親の家を売る方法は?税金・費用や売却の流れ、注意点を解説

親が所有している不動産を売却する場合、親名義で売却するケースと相続によって名義変更し、売却するケースがあります。
どちらにもメリット・デメリットがあり発生する税金も異なりますので、正しく把握したうえで判断することが大切です。
また不動産売却にはいくつか注意点もあり、失敗せずに売買を成立させるためにはコツがあります。
この記事では親名義の実家や空き家をスムーズに売却する方法と流れ、注意点について解説します。
- 親の家を売る方法
- 親の家を売ったらかかる代表的な税金
- 親の家を高く売る方法と注意点
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親の家を売る方法3選
親の家を売却する場合、親から子どもに相続によって所有権が移転してから売却するケースと親名義のまま売却するケースがあります。
ただし、親が認知症などによって判断能力が低下した場合は通常とは異なる方法で売却することになります。
この章では親の家を売る際の代表的な方法について、「相続し名義変更する」「代理人になる」「成年後見人制度を利用する」の3つを解説します。
相続し名義変更してから売却する
相続登記を行い名義変更してから売却する場合、まず法定相続人全員で遺産分割協議を行い、相続人を決定する必要があります。
遺産分割協議によって不動産を含めた被相続の財産は相続人に分割され、不動産を所有した相続人は相続登記を行うことで所有権を得ることができます。
所有権を得なければ売却することはできませんので、なるべく早い段階で遺産分割協議を完了させておくことがポイントです。
なお、令和6年4月1日から相続登記が義務化され、相続発生を知った日から3年以内に登記しなければ10万円以下の過料が適用となる可能性があり、既に土地を受け継いでいる人も令和9年4月1日までに相続登記をすることが義務付けられています。
【参考サイト:相続登記が義務化されました(令和6年4月1日制度開始) ~なくそう 所有者不明土地 !~:東京法務局】
親の代理人として売却する
親が家を所有したまま子供が売主として売却する場合、委任状が必要です。
委任状は不動産の所有者ではない人が不動産を売却する際に用意する書類のことで、親と子供が署名押印するのが一般的です。
不動産の手続きを進めるにあたって不動産会社や司法書士から必ずチェックされる書類となっていますが、親が認知症になったり亡くなった場合は効力を失うため注意が必要です。
成年後見人制度を利用して売却する
成年後見制度とは親が認知症などで正常な判断ができなくなった場合に利用できる制度のことで、後見人は裁判所の許可を得ることで家を売却できます。
この制度を利用するためにはまず家庭裁判所へ申請し許可を得る必要がありますが、用意する書類が複雑なため司法書士などの士業に相談し、手続きを委任するケースも多いです。
また、許可がおりれば売却可能となりますが、成年後見人制度はあくまでも被成年後見人の財産を守ることを前提としているため、売却価格や売却方法についても問題がないか家庭裁判所が確認します。
このように、成年後見人制度を利用した不動産売却は通常よりも手続きが多くなることを知っておく必要があります。
親の家を売るとかかる税金
親の家を相続して売却した場合には税金が発生し、納税タイミングが確定申告後になるケースも多いため注意が必要です。
この章では代表的な税金の「相続税」、「登録免許税」、「印紙税」、「譲渡所得税」について解説しますので、どのくらいの税金が発生するのかチェックしてください。
相続税
不動産を相続した場合には課税額に応じて相続税が発生し、相続開始から10ヶ月以内に納税する必要があります。
次の速算表を使って計算することができますので、事前に確認しておくことがポイントです。
法定相続分に応じた取得金額 | 税率 | 控除額 |
---|---|---|
1,000万円以下 | 10% | – |
1,000万円超から3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
3,000万円超から5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
5,000万円超から1億円以下 | 30% | 700万円 |
1億円超から2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
2億円超から3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
3億円超から6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
6億円超 | 55% | 7,200万円 |
たとえば家の課税額が2,000万円だった場合、相続税は250万円となります。
【参考サイト:No.4155 相続税の税率|国税庁】
登録免許税
登録免許税は家の名義変更を登記する際に発生し、固定資産税評価額に対して生前贈与は2%、相続は0.4%を掛け合わせることで計算できます。
たとえば2,000万円の家を名義変更する場合、生前贈与の登録免許税は40万円で相続の場合は8万円です。
