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遊休地の有効活用とそのメリット・デメリット、売却する際のポイント

遊休地の有効活用

遊休地とは、放置され収益化できていない土地のことを指します。遊休地を使って収益を得るためには、土地に合わせた最適な手法を選択することが大切です。
このコラムでは、遊休地の活用について徹底解説します。

この記事で分かること

  • 遊休地を活用するには、建物を建てない方法と建てる方法がある。リスクをどれだけ取れるか、どれだけリターンを取れるかで選択するのが良い。
  • 遊休地活用は、固定資産税などの節税効果や、安定収入の確保、社会貢献ができるメリットがある。
  • どのような活用をするかは、敷地面積や周辺エリアの状況から適したものを選ぶ必要がある。

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遊休地とその活用方法

まずは、遊休地の定義と、その活用方法について紹介します。

遊休地とは

遊休地とは、その名の通り、活用できずに遊ばせている土地のことを指します。
また、国土利用計画法では「遊休土地制度」というものが定められています。これは土地の所有者が土地を適正に利用していない場合に、積極的な利用を促すための制度となっています。
参考:国土交通省 遊休土地制度(国土利用計画法第28条~35条)

遊休地を有効活用する方法

遊休地を有効活用する方法は大きく、建物を建てない方法と、建てる方法に分かれます。
建物を建てない土地活用方法として、定期借地で第三者に更地を賃貸する方法や、月極青空駐車場経営や、プレハブ倉庫、資材置き場、太陽光発電装置の設置、市民農園などが挙げられます。
建物を建設した活用法としては、アパートやマンション、一戸建てなどの賃貸住宅経営や、オフィスビル、テナントビル、倉庫などのビジネス利用が挙げられます。いずれも個人や法人に賃貸し、家賃収入を得るビジネスモデルです。
建物を建設した活用方法は、投資コストが高い代わりに土地オーナーが得られる収入も大きい傾向にあります。自分自身が取れるリスクの許容度に応じて、活用法を検討する必要があります。

遊休地活用のメリット

遊休地活用のメリットは、大きく土地に関する税金を節税できること、収益を得られること、地域貢献になることが挙げられます。それぞれポイントを解説します。

固定資産税や相続税の節税効果

賃貸マンション経営などの賃貸経営で、固定資産税や都市計画税、相続税の節税対策を取ることが可能です。
まず、固定資産税や都市計画税ですが、更地の上に建物を建てることにより、土地にかかる固定資産税が安くなります。さらに、住宅の用途の場合は、「住宅用地の特例」が適用され、更に安くなります。

固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地の特例 住宅の敷地で住宅1戸につき
200平方メートルまでの部分
価格の1/6 価格の1/3
一般住宅用地の特例 住宅の敷地で住宅1戸につき200平方メートル超~建物床面積の10倍までの部分 価格の1/3 価格の2/3

また、相続税については、土地や建物を第三者に貸すことで、相続税を計算する際の不動産評価額を下げることができます。また、土地活用を行う際に行った借入金については、マイナスの資産として遺産に残ることから、課税される遺産の総額を減額することができるケースがあります。

安定した収入の確保

賃料収入を得られることもメリットです。会社員は給与所得を得ることができますが、病気や怪我で働けなくなることもあります。そんな時でも、不動産収入があれば生活を支えてくれるでしょう。

家賃収入を得ながら地域貢献できる

遊休地の活用は地域貢献にも繋がります。賃貸住宅、ビジネス活用とも、建物を建てて賃貸することでそこには人が集まるようになります。周辺エリアの需要に応じた建物を供給することで、家賃収入を得ながら地域に貢献できるのは、不動産投資のメリットといえるでしょう。

