不動産を売って確定申告をしないとどうなる？必要なケースやペナルティ、やり方を解説
目次
家を売ったら確定申告をしなければいけないのか
家やマンションを売ったら、必ず確定申告が必要なのかと言えば、実はそんなことはありません。
確定申告をしなければいけないのは、買ったときよりも高く売れた場合です。つまり「儲かった場合」には確定申告が必要、となります。
売ったときに儲からなかった場合は確定申告は不要です。
ですが、儲からずに損をしても、確定申告をしたほうが良い場合もあるんです。
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損したときでも確定申告をしたほうが良い場合
マイホームを売却して損失が出た場合、他の黒字の所得から、損失を差し引く、つまり損益通算することができるのです。
黒字の所得、一番なじみのあるケースでいうと、サラリーマンであれば「給与」です。給与所得と、不動産の売却損、これを相殺することができます。
さらに、もしも１年で相殺しきれないような場合であれば、最高４年間に渡り、所得から差し引くことができる、つまり損失を繰り越すことができるという制度です。
損益通算ができるケース
ただしこの特例、損失が出た場合、必ず損益通算ができるとは限らないことに注意が必要です。
新しくマイホームを購入する場合、つまり買換えをする人にしか適用されないのですね。使えたら大きい特例ではあるのですが、適用できる範囲に制限があることは覚えておきましょう。
このことから、確定申告をしなければいけない人、したほうが良い人というのは意外と少ないというのが実情です。
建物の減価償却について
確定申告が必要なケースは限定的、ということを解説しましたが、実際には売却損が出ているのに、売却益が出ている、つまり儲かったと勘違いしてしまうケースも少なくありません。
たとえば土地2,000万円＋建物1,000万円の計3,000万円で買ったマイホームが、2,800万円で売れた場合、単純に考えれば、
売却額2,800万円 ー （土地2,000万円 ＋ 建物1,000万円） ＝ ー200万円
というように「200万円の損失が出た」と思ってしまうかもしれません。
ですが実はこの計算、見落としている部分があるんです。
建物の取得費は、減価償却分を差し引かないといけないのです。
減価償却というのは、簡単に言うと、年数が経ったことにより、建物の値打ちが下がった、というものです。
実際にはしっかりとした計算式があるのですが、ざっくりと計算すると、1,000万円で買った建物が10年経過すると、その価値は（税額の計算上は）720万円ほどになるというものです。
この減価償却分を考慮して再計算すると、
売却額2,800万円 ー （土地2,000万円 ＋ 建物720万円） ＝ 80万円
このように、買ったときよりも安く売れたのに、税額計算上は「利益」が出ているとみなされることがあるので、要注意です。
利益が出たら、確定申告は必須ですからね。
減価償却の計算は、意外とやっかいなものなので、気になった場合には、税務署に直接問い合わせをしたほうが良いかもしれません。
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確定申告のやり方
実際に確定申告をやろうと思っても、なんだか難しそうなイメージがありますよね。
減価償却の計算もそうですが、確定申告全般については、直接税務署に問い合わせをして聞くのがおすすめです。
税務署も、税金を払ってもらうわけですから、確定申告については実はとても親切に教えてくれます。
とはいえ、基本的な知識や流れは頭に入れておいたほうが良いので、確定申告の基本的なことを解説します。
確定申告の期間
確定申告は、原則として「１月１日～12月31日までの所得」について、「翌年2月16日～3月15日までに」申告することと定められています。
コロナ禍で、若干延長されることもありましたが、基本を押さえて、正しく納税しましょう。
必要な資料
これも税務署に問い合わせをした際に念のため確認しておいたほうが良いものですが、基本は以下の５点だと思っておいてください。
- 買ったときの金額がわかるもの
- 売ったときの金額がわかるもの
- 売却時の経費（仲介手数料がおもなものかと思います）
- 契約書や領収書
- 登記簿謄本
特別控除の特例
不動産を売って利益が出たら、確定申告はしないといけないのですが、「必ず税金を払うのか」といえばそうではありません。
マイホームの売却であれば、利益は3,000万円まで引いてもらえるという、「3,000万円特別控除」という特例があるのです。
この特例を使えば、3,000万円までの利益であれば、税金は払わなくても良いのです。
通常、3,000万円を超える利益が出ることはまれですから、かなりのケースでこの特例が使えると言えます。
ただし、繰り返しですが、3,000万円以下の利益であっても、確定申告はしないといけませんので注意しましょう。
確定申告をしないとどうなるのか
では、不動産売却後に、確定申告をしないとどうなってしまうのでしょうか。
会社員であれば、会社が給与から税金を天引きして納税してくれるので、自分で確定申告をする必要がないというか、そもそも申告をするという意識もないというのが通常かもしれませんね。
いくつかケースを分けて解説します。
期限内に確定申告をしなかった場合
もしも、確定申告の期限内に申告をしなかった場合は、本来の譲渡所得税を納めた上、追加で15％～20％の無申告加算税を請求されます。
確定申告はしたが、申告もれがあった場合
確定申告はしたのだけれど、何かしら申告もれがあとからわかり、修正申告が必要になった場合は、10%の過少申告加算税というものがかかってきます。
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期限が過ぎても確定申告をしないと・・
最後に、故意にしろ過失にしろ、申告をせずにほうっておいた場合、最悪「所得隠し」とみなされてしまうこともあります。
これには実に厳しいペナルティが発生してしまいます。
延滞税（重加算税）が課されるのですが、なんと税率は35%～40%となっており、さらに、「延滞税」もかかってしまいます。
当然、その上に本来の譲渡所得税を納めなければならないので、みなさま、必ず、忘れずに申告するように気を付けましょう。
不動産を売却して利益が出た場合、自分で、自発的に、税務署に対し確定申告をしなければいけません。
税務署から「家を売ったのですね、確定申告が必要だから忘れないようにしてくださいね」などと親切に教えてもらえるということはありません。
確定申告が必要かどうかは、あくまで自分自身で判断をするしかないのです。
確定申告をしないと、あとで大変なことになるということがおわかりいただけたかと思います。
申告の手続きは、はじめての人にはハードルが高いと感じるかもしれませんが、実際には思っていたよりも簡単だった、という人は多いです。
わからないことは素直に税務署に問い合わせをしていただければ、きっと思っている以上に親切に対応してもらえることに驚くかもしれません。
できれば、事前に国税庁のホームページなどで確認をしたり、できそうならWeb上で手続きをしてみるのも良いと思います。PDFでも出力できるし、数年前よりも格段に使いやすくなっています。
税務署に足を運んだとしても、持ち物に不備がなければ、30分もしないで手続きは完了します。
利益が出たら、必ず確定申告をするようにしましょうね。
