空き家の名義人変更登記は費用は？自分で登記申請する流れも一緒に解説
ご存じでしょうか。政府は2021年4月に、不動産登記の一部を義務付ける改正案を成立させました。改正案の施行は2024年を予定しております。怠ると罰則に課せられるようになりますので、不動産を所有している方は対策が必要となります。
そこで今回は、そもそも登記とは何かについてや、自分で登記申請をするためには何をすればよいかについて、わかりやすくお伝えしていきます。
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目次
そもそも、不動産登記ってなに？
不動産登記とは、不動産（土地・建物）の現況や権利関係を明らかにするために作られた帳簿のことです。
不動産登記簿は法務局に申請すれば、誰でも見ることができます。不動産の所在や面積などの現況に加え、誰がその不動産を所有しているか（所有権）などの権利関係も確認できます。
不動産に関し、所有権や抵当権などの権利を有する者として記載されている人のことを「登記名義人」といいます。
登記名義人は、自身の所有する不動産について所有権の登記を行うことで、その不動産が自身のものであると第三者に表明することができます。
では、どういうときに不動産登記を行うのでしょうか。法務局のHP では、以下のように紹介されています。
| 主な原因 | 必要となる登記 |
|---|---|
| 不動産を購入した | 所有権の保存・移転の登記 |
| 引っ越した・姓を変えた | 登記名義人（所有権）の住所変更・氏名の変更登記 |
| 住宅ローン等を組んだ | 抵当権設定の登記 |
| 住宅ローン等を完済した | 抵当権抹消の登記 |
| 不動産の所有者が亡くなった | 相続の登記 |
| 建物を取り壊した・新築した | 表題登記・所有権の保存の登記 |
所有権についての登記事例を実際にみてみよう
所有権の登記について理解するために、とある事例の登記を実際に見てみましょう。
新宿区に住んでいる山田太郎さんはある土地を売買で取得し、その数年後に亡くなりました。土地は妻の花子さんが単独で相続した後、花子さんが亡くなったあとは息子である一郎と二郎が共有持分２分の１ずつで相続しました。この場合、太郎さん・花子さん・一郎さん・二郎さんが所有権移転の登記を申請した後、登記簿には以下の通りの記載がされることとなります。
| 権利部（甲区） （所有権に関する事項） | |||
|---|---|---|---|
| 順位番号 | 登記の目的 | 受付年月日 受付番号 |
権利者その他の事項 |
| 1 | 所有権移転 | 昭和63年4月1日 第1234号 |
原因 昭和63年4月1日売買 所有者 新宿区●丁目●番●号 山田太郎 |
| 2 | 所有権移転 | 平成20年6月1日 第2345号 |
原因 平成20年4月1日相続 所有者 新宿区●丁目●番●号 山田花子 |
| 3 | 所有権移転 | 令和2年6月1日 第3456号 |
原因 令和2年4月1日相続 所有者 新宿区●丁目●番●号 持分２分の１ 山田一郎 所有者 渋谷区●丁目●番●号 持分２分の１ 山田二郎 |
この通り、不動産登記簿は、土地や建物の概要だけでなく、権利の歴史がわかるのものになっています。
不動産登記が義務化される？
冒頭でご説明した通り、所有している不動産についての登記が義務付けられることになりました。
本来、所有権に関する登記は義務ではなく権利でした。不動産の所有者がその所有を公に表明するために進んで行う行為でした。
しかし、相続などで不動産を取得した人が所有権の変更登記を行わないなどのケースが多く、日本に所有者がわからなくなった土地がどんどん増加してしまいました。
この問題を受け、政府は2021年4月に不動産登記法の改正案を成立させました。これにより、不動産を所有している人に対して、以下の登記を行うよう義務付けることになりました。
- 不動産を相続した際の所有権移転登記
- 所有している不動産について、自らの住所を変更した際の住所変更の登記
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不動産の名義変更、自分でやってもいいの？
不動産登記については、司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分でやることも可能です。
しかし、知識と時間を要することから以下のデメリットがあります。
- 平日の日中に役所や法務局に行かなければならない
- 申請書作成に時間がかかる
- 申請書の正確性が低く、適切にできないリスクがある
ちなみに登記の代理を有償でできるのは司法書士だけと法律で定められており、税理士も行政書士もできません。
不安な方は、司法書士事務所に相談してみましょう。
不動産登記の流れ
主な流れは以下の通りです。
- 登記申請書を作成する
- 申請に必要となる書類をそろえる
- 法務局に登記申請する
- 書類審査・完了
それぞれ説明していきましょう。
登記申請書を作成する
