事故物件が売れない！できるだけ早く手放すためのポイントを解説

自殺や事故が発生した物件は「事故物件」と呼ばれ、売却が難しい不動産となります。
そのため、不動産会社に仲介を依頼したものの買い手が見つからず、販売が長期化するケースも多いです。
また、事故物件には売主が買主に対して告知義務があり、意図的に事実を隠蔽してしまうと後から大きなトラブルに発展してしまい、義務違反によって損害賠償を請求されることも考えられます。
このことからも、事故物件を売却する際にはいくつか注意点があります。
そこで、この記事では事故物件をなるべく早く安全に売却するための方法について解説します。

事故物件とは？

事故物件とは「訳あり物件」と呼ばれる物件のことで、殺人などの他殺や自殺、事故死、孤独死、長期間放置された自然死等が発生した場合に該当します。
国土交通省のガイドラインでは「宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。」と定義されており、買主が嫌悪感を抱くかどうかが大きなポイントとなります。
また、ガイドラインには転倒など日常的に起きる不慮の事故は告知義務に該当しないと明記されているものの、買主の心理的な影響を考えると告知すべきといえます。
このことからも、一般的な観点から購入希望者が知っておきたいネガティブな情報については、義務がない事例であっても不動産業者を通じて告知することがポイントです。
【参考サイト：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン】

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「告知事項あり」物件とは？知っておきたい告知事項あり物件について徹底解説
告知事項あり物件とは、その物件について告知すべき事項がある物件のことです。通常あるべき品質や性能を欠いている「瑕疵」のある物件です。一般的に「告知事項あり」は、「訳（ワケ）あり」「事故物件」「心理的瑕疵」と表現されている場合もあります。

事故物件が売れない理由

事故物件は一般の不動産よりも売買契約を締結させることが難しく、事故物件の販売を嫌がる仲介業者も多いです。
この章ではなぜ事故物件の不動産売却は時間がかかり、販売の期間が長期化してしまうのかという点について、解説します。

心理的瑕疵の影響

買主が事件や事故があった物件を購入することにためらってしまうという点が、最も大きな理由です。
こうした判断を「心理的瑕疵」と呼ばれ、こうした瑕疵によって事故物件は縁起が悪い不動産となってしまいます。
実際に事故物件を除外した条件で家を探す人も多くなく、その結果事故物件の反響数は少なくなりがちです。

清掃費用や相続登記などの費用がかかる

たとえば自殺が発生した一戸建てやマンションの場合、建物に臭いやシミなどが残ってしまいます。
そして、こうした汚れは通常の掃除では除去できないことから特殊清掃を依頼することになり、費用がかかってしまいます。
また、事故物件を相続した場合は相続登記の費用を用意することになります。
このように、事故物件は売買できる状態に復元するための費用等が余分にかかってしまうことになり、これらの諸費用分を売却時に含めることになるため価格を高く設定する必要があります。
しかし一般的な物件よりも事故物件は反響数が少なくなることから、売却するためには価格を低く設定する必要があります。
つまり、事故物件の売買は相場と売却価格がミスマッチする可能性が高く、その結果売りにくくなってしまうケースがあります。

事故物件の売却相場はどれくらい？高く売るためのポイントを解説

事故物件でも売れやすいものはある

前述したように事故物件は売買において不利な状況になりやすいですが、コツを抑えることで売りやすい物件になります。
そのため、まずは売れやすい事故物件と売れにくい事故物件の特徴を把握することがおすすめです。
この章で詳しく紹介しますので、参考にしてください。

売れやすい事故物件の特徴

事故物件でも意外とすぐに売れることがありますが、こうした物件の共通点に「価格の安さ」があります。
事故物件を避ける買主は多いですが、あえて事故物件を選定する理由の大部分が「相場よりも安い」というメリットがあるからです。
これにより、買主にとって事故物件の検討は安く希望のエリアで購入できるチャンスとなります。
このように、相場よりも安い物件は事故物件のデメリットを上回ることもあるため、価格設定は重要なポイントです。

売れにくい事故物件の特徴

どのような不動産にも共通しますが、庭に草が生い茂り室内が汚い物件は売れにくい傾向があります。
ましてや事故物件はただでさえ買主がネガティブなイメージを持ちやすいことから、長期間事故物件を放置すると売れにくくなります。
また、告知事項の内容が不透明な物件も注意が必要です。
たとえば事故死が発生したにしても、事故が発生した場所や時期が不透明なままでは買主の購入意欲は低くなってしまいます。
このことからも、事故物件を売却する際には買主の目線に立って物件の状態を整えることが大切です。