司法書士に登記を依頼する際は報酬と合わせて支払うのが一般的となっており、不動産決済時に支払います。
【参考サイト:No.7190 登録免許税のあらまし|国税庁】
印紙税
不動産売買契約書には印紙を貼付する必要があり、売買代金によって印紙税の税額が次のように異なります。
ただし契約書の原本を保有する必要がない場合は免税となりますので、不要の場合はコピー
を保管し原本は買主に保管してもらうよう相談しておくことがポイントです。
売買価格 | 印紙代 |
---|---|
10万円を超え50万円以下 | 200円 |
50万円を超え100万円以下 | 500円 |
100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
500万円を超え1,000万円以下 | 5,000円 |
1,000万円を超え5,000万円以下 | 10,000円 |
5,000万円を超え1億円以下 | 30,000円 |
1億円を超え5億円以下 | 60,000円 |
5億円を超え10億円以下 | 160,000円 |
10億円を超え50億円以下 | 320,000円 |
50億円を超える | 480,000円 |
【引用サイト:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁】
譲渡所得税
家を売却すると譲渡所得税が発生する場合があり、利益に対して課税されます。
譲渡所得における利益には家の売却だけでなく取得した費用も関連しており、次の計算式でプラスになれば課税されることになります。
売却価格-売却にかかった諸費用-購入価格-購入時の諸費用
また譲渡所得税は課税額に税率を掛けて算出しますが、税率は所有期間によって次のように変わります。
物件の所有期間が5年を超える:20.315%
たとえば不動産売却の課税額が2,000万円となった場合、所有してから5年以内に売却すると譲渡所得税は約790万円ですが、6年目以降であれば約406万円です。
このことからも不動産売却は売却価格や方法だけでなく、所有期間もチェックしておく必要があるといえます。
なお、相続税を支払ったうえで家を所有した場合、相続から3年以内に売却することで相続税を取得費に加算することができます。
これにより譲渡所得税を減税することができますので、最適な売却タイミングを不動産会社に相談しながら決めることが大切です。
【参考サイト:No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁】
親の家を売る時にかかる税金の節税方法
家の売却には様々な税金がかかり、特に相続税と譲渡所得税は不動産評価額次第で納税額が高くなってしまいます。
そのため国税庁からは税額を抑えるための特別控除や特例が公開されており、売却時には必ず利用しておきたい制度です。
この章では、税金の節税に利用できる代表的な特別控除と特例を紹介します。
相続空き家売却の3,000万円の特別控除
親が独居していた空き家を相続し、空き家になってから3年以内もしくは更地にしてから1年以内に売却した場合は譲渡所得税の課税額から3,000万円控除することができます。
「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」と呼ばれるこの制度は有効活用されていない空き家の増加を抑制することが目的となっており、相続財産が処分しやすくなることから売主にとってもメリットが多いです。
この特例には親が独居状態である以外にも、売却価格や売却時点までの活用方法に要件があり、全てクリアしなければ利用することができません。
そのため要件を事前にチェックし、確実に利用できるよう準備しておくことがポイントです。
【参考サイト:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁】
マイホーム売却時に利用できる3,000万円特別控除の特例
親の家を相続して居住した場合も譲渡所得税の課税額から3,000万円を控除することができます。
この制度は前述した特例とよく似ていますが、独居状態でなくても適用することができるため比較的利用しやすい特例といえます。
譲渡所得税に関連する他の税制優遇と併用できるケースも多く譲渡所得税をゼロにできることもありますので、多くの売主に利用されています。
【参考サイト:No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁】
小規模宅地等の特例
「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」と呼ばれるこの特例は一定の条件を満たした宅地等の評価額を50%〜80%減額させることができ、相続税を大きく減税させることができます。
この制度には「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等もしくは特定同族会社事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」の3種類があり、家の相続取得は「特定居住用宅地等」が該当します。
特定居住用宅地等は被相続人と同居もしくは生計を一にしていた親族が相続人となった場合に適用される制度となっており、330㎡を限度面積として80%を減額することが可能です。
