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1年以上売れない家はどうしたらいい?原因と解決策をプロが解説

1年以上売れない家

不動産会社に家の売却を依頼したものの買主が見つからず、1年経っても売れ残ってしまう物件もあります。
長期間売れない状態が続くと不安になってしまい、ストレスの多い売却活動になってしまいます。
そのため家を売却する際には売れ残らない売却方法を選択する必要があり、そのためにも何故売れ残ってしまうのか原因を把握することが大切です。
この記事では家が売れ残ってしまう原因について、解説します。
売れる可能性を高くするための方法も紹介しますので、売れ残りの不動産を所有していて困っている売主は参考にしてください。

この記事で分かること

  • 1年以上売れ残っている家の問題点
  • 家が売れ残ってしまう場合のリスク
  • 家が売れ残ってしまった場合の対処法

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1年以上売れない家の問題点6つ

不動産一括査定サイトのすまいステップによると、不動産売却の期間は約6ヶ月になるそうです。
つまり、1年以上売れていない家は販売方法や売却価格を変更するなど、改善が必要だということが分かります。
中古住宅や中古マンションは適切な対応と価格で販売活動をしていれば購入希望者からの反響は増え、成約できる可能性が高くなります。
そのため1年以上売れ残っている物件の問題点を把握し、対策することが重要だといえます。
この章では1年以上売れ残っている家が抱える代表的な問題点を6つ、紹介します。
【参考サイト:すまいステップ

売り出し価格が市場と合っていない

不動産をスピーディーに売却するためには市場価値と売り出し価格を合わせる必要があり、相場に近い販売価格で公開することで買い手が見つかりやすくなります。
そのため1年以上売れ残っている場合は販売価格が相場よりも高い可能性があり、価格が高いと買い手が購入を躊躇してしまいます。
特に建物の劣化している戸建ては買主のリフォーム費用が増加してしまうため、値下げを検討するなどの対処が必要です。

物件の築年数が経っている・老朽化している

築年数が古く老朽化が目立つ中古物件は買主のリフォーム費用が高くなるだけでなく、耐震性や耐久性に不安があります。
LIFULLHOME’Sが実施したアンケートによると、中古戸建てを購入する際に不安を感じたポイントとして「家に隠れた欠陥がありそう」「設備が古そう」「メンテナンスが大変そう」という回答が上位を占めていました。
このことからも、家の状態は買い手が購入を決定するうえで重要な判断材料だということが分かります。
【参考サイト:【ホームズ】中古一戸建て購入者315人に聞いた! 事前にチェックしたいことや物件選びの決め手は? | 住まいのお役立ち情報

立地や周辺環境がよくない

駅から遠く周辺にスーパーやコンビニ、バス停がない物件は住みにくいイメージがあるため、購入を躊躇する人も多いです。
またクリーンセンターや工場が近くにあると騒音や振動が気になってしまい、売れ残ってしまう原因になりやすいです。
このように、価格が適正であるにもかかわらず家が売れない場合は、立地や周辺環境がよくないケースが考えられます。

内覧時の対応がよくない

買主が物件を内覧する際に売主として立会うこともありますが、質問に答えない等の対応をすると買主の印象が悪くなってしまいます。
疑問点が残ったままだと買主は安心して購入できませんので、内覧時にはできるだけ質問に答えられるよう不動産会社の担当者と一緒にQ&Aリストを作成しておくことをおすすめします。

不動産会社の売却活動が不足している

不動産売却が成功するかどうかは不動産会社の売却活動が重要なポイントであり、活動量が少ないと十分な反響を獲得することができません。
不動産会社の販売活動にはインターネットや紙媒体を使った広告戦略だけでなく、ポスティングやストック顧客への紹介など多岐にわたります。
そのため不動産会社が積極的に活動することで売却できる可能性は高くなりますので、1年以上売れない場合は活動内容をチェックする必要があります。
特に媒介契約が一般媒介契約の場合は販売報告やレインズ登録の義務がなく、不動産会社の活動は不透明になりやすいため注意が必要です。
これ以外にも専属専任媒介契約や専任媒介契約であっても、不動産会社が他社に物件紹介しない「囲い込み」を行っている可能性もあります。
囲い込みをされると反響数が大幅に減り販売期間が長期化するリスクを抱えることになりますので、注意すべきポイントといえます。

