建物滅失登記とは？手続きの流れや費用と注意点、抵当権との関係についても解説！
建物を解体した際には建物滅失登記をすることになりますが、正しい手順を知っておく必要があります。
そこで、この記事では建物滅失登記に必要な書類や手順について、解説します。
- 建物滅失登記の概要
- 建物滅失登記に必要な書類
- 建物滅失登記をする際の注意点
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建物滅失登記とは
建物を解体した際には滅失登記をする必要があり、登記を「閉鎖」することが義務付けられています。
また、滅失登記は期限が決められており、建物解体後1ヶ月以内に実施することが不動産登記法で定められています。
万が一登記が未実施となった場合は、10万円以下の過料に処せられることもあるため、注意が必要です。
滅失登記
滅失登記は建物が土地上から消滅した段階で、土地家屋調査士が代理で実施するのが一般的となっており、滅失登記によって建物の全部事項証明書が全て閉鎖されることになります。
これにより、建物があった土地を購入し家を建てる場合であっても、建物が重複して登記されることを防ぐことができます。
滅失登記が必要となるシチュエーション
建物滅失登記は、建物がなくなった場合に必要です。
そのため、火災による消失だけでなく、更地にして売却するための建物解体や倒壊のリスクがある建物の解体であっても、滅失登記が必要となります。
つまり、建物が土地上から消滅した場合に、滅失登記の準備をすべきといえます。
表題登記との違い
建物滅失登記とよく似た用語に「表題登記」があります。
表題登記によって、不動産の地番や面積、構造、所有者と所有者移転の理由などが登記され、全部事項証明書として発行されます。
このことからも、建物滅失登記をする際の建物は表題登記されていることになりますが、築年数が非常に古い建物は登記自体がされていない未登記物件の可能性もあります。
この場合は滅失する登記自体がないため、建物滅失登記が不要となることを知っておく必要があります。
滅失登記の手続き方法
この章では、滅失登記の手続き方法について解説します。
多くの手続きは土地家屋調査士が行いますが、売主として用意する書類や滅失登記完了までの時間、費用など押さえておくべきポイントも多いです。
そのため、この章で解説するポイントをチェックしておくことをおすすめします。
滅失登記に必要な書類
滅失登記に必要な書類は、次のようになります。
慌てて用意することがないよう、事前に確認しておくことをおすすめします。
建物滅失登記申請書
建物の滅失登記を法務局に申請する書類ための書類です。
建物の地番や構造、建物面積を記載する必要があるため、全部事項証明書を用意し転記するのが一般的です。
建物滅失証明書（取り壊し証明書）
解体業者に記名押印してもらう書類となっており、解体したことの証明となります。
また、書類には解体前と解体後の画像を添付することがあるため、解体業者に依頼しておく必要があります。
印鑑証明書
申請書には実印による押印が必要となるため、所有者の印鑑証明書が必要です。
つまり、印鑑証明書登録がされていない場合、先に市役所で手続きをしなければなりません。
なお、前述した建物滅失証明書にも会社の印鑑証明書が必要となるため、解体業者が忘れないよう注意が必要です。
申請にかかる費用と時間
必要書類を集め法務局に申請するまでにかかる費用は、1,000円前後が相場です。
なお、申請後10日前後の時間がかかることになり、不動産売買による滅失登記の場合には、注意が必要です。
なぜなら、不動産売買において滅失登記完了は引渡し条件の一つであることが多いため、引き渡しに間に合うよう逆算して依頼する必要があるからです。
このことからも、余裕を持って解体と滅失登記を依頼しておくことが、重要といえます。
相続人や土地所有者が関与する場合の手続き
建物の所有者が死亡している場合や、土地所有者の名義が建物の一部にも含まれている場合など、共有で滅失登記の手続きをすすめることも多いです。
このような場合には全ての名義人から署名を取得する必要があり、通常のスケジュールよりも長くなってしまうことを知っておく必要があります。
法務局での手続きの流れ
建物滅失登記の書類が用意できれば、法務局に出向き滅失登記の申請をする旨を伝え、書類を局員にチェックしてもらいます。
そして、問題なければ申請費用を支払い、受理書を受け取って完了です。
委任状の必要性について
建物の名義人が複数の場合には全員の署名押印が必要となりますが、中には名義人が海外に住んでおり、対応できないこともあります。
また、土地家屋調査士に滅失登記を一任する場合であっても、委任状は必要です。
このように、自分が実施すべき作業を誰かに代理してもらう際には、委任状が必要となることを、知っておくべきといえます。
他人名義の建物が登記上に残っている場合の対処法
更地の状態であっても、閉鎖されずに建物の全部事項証明書が残っていることもあります。
その場合は建物名義人が速やかに登記する必要がありますが、他人名義の登記である可能性もあります。
この場合は通常通りの滅失登記ができないため、法務局経由で滅失登記することを公簿することになります。
そして、約半年間公簿した上で建物の名義人が現れなかった場合、土地の名義人が代理することで、滅失登記をすることが可能となります。
ただし、この場合はトラブルを避けるためにも、土地家屋調査士に依頼するのがおすすめです。
滅失登記の費用について
この章では、滅失登記にかかる費用について解説しますので、建物解体費と合わせて予算に含めておくことをおすすめします。
法務局で掛かる費用
法務局では全部事項証明書を取得する必要があり、1枚600円です。
