地でも売却自体は可能です。ただし、通行権の内容や隣地との関係、ライフラインの状況などによって、買主が限定されたり、査定価格に影響が出たりするケースがあります。

この記事では、売却できるかどうかの整理から、査定のポイント、通行権の考え方、具体的な売却方法まで順番に解説していきます。

不安や問題をすべて解決してから売却先を探すのではなく、問題を抱えたままで売却の相談ができる方法についても、あわせてお伝えします。

空き家パスでは、囲繞地や通行トラブルを抱えた土地の売却相談を数多くお受けしてきた実績があります。現況のままでも買取の可能性についてご相談いただけます。お気軽に現在の状況についてお聞かせください。

囲繞地は売却できる？売れる土地・売りにくい土地の違い

囲繞地とは？袋地との関係を簡単に整理

囲繞地について理解するには、まず袋地について押さえておくと分かりやすいです。

袋地とは、他の土地に囲まれて公道に直接接していない土地のことを指します。そして、その袋地を取り囲んでいる土地を「囲繞地」と呼びます。

袋地の所有者は道路に出るために、どうしても囲繞地を通る必要が出てきます。そのため囲繞地の所有者からすると、自分の土地を他人が日常的に通るという状況が発生しやすくなります。

相続などで土地を引き継いだ際に、この関係を初めて知って戸惑う方も少なくありません。

囲繞地だから売却できないわけではない

囲繞地と聞くと、なんだか特殊な土地のように感じて、「売れないのでは」と不安になる方もいるかもしれません。しかし、こうした土地 だからといって売却できないわけではありません。所有権のある土地であれば、囲繞地であっても売却することは可能です。

ただし、一般的な土地と同じような条件や価格で売れるとは限らないのが実情です。囲繞地は、袋地の所有者が通行する土地になることがあります。そのため買主にとっては、購入後にどのような負担が生じるのか不安を感じやすい土地です。

こうした不安が、一般的な土地とは異なる売却の難しさにつながることがあります。

囲繞地の売却のしやすさを左右する4つのポイント

囲繞地がどのくらい売却しやすいかは、主に次の4つのポイントによって変わります。

同じ囲繞地でも、状況はそれぞれ異なります。まずは自分の土地にどんな問題や制約があるのかを確認してみましょう。何がネックになっているのかが分かれば、売却方法も考えやすくなります。

囲繞地の査定価格はなぜ下がる？減額される理由と査定ポイント

「囲繞地だから○割減」という決まりはない

囲繞地の売却相場について、不動産会社から「相場の3割〜7割程度になります」と言われるケースがあるようですが、囲繞地だからといって、必ず相場の何割まで価格が下がると決まっているわけではありません。実際の査定では、立地や面積、土地の形状、利用状況などを見ながら価格を判断します。囲繞地であっても、土地によって条件はさまざまです。

「囲繞地だから相場の○割」と一律に考えるのではなく、査定に影響する要因を知っておくことが大切です。実際には、次のような条件によって減額の程度が変わります。

査定価格を左右する5つの減額要因

査定額に影響しやすい要因としては、主に次の5つが挙げられます。

このうち見落としやすいのが、5つ目の「購入できる人が限られてしまう」点です。

囲繞地は、金融機関が担保としてどの程度評価できるかを慎重に判断するケースがあります。担保評価が低くなれば、希望どおりの融資を受けられず、購入できる人が限られてしまうこともあります。 そうなると、物件を検討できる買主の数そのものが少なくなってしまいます。

接道状況などの条件に大きな問題がなくても、「融資を受けにくい」「購入後のトラブルが不安」と判断されれば、購入を見送る人が出てくる可能性があります。囲繞地の査定額が下がりやすい背景には、このように買いたい人がいても、実際に買える人や買おうと思う人が限られるという事情もあります。

同じ囲繞地でも査定額に差が出るケース

このように、どんな要因を抱えた囲繞地であるかによって査定額が左右されます。

分かりやすい例を挙げると、袋地の所有者がどこを通るのか、どのような条件で通行しているのかがはっきりしていて、隣地との関係にも特に問題がない土地もあります。建物やライフラインについても不明点が少なければ、買主側も状況を判断しやすくなり、査定価格の大きな減額を避けられる可能性が高まります。

一方で、「誰がどこを通るのか」で隣人と揉めていたり、車の通行をめぐってトラブルになっていたりするケースもあります。境界やライフラインの配管の位置まで曖昧となると、購入後にどんな問題が出てくるのかが想定しづらく、買主にとっては不安が残り、売却自体がなかなか難しい案件になります。