広告や宣伝の質と量が不足している

インターネットや紙媒体を使った広告は不動産会社の広告費によって実施されており、広告費を削減されてしまうと質と量が不足してしまいます。
たとえばSUUMOやアットホームには広告枠の上限が設定されており、さらに上位表示するためには他の物件よりも広告費をかける必要があります。
また紙媒体も白黒よりもカラーの方がインパクトがあるため、反響が増加する可能性が高くなります。
このように、価格が適正で立地や周辺環境に問題がないにもかかわらず売れ残ってしまう場合は、不動産会社の広告戦略に問題がないかチェックすることが重要です。

家が1年以上売れない場合のリスク

家が売れないまま1年以上放置していると、思わぬリスクを抱えることになります。
この章では売れ残った状態を放置することのリスクについて、詳しく解説します。

不動産価値が低下する

建物は築年数が古くなるにつれ経年劣化し、外壁や屋根にヒビが入ったり設備が劣化します。
その結果不動産の価値が低下してしまい、売却開始のタイミングと同じ金額では売れなくなってしまいます。
経年劣化はメンテナンスによって改善することもできますが重要な躯体や基礎などが劣化すると家が傾く可能性もあり、そのような状態になると建物の資産価値はほとんど残りません。
最終的には土地の価値しか残らなくなってしまいますので、中古戸建てとして売却するのであれば建物の不動産価値が高い時期に売ってしまうのがポイントです。

購入希望者からの印象が悪化する

不動産ポータルサイトに何ヶ月も掲載されている物件は「何かリスクがある物件なのでは?」と購入希望者は考えるようになり、適正価格に値下げしても売れないこともあります。
また売れ残り物件を購入することに抵抗を感じる購入希望者もいますので、注意が必要です。

維持費や管理費がかかり続ける

不動産を所有している期間、固定資産税や都市計画税を支払い続けることになります。

さらに家の掃除や草むしり、外壁や屋根などのメンテナンスにも費用がかかってしまうことから、売却が長引けば長引くほど維持費や管理費がかかってしまいます。
特に外壁や屋根の補修と防蟻処理は10年に1度のペースで実施することもあり、100万円以上かかることも少なくありません。
家を買い手に気に入ってもらうためにはこうしたメンテナンスは避けられませんので、販売が長期化することの大きなリスクといえます。

放置すると特定空き家に指定される可能性がある

平成26年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって、倒壊のおそれがある家屋や周辺に著しく悪影響を及ぼす空き家を特定空家に認定し、自治体は所有者に対して管理や是正の命令を下せるようになりました。
空き家の増加は円滑な街づくりを阻害する可能性が高く、さらに景観や治安が悪化する原因にもなります。
そこで自治体は特定空家の所有者に対して管理や解体を勧告し、所有者が従わなかった場合は固定資産税の優遇措置を撤廃することもあり得ます。
場合によっては自治体が家屋の解体を行政代執行することもありますので、特定空家に認定される前に空き家は処分することが大切です。
【参考サイト:空家法とは

売れない家を手放すための解決策

家は売却完了するまで劣化によって建物の価値は下がり続け、さらに維持費や管理費がかかってしまいます。
そのため売れない理由を明確にしたうえで対策し、なるべく早く処分する工夫をする必要があります。
この章では売れない家を手放すための解決策について、解説します。

売り出し価格を見直す

家が売れない原因の一つに、売り出し価格が現状に合っていない可能性があります。
販売価格は相場に近い価格であることも大切ですが、土地の形状や立地、競合物件の状況も考慮する必要があります。
たとえば販売している物件よりも立地が良いエリアに競合物件が多く公開されていると購入希望者の優先順位が低くなってしまい、競合物件が売れるまで検討されなくなってしまいます。
このように適正な売り出し価格は状況に応じて変化しますので、不動産会社と定期的に面談し価格の見直しを検討することがポイントです。

ホームクリーニングを行う

ホームクリーニングを実施することで通常の掃除では落ちないような汚れを落とすことができ、たとえば換気扇の油汚れや水回りの水垢は専用の清掃作業で除去することでキレイになります。
また、床の汚れを落とした後にワックスがけをすることでリビングは明るくなります。
このようにホームクリーニングによって家の価値を高めることもでき、おすすめの方法です。

内覧時の第一印象をよくする

内覧は購入希望者が家を買うか判断するうえで重要なステップとなりますので、気持ちよく物件を内覧できるように工夫する必要があります。
購入希望者が到着する前に窓を開けて換気し、照明をつけておくことで長年使用していない空き家であっても明るいイメージを持たせることができます。
内覧中に購入希望者から質問を受けた場合はすぐに答えられるよう準備しておき、内覧終了時には疑問点がない状態になっているのが理想です。
こうした対応は不動産会社に一任することでも可能ですが、売主の人柄を気にする人もいますのでなるべく直接対応することをおすすめします。

