所有者不明土地法とは？持ち主がわからない不動産の売却で知っておきたいことを解説
ご存知でしょうか。日本には、所有者がわからない・所有者に連絡が取れないという理由で放置されている「所有者不明土地」が、国土の22 %も存在しています(平成29年国交省調査)。
国土の1/5が利用されずに放置されている現状を見かね、政府はさまざまな法律案を成立させています。
法律案の中には、自身が保有している不動産の名義変更や住所変更を義務づける内容も盛り込まれており怠ると罰則を課せられてしまいます。
不動産を所有している方は、この機会にきちんと学んでいきましょう。
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目次
成立背景に迫る！所有者不明土地はなぜ増えた？
日本では、建物や土地は「不動産登記簿」によって所有者を管理しています。土地の所有者について変更が生じた場合は、登記によってその変更を反映させるのですが、所有権に関する登記が義務でなかったことが原因で所有者不明土地の問題が発生しました。
所有者不明土地が増えた理由1：相続登記が任意だったから
一つは、土地を相続した際の相続登記が任意であったことです。遺産相続を行う際、登記しなくとも実生活で問題が発生することがないだろうと考える人が多くいました。登記がないまま何代にも渡って相続が繰り返されることで、現在の所有者が誰なのかわからなくなりました。いざ登記をしようと思っても、数代前の権利者から所在を追う必要があり、多大な金銭と労力がかかって登記を諦めざるを得ないという事態も発生しています。
所有者不明土地が増えた理由2：不動産登記簿の住所変更が任意だったから
二つ目は、不動産登記簿の住所変更が任意であったことです。引っ越し等で住所が変わった際、所有している不動産について、登記簿の住所変更を怠ってしまうことが多くありました。そうなると所有者が存命であるにも関わらず、連絡先がわからないという理由で所有者不明土地となってしまいます。
少子高齢化で地方の過疎化が進んだこともあり、地方を中心に所有者不明土地は多く存在しています。
所有者不明土地はなぜ問題なのか？
所有者不明土地は国家・民間ともに様々な問題が発生しています。
国の公共事業を例に挙げてみましょう。道路などの公共事業において、計画地の山中に所有者不明土地が出てきてしまい計画が進まないということがあります。所有者を探すためには莫大な労力をかけなければならず、その労力を確保するために税金が使われています。
また民間においては、所有者不明土地の空き家が荒れ放題になってしまうという問題もあるようです。老朽化した空き家があれば景観や防犯の面で周辺住民も被害を被ってしまいます。
個人においては、自分が相続した土地が所有者不明土地だったということもあります。土地の登記を見てみると、権利部が何代も前から更新されておらず、そもそも相続できるのかわからない。そういった土地を相続するのは非常にハードルが高く、権利部に記載された最後の所有者の子孫全員を調べ、相続権があると思われる関係者全員から同意をもらわなければなりません。
これらの問題を踏まえ、政府は所有者不明土地問題を解決するために法整備を行いました。
所有者不明土地法（所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法）とは
所有者不明土地法は、所有者不明土地を発生させないことと、すでに発生した所有者不明土地を使いやすくすることを目的としています。
内容は大きく以下の３つです。
- 不動産について、相続登記や住所等変更登記の申請が義務化された
- 不要な土地を相続等で取得した場合、条件付きでその土地を国に譲ることができるようになった
- 所有者不明土地を利用できる諸制度が整った
それでは、ひとつひとつみていきましょう。
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相続登記や住所等変更登記の申請が義務化
2021年4月に不動産登記法の改正案が成立し、2024年より不動産を所有している人に対して、以下の登記が義務付けられました。
- 相続（遺言も含みます。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければならない。
- 遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記をしなければならない。
- 不動産の所有者は、住所や氏名に変更があった日から２年以内にその変更の登記を申請しなければならない
相続で不動産を取得した人は、その事実を知った日から３年以内に相続登記の申請をしないと10万円以下の過料を科せられる対象となりました。これは法改正以前から相続登記をしていない不動産も対象で、改正法の施工日から3年以内に行う必要があります。
また、自身の所有する不動産についても、引っ越し等で住所変更した場合は、年以内に住所変更の手続きをしないと5万円以下の過料の対象となります。
なお、相続登記の申請の義務化は2024年より施行され、住所変更の申請は2026年4月より義務化される予定となっています。
不要な土地を相続等で取得した場合、条件付きでその土地を国に譲ることができるようになった
2021年4月に成立した新法「相続等により取得した土地所有権の国庫帰属に関する法律」により、不要な土地を国に譲ることができるようになりました。(相続土地国庫帰属制度)
相続又は遺贈により土地を取得した所有者は、法務大臣に対し、その土地の所有権を国庫に帰属させる（＝土地を国に譲る）承認を求めることができるようになりました。
不動産は一度所有してしまうと、買いたい人がいなければ手放すことができません。相続したものの使い道も買い取り手もおらず、費用だけが発生する“負動産”を手放すことができるようになりました。
ただし、国庫に帰属させるまでのハードルはかなり高く、手放すためにはかなりの費用がかかることには注意が必要です。
例えば、承認申請には手数料がかかるだけでなく、承認が通った後も、土地の管理費用として10年分の管理に要する費用を納付しなければなりません。また、土地は更地という条件がある為、建物がある場合は自費で取り壊さなければなりません。
こういったことから、この制度を活用するにもかなりの費用がかかる点は注意が必要です。
所有者不明土地を円滑に利用できる諸制度が整った
2019年6月に施行された「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」により、所有者不明土地を活用することができるようになりました。内容は以下の通りです。
一定の条件を満たし都道府県知事の裁定をもらうことにより、誰でも所有者不明土地を利用できるようになりました。
条件は、利用用途が地域住民の共同の福祉や利便の増進を図るために行われる事業であり、かつ原状回復が可能なものであることです。
それ以外にもさまざまな条件がありますが、都道府県知事の裁定により最長10年間の所有者不明土地の使用権を得ることができます。
事業としては、公園やイベントスペースだけでなく、地域住民の福祉や利便の増進に資すると認められれば収益性があるものも可能です。
なかなか個人でこの制度を使うのは難しい印象を受けますが、所有者不明土地が既に国土の1/5を占めている現状を考えると、今後より活用しやすい制度が出てくるかもしれません。
条件に当てはまる方は、所有者不明土地の活用を検討してみてはいかがでしょうか。
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まとめ
今回は、日本の国の1/5を占める所有者不明土地について解説しました。今回のまとめは以下の通りです。
- 所有者不明土地は登記義務がなかったことを主な理由として増加した。
- 土地の利活用の阻害となることが多く、政府は改善のため法整備を行っている。
所有者不明土地に関する法律をまとめると大きく３つ。
- 不動産について、相続登記や住所等変更登記の申請が義務化された
- 不要な土地を相続等で取得した場合、条件付きでその土地を国に譲ることができるようになった（ただしハードルは高め）
- 所有者不明土地を利用できる諸制度が整った（ただし住民の福祉・利便に資する事業に限る）
特に、登記の義務化については罰則があることから必ず対応が必要です。不動産の登記は、自らの資産を守ることに繋がります。自分の子孫のためにも、登記の対応はしっかり行いましょう。
また、「相続した不動産を売却したいが所有者不明土地だった！」といったケースもあるかと思います。所有者不明土地含め、空き家の売却には様々な知識が必要となります。
空き家パスでは、相続関連のトラブルのある空き家など、全国で様々な空き家の買取を行っています。相続したり、相続する予定だが活用しない空き家の対応でお困りの際は、お気軽にご相談ください。