事故物件の扱いを断る不動産会社も多い

相場よりも価格を安く設定し、さらに物件の状態をキレイに保っていたとしても事故物件の販売は長期化することが多いです。
そのため事故物件の査定や販売を断る不動産会社は多く、売りたくても販売を委託してくれる業者がいなくて途方に暮れるケースもあります。
一般的に不動産会社は「商品」である売却物件を収集するのが主要業務となっていることから、売主の販売依頼を断る理由はありません。
しかし、不動産会社にとって事故物件はなるべく取り扱いしたくない物件であり、この章で解説するような理由によって断ることがあります。

事故物件は売却に時間がかかる

不動産一括査定サイトのすまいステップによると、約54%が販売開始から半年以内に売却完了しているとのことです。
この期間は媒介契約書を1度更新するスケジュールであることから、一般的な物件であれば価格や売却方法を1度変更すれば成約になると考えられます。
しかし事故物件の場合はこのイメージ通りに売却できないことが多く、何年経っても売れないことも多いです。
その結果家屋の経年劣化が進んでしまい、さらに安い金額に価格改定することにもなりかねません。
このような状況になってしまうと不動産会社としても仲介手数料が減ってしまうことから、事故物件の販売を断る業者は多いです。

事故物件は再販できない可能性がある

事故物件が一般仲介で売却できない場合は買取業者に買取してもらうのが有効な手段ですが、殺人や他殺といったネガティブなイメージが強すぎる事故物件は買取不可とされるケースも多いです。
なぜならこうした物件は買取した後の再販売も難しく、買取業者は在庫を抱えてしまうリスクがあるからです。
つまり、買取業者はどのような物件でも買取してくれるわけではないことを知っておくべきといえます。

売れない事故物件を手放す方法

事故物件を売ることは簡単ではありませんが、かといって有効活用しないのであれば所有している意味がありません。
このことからも、少しでも売却できる可能性を高くする工夫が必要です。
この章では売れない事故物件を少しでも早く売却する方法について、解説します。

告知義務を怠らない

買主が一番気にする点は、事故物件となった理由です。
この理由は商談が進んでから知るよりも最初の段階で把握した方が成約になりやすいことから、事故物件に関する情報は全て買主に伝えるべきです。
万が一意図的に隠してしまうと損害賠償請求といったトラブルに発展することもあるため、リスクを回避するためにも告知義務の徹底は重要です。

価格設定を見直す

事故物件を早く手放したいのであれば、相場よりも安い価格に設定することが重要です。
なぜなら価格が安ければ事故物件であっても反響数が増加し、低価格にメリットを感じられる買主が購入を検討するケースがあるからです。
そのためまずは相場を理解し、買主が事故物件であっても検討できるまで価格を下げることが重要です。

リフォームなどで綺麗にする

どれだけキレイに掃除をしても、事故の形跡や薄暗い印象の物件は売れにくいとされています。
そのため、思い切ってフルリフォームを実施しキレイな状態にしてから売却することも検討すべきです。
この場合はリフォーム費用を売却価格に上乗せするべきか検証する必要がありますが、少なくとも買主はリフォームをする手間を省くことができ内覧時の印象も良くなります。
このように、買主が好印象となるような室内の状態を目指すことがポイントといえます。

時間を空けてから売却する

事故や事件が発生してすぐ販売開始するとインターネットで生々しい画像や動画が検索されやすくなり、印象が悪くなってしまいます。
そこで、何年か売却を中止し期間を開けることでネガティブなイメージを薄れさせることができます。
事故物件であるという情報を完全に消すことはできませんが、中々売れない事故物件を売却するためのコツとして知っておくべきです。

仲介ではなく買取業者に依頼する

一般仲介で事故物件を売却することは難しく、どうしても心理的瑕疵によって買主は購入を躊躇してしまいます。
そのため、仲介ではなく買主が不動産のプロである買取業者となる「買取」を選択することがおすすめです。
この方法であればよほど重大な事件や事故でない限り確実に売却することができ、さらに仲介手数料もかかりません。
こうした買取の特徴は長期間事故物件が売れずに困っている売主にとって大きなメリットとなることから、一定期間公開し売却できない場合は買取を検討すべきといえます。
また、買取業者の中でも訳あり物件の買取が得意な業者があるため、そのような業者に相談するのが良いでしょう。

事故物件の売却は空き家パスにおまかせ

一般の買主に事故物件を購入してもらうことは難しく、さらに買取業者であっても告知事項の内容によっては買取を断ることもあります。
そこで、事故物件を処分したい場合は空き家パスがおすすめです。
空き家パスを運営している株式会社ウィントランスは、事故物件や再建築不可物件といった「訳アリ物件」の買取を得意としている不動産会社です。
事故物件が売れないと困っている方は、まずはお気軽に空き家パスにご相談ください。