プロによるホームステージングを活用する

ホームステージングとはリビングや玄関、寝室を小物や間接照明で着飾り、購入意欲が高まるような演出をすることです。
新築マンションのモデルルーム等で使われる手法ですが、豪華な印象を与えられますので売れない家を売るための方法として採用する売主もいます。
ホームステージングの演出は様々な方法がありますので、家の価値が高くなるような演出をプロに依頼することがポイントです。

リフォームや修繕を行う

壁紙や床を張替えたり給湯器などの設備を新調することで見た目が良くなり、売りやすくなります。
中古戸建ての購入はリフォームと合わせて検討する人は多く、劣化や破損が酷い部分を修繕しておくことで後からかかるリフォーム費用を下げることができます。
このようにリフォームや修繕を売主側で負担することは売却の可能性を高められるといえますが、大掛かりなリフォームや修繕をしてしまうと費用負担が多くなるため注意が必要です。
そのため、破損している壁や床の修繕や給湯器の新調などに留めておくのがおすすめです。

ホームインスペクションを行う

ホームインスペクションとは住宅診断のことで、現在の建物にどのような破損や劣化があるのかを調査し報告書にまとめて購入希望者に提出します。
ホームインスペクションの内容を確認することで購入希望者はリフォーム費用をイメージすることができ、後から想定外の費用が発生する不安を払拭することができます。
中古戸建を検討する多くの人が「目に見えない瑕疵」を気にしていますので、ホームインスペクションは安心感を与えるという意味で効果的な方法といえます。

それでも売れない場合の解決策

売り出し価格を調整したりホームクリーニングやホームインスペクションを実施しても売れない場合は、不動産買取や土地売り、寄付などを検討する必要があります。
この章ではそれぞれの特徴が持つメリット・デメリットについて解説しますので、参考にしてください。

不動産買取を利用する

不動産売却には仲介と買取の2種類があり、買取は不動産会社が買主となって直接売買契約を締結する方法です。
仲介のように購入希望者を探す必要がないため販売期間がほとんどなく、残置物の撤去や仲介手数料が不要というメリットがあります。
空き家専門の買取業者であれば再建築不可物件や訳あり物件でも買取してくれますので、仲介で売れない場合は買取の検討がおすすめです。
ただし買取額は相場よりも安くなるため、売却益の使い道が決まっている人は注意が必要です。

古家付き土地として売却する

土地の購入希望者は一般的に注文住宅を建てる土地を探しているため古家をリフォームして住むことはなく、建物の資産価値がほどんどない状態でも買い手が見つかりやすくなります。
そのため、中古戸建で売れない場合は古家付き土地として物件を公開し、ターゲット層を変更するという方法も検討すべきです。
また、古家付き土地として売却することで建物の契約不適合責任を免責できることから、建物の築年数が古い場合はリスク回避としてのメリットもあります。
その一方で、古家付き土地としての売却には建物を含む敷地内の工作物を解体したり測量費用がかかってしまうというデメリットもあります。
売却価格によっては手残り額がほとんどないというケースもありますので、慎重に判断することをおすすめします。

寄付や譲渡を検討する

国や自治体によっては固定資産税の10年分を納めることで活用していない空き家や空き地の寄付を受付しており、不要な不動産を処分することができます。
どんな不動産でも寄付できるわけではありませんが、家が売れなくて困っている場合は最寄りの自治体に相談してみるのも解決策の一つといえます。
この他にも知人や親族に譲渡するという方法もありますが、この場合は受贈者に不動産取得税、贈与者に譲渡所得税が発生します。
税額を事前に調べておかないと大きな支出になる可能性がありますので、注意が必要です。

まとめ

1年以上も家が売れない場合は販売価格や販売条件を見直す必要があり、早期に問題点を見つけて改善することが大切です。
また、販売している間は経年劣化によって建物の価値は減少し続けることになり、維持費や管理費もかかってしまいます。
劣化が進んだまま放置すると特定空家に認定される可能性が高くなってしまい、認定されてしまうと強制解体や固定資産税の優遇措置撤廃といったリスクを抱えることになります。
このように家が売れない状態が長く続いてしまうと様々な問題を抱えることになりますので、なるべく早く売却する方法を模索する必要があります。
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