旗竿地の売却は難しい？買取してもらうために大切なポイントを解説！
特殊な形状をした土地である「旗竿地（はたざおち）」の所有者にとって、その土地が売却できるかどうかということは気になるところでしょう。結論から言うと、旗竿地は売却しにくい傾向にありますが、売却しやすくするための方法もあります。
この記事では、旗竿地が売却しづらい理由や、売却しやすくするための方法について解説していきます。旗竿地の売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
- 旗竿地とはどんな土地？
- 旗竿地が買取してもらいづらい理由
- 旗竿地を買取してもらいやすくする方法
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旗竿地とは？袋地との違いについても解説
まず、「旗竿地（はたざおち）」とは具体的にどんな土地のことを指すのでしょうか？
よく間違えられる「袋地」との違いについてもあわせて解説していきます。
旗竿地とは旗の付いた竿のような形状をした土地のこと
「旗竿地」とは、その名の通り旗の付いた竿のような形状をした土地のことを指します。
「竿」にあたる部分は公道につながる細い通路となっており、その通路の奥に「旗」のような広い敷地が広がっているのがこの土地の特徴です。
袋地との違いは公道に出るのに他人敷地を通行する必要があるかどうか
旗竿地とよく間違われるものに「袋地」があります。旗竿地と袋地の違いは、端的に言うと「公道に出るために他人の敷地を通行する必要があるかどうか」です。
旗竿地とは、前述の通り公道につながる細い通路の奥に敷地が広がっている土地ですので、公道に出るのに他人の敷地を通る必要はありません。一方、袋地は周りを完全に他人の敷地に囲まれているので、公道に出るためには必ず他人の敷地を通行しなければいけないのです。そのため、袋地の方が旗竿地よりも隣人トラブルが起きやすい傾向にあります。
旗竿地は「接道義務」を満たす場合もある
そして、旗竿地と袋地は「接道義務」を満たすかどうかという点でも異なります。
「接道義務」とは、建築基準法第43条にて定められている「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」という義務のことを指します。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
一 自動車のみの交通の用に供する道路
二 地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路
引用: 建築基準法 | e-Gov法令検索
袋地の場合は、周りを他人の敷地に完全に囲まれているので、この接道義務を満たすことはあり得ません。一方、旗竿地は公道につながる通路があるので、その接する間口部分が2m以上であれば接道義務を満たすことになります。ただし、当然接する間口部分が2m未満であれば、袋地と同様、接道義務を満たさないということになるので注意が必要です。
それでは、そもそも接道義務を満たすかどうかということがどうして重要なのかということについて、次項にて詳しく解説していきましょう。
「接道義務」を満たさない場合は「再建築不可物件」とみなされる
前述した接道義務を満たさない土地は、「再建築不可物件」とみなされます。「再建築不可物件」とは、新たに建物を建てることや、既存の建物を取り壊して建て直すことができない物件のことです。
袋地の場合は前述の通り、接道義務を満たすことが絶対にないので、すべて再建築不可物件となります。
一方、旗竿地の場合は、公道に接する間口部分が幅2m以上であれば接道義務を満たすので再建築可能、幅2m未満であれば袋地と同様に再建築不可物件とみなされます。
詳細は後述しますが、再建築不可物件かどうかという点は、売却のしやすさに大きく関わってきますので、自身の所有する旗竿地がどちらにあたるか確認するようにしましょう。
旗竿地が買取してもらいにくい理由
それでは、旗竿地はなぜ買取してもらいにくいのでしょうか？
いくつかの理由について解説していきましょう。
「再建築不可物件」とみなされるケースもあるため
再建築不可物件だとみなされる旗竿地の場合は、後述する旗竿地特有の理由と合わせて、さらに買取してもらいづらくなってしまいます。
一般的に、土地購入の大きな目的とは、その土地を利用していくことです。しかし、再建築不可物件は建物の新築や建て直しができないため、その肝心の利用に制限がかかってしまいます。そのため、需要が低くなり買取してもらいにくくなってしまうのです。
また、再建築不可物件のほとんどは、現行の建築基準が適用される前に建築された古いものになります。そのため、経年によって建物自体の価値がほとんどないというケースも少なくありません。そして、その場合だと担保価値も低くなってしまうのです。
住宅ローンを利用して土地を購入する場合、その土地や建物を担保にすることになりますが、担保価値の低い物件だとそもそも住宅ローンを利用することができません。つまり現金でしか購入できないので、さらに買取してもらいづらくなってしまうのです。
重機やトラックが進入できず解体コストが高くなるため
また、旗竿地は公道に接する間口部分が狭いという特徴がある土地です。間口が狭いと重機やトラックが進入できないので、解体作業が困難になってしまいます。その場合、手作業による解体が必要になってしまうので、解体コストが通常の物件の2～3倍になってしまうこともあります。
そのため、もし接道義務を満たしていて再建築が可能な旗竿地の場合でも、解体時のコスト面からなかなか売却しづらいという傾向があると言えるでしょう。
日当たりや風通しが悪いため
さらに、旗竿地は公道に接する細い通路はあるものの、建物の建っている敷地部分は周りを隣家に囲まれているため、日当たりや風通しが悪い傾向にあります。日当たりや風通しといった要素は、物件選びの際に重視する人が多いため、なかなか買い手がつかなくなってしまいます。
防犯面でリスクが高いため
そして、周りを隣家に囲まれていて人目につきづらいという特性上、空き巣などの犯罪被害にあいやすいというデメリットもあります。これは土地の形状によるものなので、なかなか対策もしづらく、購入を避ける人が多いです。
旗竿地を買取してもらうためにはどうすればいい？
それでは、こういったデメリットのある旗竿地を買取してもらうためには、具体的にどうすればいいのでしょうか？
いくつかの方法をピックアップして解説します。
再建築不可の場合は隣地の一部を購入するなどして接道義務を満たす
まず、対象の旗竿地が再建築不可物件の場合は、それを解消していくことが重要です。つまり、接道義務を満たす（＝公道に接する間口部分を幅2m以上にする）ように隣地の一部を取得（購入など）する必要があります。
ただし、前述の通り、旗竿地には日当たり・風通し・防犯リスクといったデメリットもありますので、同時にそれらも解消していけるように土地を取得することをおすすめします。すなわち、旗竿地と呼ばれるような形状の土地でなくすということです。それができない場合には、最低限、接道義務を満たすように土地を取得するようにしましょう。
隣家に買い取ってもらえないか提案する
前述してきました通り、旗竿地は単体ではデメリットが多いためなかなか買い手がつきません。しかし、隣家の所有者からしてみると自身の所有地を広げることができるので、買い取ってもらえる可能性は高くなります。そのため、一度隣人に買取を打診してみてもいいでしょう。
不動産会社に買い取ってもらう
旗竿地は、前述してきたような理由からなかなか買い手がつきません。ましてや個人で買い手を探すとなると、とても骨の折れる作業になることでしょう。その上、最終的に相場を大きく下回る価格でしか売却できないこともしばしばです。
そこで、旗竿地は不動産買取業者に直接買い取ってもらうのが一番確実かつ早く、おすすめの手段と言えます。
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まとめ
この記事では、旗竿地を買取してもらいやすくする方法などについて解説してきました。
結論、旗竿地の売却は、不動産買取業者に依頼するのが一番おすすめです。特に、空き家パスは旗竿地の買取実績も豊富ですので、一度ご相談してみることをおすすめします。