ただし、オンラインが申請し窓口で受け取る場合は480円、郵送する場合は500円となります。
【参考サイト：法務省：登記手数料について】
司法書士や土地家屋調査士の費用
土地家屋調査士報酬に関する実態調査結果によると、関東エリアでは47,450円が平均額です。
ただし、建物滅失登記は内容によって大きく変動し、調査結果でも最高値は86,780円となっています。
このことからも、事前に土地家屋調査士から見積を取得しておくことが重要です。
滅失登記にかかる合計費用の計算
土地家屋調査士に依頼した場合、前述した書類取得費と報酬の合計となることから、5～9万円が相場といえます。
ただし、土地家屋調査士を介さず自分で滅失登記をする場合は、全部事項証明書の取得費に印鑑証明書の300円を加えた額が合計費用となります。
滅失登記を安く済ませる方法
建物を滅失登記する費用を安く済ませる方法としては、自分で申請するのが最も効果的です。
ただし、建物滅失登記は不動産登記法に基づいて実施されなければならず、複雑な手順と処理が必要になるため、自分で申請する際には入念に準備すべきといえます。
滅失登記に関する特例と注意点
この章では、滅失登記に関する特例と注意点について解説します。
建物がない場合や新築との同時申請のケース
既に更地となっている土地であるにも関わらず、建物登記が残っていることもありますが、その場合は既に解体されている建物として取り扱い、土地の所有者が滅失登記を申請することができます。
また、新築の表題登記を同時に申請する場合は、まず滅失登記が受理される状態になることが重要です。
なぜなら、建物が滅失されなければ同じ場所に登記上は2棟の家が存在してしまうことになり、不都合があるからです。
そのため、書類の手続き手順に注意が必要です。
複数の建物が対象となる場合の手続き
複数の建物がある場合は原則、1棟1棟申請が必要です。
ただし、名義人が全て同じかつ全部事項証明書の内容が印鑑証明書と相違していない場合は、同時申請も可能です。
この場合は土地家屋調査士への報酬額も安くなる可能性があります。
滅失登記と抹消登記の違い
抹消登記とは、土地や建物自体が消滅したり、不動産に付与されている抵当権などが解除された場合に行われる登記です。
つまり、建物の滅失登記は抹消登記の1つといえます。
所有者や名義人が死亡している場合の手続き
建物の所有者や名義人が死亡している場合、相続人が代理で申請することになります。
なお、この場合は相続登記を省略できるため、相続登記費用はかかりません。
相続や売却時の注意点
建物の滅失登記をした場合、登記上は建物が存在しないことになり、原則取り消しはできません。
そのため、他の相続人に対しても合意が必要となり、申請書に署名押印してもらうことになります。
このことからも、建物の相続人が複数いる場合には注意が必要です。
また、売却時には建物解体＋滅失登記の処理が引渡しに間に合うスケジュールとなっていることが、重要なポイントです。
このことからも、建物解体と滅失登記にかかるスケジュールは、余裕を持っておくのがおすすめです。
滅失登記と不動産登記法
滅失登記は不動産登記法に基づいて進めることが必須となりますが、これ以外にも相続登記や抵当権との関係性も重要です。
この章で詳しく解説します。
不動産登記法に基づく滅失登記の重要性
不動産登記法では、円滑に不動産が有効利用されるためのルールが設定されています。
そして、滅失登記もこのルールに基づいて処理されることになります。
なぜなら、建物の所有者が滅失登記を正しい手順で行わなかった場合、新たに建物を建築する際の大きな妨げになるからです。
つまり、建物滅失登記を実施する際には、不動産登記法を理解する必要があるといえます。
建物滅失登記と相続登記の関連性
解体される建物が死亡している場合、相続人が代理となりますが相続登記をする必要はありません。
ただし、法定相続人に建物の取り扱いに関する権利が発生していることから、相続トラブルにならないよう注意が必要です。
建物滅失登記と抵当権の関係性
抵当権とは、債権者が担保として不動産に設定する権利のことです。
つまり、原則抵当権をまず抹消登記し、その上で滅失登記することになりますが、閉鎖してしまう登記に対して抵当権抹消費用を支払うのは無駄な出費といえます。
そこで、抵当権が設定されていることを調査報告書に記載し申請することで、抹消しない状態で滅失登記することが可能です。
ただし、債務が完済していることが条件となり、残債が残っていると抵当権自体も生きている状態となるため、必ず完済しておく必要があります。
よくある質問
この章では、建物滅失登記に関するよくある質問について解説します。
滅失登記の委任状が必要な場合は？
委任状は土地家屋調査士に依頼する場合に必要です。
また、遠方にいる共有名義人が書類を取得できない場合においても、必要となるケースがあります。
滅失証明書（取り壊し証明書）がない場合の対処法
既に建物がない場合など、滅失証明書が発行できないことも多いです。
この場合は、建物が既にないことを記載した上申書を作成することで、滅失登記を進めることができます。
亡くなった人が所有していた建物を取り壊したら、相続登記せずに滅失登記できる？
この場合、相続登記を省略することができます。
自分の土地に他人名義の建物が登記上残っている場合の対策は？
法務局を通じて一定期間公簿し、建物を滅失登記することを公開します。
その上で所有者が現れなかった場合、土地の所有者が代理人として登記することができます。
まとめ
建物を滅失登記するためには、複雑な手順と法令順守が必要です。そのため、土地家屋調査士に依頼し、確実に滅失登記する方法がおすすめです。
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