利用するための要件は非常に複雑なため、不動産会社や司法書士に準備物や手続きの流れを事前確認しておくことが大切です。
【参考サイト:小規模宅地等の特例】
親の家をできるだけ高く売る方法
家をなるべく高く売ろうとして相場よりも高い金額で公開してしまうと反響が減ってしまい、販売期間が長期化するリスクを抱えてしまいます。
売却を開始する前に高値売却のコツを把握しておくことが重要ですので、この章で解説するポイントを押さえておくことをおすすめします。
仲介か買取適切な方を選ぶ
不動産売却には物件を公開して買主を探す「仲介」と買取業者が買主となる「買取」があり、次のような違いがあります。
売却方法 | 売却価格 | 販売期間 | 仲介手数料 | 残置物の処分 |
---|---|---|---|---|
仲介 | 売主が決定 | 売却完了まで継続 | 必要 | 契約内容によっては必要 |
買取 | 提示された買取価格 | ほとんど無し | 不要 | 不要 |
たとえば1円でも高く売りたいのであれば仲介がおすすめですが、いつ売れるか分からないうえに売却完了までの維持費を支払い続けなければなりません。
一方、買取は売主が自由に売却価格を設定することはできませんが販売期間がほとんど無く、さらに仲介手数料や残置物の処分費が不要というメリットがあります。
このように、仲介と買取の違いを把握したうえで自分に合った売却方法を選択することが重要です。
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産査定は必ず複数の不動産会社に依頼し、査定額と売却プランの比較検討をすることがポイントです。
なぜなら査定額と売却プランは不動産会社によって異なり、高値売却と早期売却が両立できる価格と方法を選ぶためにはなるべく多くの提案を受ける必要があるからです。
そのため無料の不動産一括査定サイトなどを利用し、効率よく提案を受けることをおすすめします。
親の家を売る際の注意点
自分で購入した家ではなく親が所有している家を売却する場合、親ですら知らないトラブルを抱えていることがあります。
この章では親の家を売る際に注意しておくべきポイントを解説します。
契約不適合責任に注意
契約不適合とは「目的を達成できない」状態のことで、契約不適合に該当するトラブルが発生した場合は売主として対応する責任があります。
たとえば不動産の引渡し後に雨漏りやシロアリ被害が発覚したり家が傾いていることが分かった場合、売主は補修や代金の減額といった責任を負うことになります。
補修や代金減額ができない場合は買主から契約の白紙解除と損害賠償を請求されることもありますので、築年数が古い家を売る時は特に注意が必要です。
共有名義での相続はトラブルが多いので注意
親の単体名義ではなく親族との共有名義となっている家を相続する場合、相続できるのは親が持っている持ち分のみです。
この場合、相続後の所有権は自分と親族の共有名義となり、売却したり家を使用するためには親族の合意が必要になります。
このことからも、共有名義の家は単有名義よりもスムーズに手続きが進められない可能性があります。
隣家との境界線が曖昧だとトラブルになりやすい
土地に境界杭がなく隣家との境界線が明確でない場合、売却時の確定測量で揉めることがあります。
場合によっては親と隣家が口約束で交わした境界線が存在することもあり、確定測量の結果に隣家所有者が納得せず不調になってしまうことも少なくありません。
このようなトラブルを避けるためにも親に境界線についての取り決めがないか確認し、さらに杭がなければ早い段階で確定測量を実施しておくことが重要です。
親が亡くなる前に売却した方が税金が安くなることがある
たとえば親がまだ住んでいる状態で親名義の家を売却する場合、マイホームの3,000万円特別控除だけでなく軽減税率の特例を受けられる可能性があります。
この特例は所有期間が10年を超える家を売却した際に利用できる特例で、税率を14.21%まで軽減することができます。
これ以外にも子供が家を売る手間を省くことができるという点もメリットといえ、相続税次第では親が存命中に売却した方が節税になるケースもあります。
【参考サイト:No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例|国税庁】
不動産会社は信頼できるところを選ぶ
家を高く、早く売るためには信頼できる不動産会社に販売を依頼することが重要です。
そのためにも査定額や売却プランのチェックは大切ですが、それ以外にも担当者の対応や会社の売却実績数も確認しておく必要があります。
まとめ
親の家を売る場合、所有権が親にある状態で売るのか子供に移転してから売るのかで売却の流れと発生する税金が異なります。
各方法のメリットとデメリットを確認し、最適な方法を選択することで納得のいく不動産売却となります。
また親の家を売るためには注意点もあり、境界線の有無や家の状態は事前にチェックしておく必要がありますが、トラブルが多くどうしてもスムーズな売却ができない場合は不動産買取を選択することをおすすめします。
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