法務局のHPから申請書のフォーマットをダウンロードし、記載例を見本にしながら記入していきます。わからない点は法務局の相談員に質問することもできます。
申請に必要となる書類をそろえる
役所や法務局で、申請に必要な書類を集めます。書類は、名義変更の原因によって必要書類が異なります。添付書類を間違えるとまた役所に取りに行かなければなりませんので、法務局に確認をとりながら進めましょう。
書類としては主に、戸籍謄本や住民票等の関係者を把握する書類、登記原因を証明できる書類（例：売買の場合は売買契約書、贈与の場合は贈与契約書、離婚の場合は戸籍謄本や離婚協議書など）などが挙げられます。
法務局に登記申請する
対象の不動産を管轄する法務局に対し、必要書類とともに申請をします。
書類審査・完了
申請後、法務局が審査します。修正が必要な場合は都度対応しましょう。
審査が完了すると、法務局より登記完了証と登記識別情報が交付されます。登記識別情報とは、暗号シールで隠された12桁の符号で、この符号が権利証の代わりとなります。大切に保管しましょう。
不動産の名義変更、実際いくらかかるの？シミュレーションしてみた
主な費用は以下の３つです。
- 登録免許税
- 必要書類にかかる実費
- 司法書士への報酬（委託する場合）
それぞれ説明していきましょう。
登録免許税
登録免許税とは、国があなたの登記申請を認める（免許）ために発生する税金です。
原因により異なりますが、主な計算式は以下の通りです。
売買
不動産の固定資産税評価額×2％
相続
不動産の固定資産税評価額×0.4％
その他(贈与・交換・収用・競売等)
不動産の固定資産税評価額×2％
別途、一定の要件を満たす場合は税率が軽減されます。国税庁のHPを確認しましょう。
なお、固定資産税評価額は、実勢の価格とは異なり、固定資産税徴税のため各自治体が個別で決定している評価額です。毎年役所から送られてくる固定資産税納税通知書に記載されていますので確認してみましょう。
必要書類にかかる実費
戸籍謄本で450円、住民票で300円といずれも数百円で発行できるものばかりです。
原因によって必要書類が異なりますので、司法書士や法務局に確認をとり用意しましょう。
司法書士への報酬（委託する場合）
最後は司法書士へ委託する場合の報酬です。
相続人や不動産の数、どこの事務所に頼むかで報酬は異なります。ただし、目安として日本書士会連合会が2018年に全国の司法書士に対してアンケートを取った結果がありますので、それ をお伝えします。
当該アンケートでは、前提を統一するために以下の条件での参考価格を聞いています。
- 相続を原因とする所有権移転登記手続
- 土地1筆及び建物1棟(固定資産評価額の合計1000万円)
- 法定相続人は3名で，うち1名が単独相続した場合
- 戸籍謄本等5通の交付請求、登記原因証明情報(遺産分割協議書及び相続関係説明図)の作成及び登記申請の代理をした場合
アンケート結果によると、報酬の全体の平均値は6万円～8万円となっています。
あくまで目安にはなりますが、参考価格として押さえておきましょう。
相続登記は司法書士法人関根事務所へ
実際にいくらかかるのかは問い合わせをしてみないと分かりませんが、電話やメールで問い合わせをするのも手間がかかりますよね。
そんな方のために、条件を入力すると自動的に計算できるページがありますのでご紹介します。
相続人の人数など、各条件を入力すると概算を計算できる仕様になっていますので、ぜひご利用ください。
こちらは創業30年以上の実績を持ち、在籍司法書士が6人以上の司法書士法人関根事務所のシュミレーションページです。
神奈川県川崎市高津区という事務所を構えられていますが、相続登記は全国対応です。
長期間空き家になっている不動産の相続登記など、複雑な案件も全部任せられます。
お問い合わせの際、「空き家パスを見た」とおっしゃっていただくとスムーズです。
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まとめ
いかがでしたでしょうか。今回は、不動産登記の流れと費用をご紹介しました。
最後に、冒頭で例に挙げた新宿区に住んでいる山田太郎さんの土地（固定資産税評価額1000万円）を妻の花子さんが単独で相続した場合にかかる費用を算出してみます。
| 内容 | 概算金額 | 備考 |
| 登録免許税 | 40,000円 | 評価額1,000万円×0.4％ |
| 必要書類にかかる実費 | 1,650円 | 戸籍謄本１枚750円 住民票の除票１枚300円 登記事項証明書１枚600円 |
| 司法書士への報酬 | 65,000円 | 関東地区の参考価格 |
| 合計 | 106,650円 |
案件により金額は異なりますが、10万円以上はかかるものとしてとらえておきましょう。
あまりにも手にかかる物件という方は相続放棄という方法もございます。
相続放棄に関してはこちらもご参照ください。
【空き家の相続放棄】期限と方法、5つの注意点とは？
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