遊休地活用のデメリットとその対策

メリットの大きい土地活用ですが、始める当初はコストや手間がかかることはやむを得ません。ここからは、それらのデメリットと対策を説明します。

初期費用や管理費の問題

不動産投資は、初期投資が大きい投資手法です。最も大きいのは土地や建物の取得費用ですが、その他にも付帯する経費として不動産仲介手数料や契約印紙代金、ローンの事務手数料・保証料、登記にかかる諸費用(登録免許税や司法書士への報酬)、不動産取得税などが発生します。建物の金融機関からの融資を活用することで、自らの手元資金をなるべく減らさずに不動産投資を始めることができますが、資金繰りを踏まえるとある程度の手元資金は必要といえます。また、不動産には管理コストも発生します。賃貸アパート経営であれば、賃貸住宅管理会社へ日々の管理業務を委託するのが一般的で、管理費用が発生します。その他にも、建物の設備の点検費や修繕費などのランニングコストが発生します。

手間や時間の必要性

不動産投資は不労所得のイメージがありますが、株式や債権などのペーパーアセットと比較すると、手間が多い資産と言えるでしょう。建築や登記、管理などに手間や時間が取られます。これらはいずれも業者に委託することで手間を最小限に抑えることができますが、業者選定にかかる手間は省きようがありません。遊休地活用が軌道に乗るまで、こまごまとした事務処理の対応が必要な点は把握しておいたほうがよいでしょう。

リスクとその対策方法

不動産投資における主なリスクは、事前の収支シミュレーション通りに収益を上げることができず、ローン返済ができなくなることでしょう。不動産投資は、1物件への投資額が大きいため、その物件に賃貸需要がなければ返済額が不動産収入を上回る事態になってしまうことがあります。これを対策するためには、やはり事前にそのエリアの賃貸需要を確かめ、収支シミュレーションを綿密に立てておくことが必要でしょう。堅実で抜け漏れのない売上・費用シミュレーションを立てておき、無理のない融資借入額を設定するようにしましょう。

確認すべきポイント

遊休地の活用方法を決める上では、その土地にかけられた法規制や、土地の広さ、周辺環境をよく把握しておくことが重要です。順番に見ていきましょう。

用途地域などの法規制

土地は、都市計画法によりその用途が定められています。その定めを用途地域と呼びます。例えば、用途地域の一つ「第一種低層住居専用地域」は優良な戸建て住宅街を形成することを目的としているため、建物の高さは10mまたは12mと定められています。また、店舗や事務所、工場などの建築は認められていません。このように、まずは土地の用途地域を確認し、建てることのできる建物の用途の制限を確認しなければなりません。用途地域は各市区町村自治体のHPや窓口で確認することができます。

土地の広さ

活用の用途を決める上で、土地の広さも欠かせないファクターです。土地は広いにこしたことはありませんが、狭くともできる活用法はあります。広さ別の主な活用法をチェックしていきましょう。

坪数 活用事例
20~49坪 戸建て賃貸、青空駐車場、コインランドリー
50~99坪 アパート賃貸、コンビニなどの路面テナント賃貸、トランクルーム、青空駐車場、コインランドリー
100坪 アパート・マンション賃貸、オフィスビル、テナントビル、クリニックビルの賃貸
200坪~ マンション賃貸、オフィスビル、テナントビルの賃貸、医療・介護施設(老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅など)の賃貸、物流倉庫

昨今はインターネット通販の流行に従い、物流倉庫の需要が高まっています。高速道路付近に広い土地を所有している場合は検討の余地があるでしょう。

周辺の環境

当然、土地周辺の人口が多いに越したことはありませんが、そうでなくとも需要に応じた活用をすることができます。
例えば、国道などの幹線沿いの立地であれば路面店舗、周辺に大学や図書館などの人が集まる施設があればコインパーキングなどに需要がある可能性があります。

遊休地を売却する際のポイント

ここまで遊休地活用について紹介してきましたが、コストや手間から活用できる土地とできない土地はあるでしょう。活用が難しい場合は、早めに売却することをおすすめします。
しかし、遊休地は一般に売り出してもなかなか買い手がつきづらい傾向にあります。不動産買取の専門業者であれば、訳あり物件でも買い取ってもらえる可能性があるため、問い合わせてみるとよいでしょう。

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まとめ

今回は、遊休地の活用について説明しました。土地活用の種類はさまざまですが、最適な手法を見つけるためには自分で情報を集めることが大切です。しかし、こういった賃貸ニーズは専門家である不動産会社でないと把握していないことも多いのが実情です。一度相談してみるのがよいでしょう。

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