空き家の名義人変更はしないとトラブルの元に！？義務化された理由と申請の流れを解説

ご存知でしょうか。平成29年国交省の調査によると、日本の国土の1/5が、所有者不明もしくは連絡が取れない「所有者不明土地」として、活用されず放置されているそうです。
その状況を鑑み、政府は所有者不明土地に関する法律をさまざま成立させています。法律案の中には、不動産を所有する人に対して、自身の不動産の名義変更を義務づける内容もあります。怠ると過料などの罰則もありますので、この機会にきちんと学んでいきましょう。

不動産登記ってどんなもの？空き家の所有権移転について登記事例をみてみよう。

日本の不動産（建物・土地）は、「不動産登記簿」という帳簿によって管理されています。登記簿には不動産の面積や場所などの基本情報に加え、どこの誰が所有しているのかなど、権利に関しての情報も載っています。
まずは、所有権の登記について理解するために、とある事例の登記を実際に見てみましょう。
とある不動産の所有者が以下の通り変わっていった場合、登記簿の権利の欄には、以下の表のように所有権について登記されることとなります。

1. 新宿区に住んでいる山田太郎さんはある土地を売買で取得した
2. 太郎さんはその数年後に亡くなり、妻の花子さんが単独で相続した
3. 花子さんもその数年後に亡くなり、息子の一郎さん（新宿区在住）と二郎さん（渋谷区在住）が共有持分２分の１ずつで相続した

このように、どこの誰が、いつその不動産を取得したのかが分かるようになっているのが不動産登記簿の特徴です。

不動産登記法改正！相続登記や住所等変更登記の申請が義務化される

政府は2021年4月、不動産登記法の改正案を成立させました。この改正案では不動産所有者に対して以下の不動産登記を義務付けています。

相続登記の義務化

相続で不動産を取得した人は、その事実を知った日から３年以内に相続登記の申請をしないと10万円以下の過料を科せられます。これは法改正以前から相続登記をしていない不動産も対象で、改正法の施工日から3年以内に行う必要があります。
先ほどの事例でいうと、花子さん、一郎さん二郎さんが、それぞれ土地を相続した際に所有権移転の登記を行いました。この登記が義務付けられるということです。

住所等変更登記の義務化

不動産を所有している人は、引っ越し等で住所変更した場合、自身の所有する不動産について、2年以内に住所変更の手続きをしないと5万円以下の過料の対象となります。
先ほどの事例でいうと、とある不動産を所有している太郎さんは新宿区在住であり、登記簿の所有者の欄にも「所有者　新宿区●丁目●番●号　山田太郎」と記載されています。引っ越しした場合にはその引っ越し先を登記にて変更しなければならないということです。
この改正案の施行は2024年を予定しています。不動産を所有している方は不動産登記について理解して、忘れずに変更登記を行いましょう。

 

なぜ空き家の名義人変更が義務化されるのか？

では、なぜ政府はこのような改正案を成立させたのでしょうか。
それは日本中に誰のものかわからず活用できない「所有者不明土地」が増加してしまったことが挙げられます。

本来、所有権変更の登記は、不動産を取得した所有者が「その不動産が自分のものであること」を他人に証明するためにわざわざ行うものであり、義務ではありませんでした。しかし、義務ではなかったことで、登記をしない人が多く発生しました。
よくあるケースとしては、土地を相続で取得した場合です。両親が所有していた田舎の不動産を、兄弟とともに相続したとします。自分で使う予定もなく、変更の登記をしなくとも実生活で問題が発生することはないので、両親の名義のまま放置しておきました。その後、子や孫に所有者の変更登記がなされないまま相続が繰り返された場合、誰のものなのかわからないという土地が発生してしまいます。所有者不明土地のほぼ大半が、この相続登記をしないことが原因となっています。

また、不動産所有者の住所変更忘れも原因として挙げられます。引っ越しをする際、やることが多いので、自身の保有している不動産の住所変更登記までは気が回らない方が多いのです。結果として、所有者がどこかで生きているにも関わらず、土地の所有者の連絡先がわからず活用できないという土地が増えました。
これらの傾向は、所有権登記を行うメリットの少ない地方の過疎地でとくに見受けられます。少子高齢化の影響もあり、所有者不明土地は増えていっています。

 

成立背景に迫る！なぜ名義変更は必要なのか。なにが問題なの？

では、なぜ所有者不明土地は問題なのでしょうか。実は、国家だけでなく我々個人にとっても問題となる場合があるのです。
国家でみると、道路等の公共事業の計画地に所有者不明土地が含まれていることが判明し、計画がとん挫してしまうことがあります。
土地を買収するためには所有者を探さなければなりませんが、多大な労力をかけ戸籍などの情報を追っても、誰のものかわからない・連絡先が分からないということでどうしようもなってしまうそうです。
そういった調査にも我々の税金が使われているので、大きな問題と言えます。
また、所有者不明土地は管理が行き届かないという問題もあります。荒れ放題になってしまった空き家や土地が近くにあると、防犯面や景観面で周辺住民も困ってしまいます。
また、自分が所有者不明土地を相続してしまうということもあるでしょう。
有者不明土地を自分のものとして登記するためには、最後に登記された所有者の戸籍を調べ、自分含めその子孫全員を探し出し、同意をもらう必要があります。そこまでの労力をかけるのはなかなか難しいのが現状です。

このように、所有者不明土地は国家・民間ともに大きな問題であることから、今回の法整備が行われることとなりました。

 

空き家の名義変更登記の具体的方法　自分でもできるのか？

不動産登記は、法務局に登記申請書と必要書類を提出することで、誰でも行うことができます。
しかし、申請には不動産や登記法に関する知識がある程度必要です。
簡単な内容であれば法務局に問い合わせながら自分でやることも可能ですが、平日の日中に法務局や役所にいかなければならないことがネックです。司法書士に依頼するのが一般的なので、まずは相談してみるのもいいでしょう。
名義変更登記の具体的方法や費用については、こちらの記事で紹介していますので参考にしてみてください。

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