囲繞地の査定額に納得できないときは、何が価格を下げる要因になっているのかを確認してみましょう。通行方法や権利関係など、売却前に状況を明確にしておくことで、買主にとっても検討しやすい土地になります。

「囲繞地通行権」とは？どこまで通らせる必要があるのかを整理

囲繞地の査定額に影響する要因の一つが、袋地所有者の「通行」です。

囲繞地を購入する人にとっても、「実際にどこを通るのか」「車の通行も認める必要があるのか」「自分の土地をどこまで自由に使えるのか」は、購入前に確認しておきたいポイントになります。

そこで知っておきたいのが、「囲繞地通行権」です。袋地の所有者には、道路へ出るために他人の土地を通行できる権利が認められています。ただし、囲繞地のどこでも自由に通れるわけではありません。

この章では、囲繞地通行権とはどのような権利なのか、囲繞地の所有者はどこまで通行を認める必要があるのかを見ていきましょう。

なぜ自分の土地を他人が通行できるのか

袋地の所有者は、公道に出るために囲繞地を通行する権利が、民法上認められています（民法第210条）。そのため囲繞地の所有者側には、この通行を受け入れる一定の制約が生じます。

ただし、これは「隣人が好きな場所を好きなように通ってよい」という意味ではありません。通行権はあくまで公道に出るために必要な範囲で認められるものであり、無制限に認められる権利ではないためです。

通行できる場所・方法には限界がある

このように、囲繞地通行権があるからといって、袋地の所有者が囲繞地の好きな場所を通れるわけではありません。

例えば、囲繞地の中に複数の通路がある場合でも、袋地から公道へ出るために必要な範囲や、周辺の囲繞地への影響などを踏まえた上で、実際の通行場所や方法は決まります（民法第211条）。

実際には、「どこまでなら通行に必要な範囲なのか」という認識が袋地の所有者と囲繞地の所有者で食い違うこともあり、通行する場所や方法をめぐって、トラブルになるケースもあるため注意が必要です。

徒歩・自転車・自動車では扱いが異なる場合がある

通行の範囲が徒歩のみなのか、自転車やバイクも含むのか、自動車の通行まで認められるのかは、土地ごとに異なります。

特に、自動車の通行は注意が必要です。現在すでに車で通行されている場合でも、それだけで自動車の通行権が確立しているとは限りません。

現在の通行状況だけでなく、権利関係や通行の必要性も確認しておく必要があります。

通行トラブルを防ぐために条件を書面化する

通行の条件は、口頭でのやり取りだけでは後々の認識違いにつながりやすいため、書面にまとめておくと安心です。

売却を考えている場合は特に、こうした条件をあらかじめ書面で整理しておくと、買主への説明もしやすくなります。

書面にまとめておきたいのは以下の内容です。

なお、法律上当然に認められる囲繞地通行権の範囲と、当事者間で合意して定める契約条件は法的な性質の異なるものです。どのような取り決めがある場合でも、通行する範囲や方法、費用負担などを紙やデータで残しておくだけでも、後々のトラブルを防ぎやすくなります。

また、現在すでに通行をめぐるトラブルがある場合や、これまでの袋地所有者との合意内容がはっきりしない場合は、無理に解決しようとしなくて構いません。現在どのような場所を・どのような方法で・誰が通行しているのかを整理しておきましょう。

ここでまとめた内容は、あくまで状況を整理するためのメモとして残しておく形で問題ありません。法的な効力を持つ契約書や覚書として残したい場合は、弁護士や土地家屋調査士などの専門家に相談しながら作成すると安心です。

囲繞地を売却する前に確認したいライフラインの権利関係

給排水管などを他人の土地に設置・使用するルールが明確化

2021年（令和3年）の民法改正により、袋地等の所有者が電気・ガス・水道などのライフラインを受けるための給排水管などを、囲繞地に設置したり通したりできるルールが明文化されました（民法第213条の2、第213条の3）。

これまでも判例上、隣地使用権規定や下水道法等の類推適用によって一定の対応がなされてきましたが、根拠条文が判例によってさまざまで解釈が定まっていなかったため、条文として明確化された形になります。

参考：令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント　- 法務省

囲繞地所有者からすると、通行だけでなく給排水管の設置についても、隣接する袋地所有者から求められる可能性があるということになります。囲繞地や袋地の売買を検討する際には、通行権とあわせて知っておきたい項目の一つです。

囲繞地のライフラインで起こり得るケース

ではこの法改正で、囲繞地所有者には実際にどのようなことが起こり得るのでしょうか。

例えば、袋地所有者から「水道管を通したい」と言われるケースや、すでに隣地の配管が自分の土地を通っているケースがあります。こうした場合は、工事の目的や場所、方法を確認するとともに、既存の配管について契約書や覚書などが残っていないかも確認しておきましょう。

もし書面で約束した内容が残っている場合は、どのような条件で設置・使用が認められているのか、把握しておくことが大切です。過去に隣地から工事や承諾について申し入れを受けている場合も、その内容とあわせて整理しておくと、後から状況を確認しやすくなります。

売却前に確認したいライフラインのチェックポイント

上記のようなケースを踏まえると、売却を検討する際は、自分の土地の地中に、隣接する袋地所有者の水道管や下水管、ガス管等の配管が通っていないかが分かっていると安心です。

あわせて、その管の維持管理や修繕費用をどちらが負担する取り決めになっているのか、内容を示す図面や覚書などの資料が残っているかどうかも、査定時に確認される項目になります。

囲繞地の購入者としても、他人のライフラインが自分の土地を経由しているかどうかは、将来の管理や工事、隣地とのやり取りに影響するため、購入前に確認しておきたいポイントです。 売却を検討するときはこれらの内容を整理し、査定時に伝えられるようにしておきましょう。

囲繞地を売却する方法5つ｜価格とスピードで選ぶ

囲繞地の売却方法にはいくつかの選択肢があります。それぞれ売却価格や売れるまでのスピード、買主への説明のしやすさなどに違いがあります。

この章では、囲繞地の売却で検討したい5つの方法を、それぞれの特徴とあわせて紹介します。

①一般の不動産仲介

一般の不動産仲介は、売りたい物件をアットホームやSUUMO等の不動産ポータルサイトや、仲介業者の自社サイトに公開して広く買主を探す方法です。

立地や条件によっては、他の売却方法よりも高く売れる可能性があります。ただし、通行権の内容や隣地との関係など、囲繞地ならではの事情については、買主にきちんと伝えておく必要があります。

こうした事情を理解したうえで購入してくれる買主を探すことになるため、売却までに時間がかかることもあります。できるだけ時間に余裕を持って進めるとよいでしょう。

②袋地・隣地所有者に売却

２つ目は、袋地や隣地所有者に売却する方法です。特に袋地の所有者にとっては、囲繞地を取得することで、他人の敷地を通らずに道路へ出られる形にできるため、一般の買主よりも大きなメリットを感じてもらえることがあります。

また、すでによく知っている場所ですので、土地の使い道をイメージしてもらいやすいこともメリットです。

ただし、相手に購入する意思があるとは限らず、資金面の事情から購入が難しい場合もあります。そのため、声をかければ必ず売却できるとは限りません。

③囲繞地と袋地を共同売却

囲繞地と袋地をまとめて、一体の土地として売却する方法もあります。

それぞれを単独で売却するよりも、通行に問題のないまとまった土地として売り出せるため、買主にとっても土地の使い方を考えやすくなります。土地の規模や形状によっては、建てられる建物の制限が緩和されるなど、単独で購入する場合よりも幅広い活用方法を検討できることもあります。

一方で、囲繞地と袋地の所有者同士で売却条件や価格などを調整する必要があります。また、買主にとっては取得する土地が広くなる分、購入価格も大きくなりやすいため、希望する条件で買主が見つかるとは限りません。

④土地交換・分筆などで問題を解消してから売却

隣地との土地交換や分筆によって、通行に関する問題を整理してから売却する方法もあります。袋地側が道路に出られるよう、土地の形や権利関係を見直してから売却するイメージです。

具体的には、土地交換によって囲繞地と袋地の一部を交換したり、囲繞地の一部を分筆したうえで袋地所有者に譲渡したりする方法があります。

あらかじめ権利関係を整理しておくことで、売却後のトラブルを避けやすくなるのがメリットです。一方で、測量や登記が必要になったり、隣地所有者との話し合いが必要になったりするため、時間や費用がかかる場合があります。

⑤訳あり不動産の買取業者

囲繞地や再建築不可物件などの訳あり物件を扱っている買取業者に相談する方法もあります。

通行権の問題や隣地との関係など、囲繞地ならではの事情も含めて査定してもらえるため、自分で問題を解決しなくても、現況のまま物件を手放せる気軽さがあります。買主を探す必要がないため、一般の仲介と比べて売却までの時間を短くできることも、この方法のメリットです。

ただし、買取業者が購入後の問題解決や再販売にかかる費用・リスクを考慮するため、査定価格が低めになる場合があります。

「高く売りたい」と「早く手放したい」のどちらを優先するか

これら5つの方法は、それぞれ売却後に得られる金額やかかる時間、必要な手間が異なります。

高値での売却を優先する場合は一般仲介や隣地・袋地所有者への売却が選択肢になり、時間や手間を抑えたい場合は買取業者への依頼が選択肢になりやすいです。

自分の土地がどの方法に向いているかは、隣地との関係や書類の準備状況によっても変わるため、複数の方法を比較しながら検討するとよいでしょう。

囲繞地を買取してもらうなら？査定から契約までの流れ

囲繞地を買取業者に依頼する場合、査定から契約・引渡しまで、どのような流れで進んでいくのかイメージしにくい方もいるかもしれません。

この章では、資料の準備から契約完了までの流れを、実際の進め方に沿って整理していきます。

STEP1 権利関係・資料を整理する

まずは、登記事項証明書や公図・測量図（あれば）、固定資産税関係の資料を手元に用意します。

あわせて、囲繞地の通行に関する契約書や覚書、給排水管やガス管などライフラインに関する資料があれば、この段階で整理しておくと、その後がスムーズです。

STEP2 訳あり不動産の買取実績がある会社に査定依頼

査定を依頼する会社を選ぶときは、囲繞地や袋地、無道路地、再建築不可物件など、通行権が関係する土地の買取実績があるか確認しておくと安心です。

こうした土地特有の事情に慣れている会社であれば、査定や質問にもスムーズに対応してもらいやすくなります。

STEP3 通行権・隣地トラブルを隠さず伝える

査定を早く進めたいがために、通行方法や隣人との話し合い状況などの問題を伏せたくなることもあるかもしれません。

ただ、通行方法や車両通行の実態、隣人との話し合いの状況、境界やライフラインについて分かっている問題は、把握している範囲で伝えておきましょう。

契約後に事情が判明すると、後々のトラブルにつながる可能性があるため、分かる範囲で早めに共有しておいた方が、双方にとって進めやすくなります。

STEP4 買取価格と売却条件を比較する

複数の会社から査定を受けた場合、買取価格だけで比較しないようにしましょう。引渡し時期や残置物の扱い、契約条件、契約不適合責任の扱いなども、あわせて確認しておきたいポイントです。

査定額が一番高い会社が、必ずしも自分にとって条件面でも良い相手とは限らないため、総合的に比較する視点を持っておくと判断しやすくなります。

STEP5 契約・引渡し

条件を比較した上で契約先を決めたら、契約内容を確認しながら必要な手続きを進めていきます。その後、決済と引渡しを行い、売却が完了します。

契約不適合責任の免責・限定はどう考えるか

囲繞地の売却では、契約不適合責任の扱いが重要な確認ポイントになります。

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約で定めた内容と異なっていた場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。例えば、契約時に説明されていなかった不具合などが後から見つかった場合に、売主は買主から不具合箇所の修繕や売買代金の減額などを求められることがあります。

通行権や隣地トラブルなど、把握している問題点は契約書に明確に記載しておくことが望ましいです。その上で、免責や責任の限定がどの範囲まで及ぶのかを確認しておくと、契約後のトラブルを防ぎやすくなります。

「何でも免責にしてもらえば安心」ということではなく、契約内容を理解した上で合意することが大切なポイントです。

まとめ

囲繞地だからといって、所有している土地が売却できないわけではありません。

ただし、通行権の内容や接道状況、隣地との関係、ライフラインの状況などによっては、一般的な土地よりも買主が限られたり、査定価格に影響したりすることがあります。

だからこそ、「囲繞地だから売れない」と一律に考えるのではなく、自分の土地にどのような制約があるのかを整理し、その状況に合った売却方法を選ぶことが大切です。

売却方法も、一般の不動産仲介だけではありません。袋地や隣地の所有者に売却する、囲繞地と袋地をまとめて売却する、土地の形や権利関係を整理してから売却するなど、状況によっていくつかの選択肢があります。

また、隣地とのトラブルを抱えている場合や、通行権・ライフラインの状況がはっきりしていない場合でも、すべての問題を解決してからでなければ売却できないとは限りません。

「何から確認すればいいのか分からない」「一般の不動産会社に売却が難しいと言われた」という場合は、囲繞地や通行トラブルのある不動産を扱っている買取業者に、現在の状況のまま相談してみるのも一つの方法です。

空き家パスでは、通行権や隣地トラブルを抱えた囲繞地について、数多くの買取実績がございます。物件の状況が整理できていない段階でもご相談いただけますので、「この状態でも売れるのかな？」と迷っている方も、まずはお気軽にお問い合わせください。