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住まない実家は相続してはいけない?相続放棄や売却、活用方法を解説

住まない実家の相続放棄、売却、活用方法

「親がなくなり相続を検討しているが、自分には他に持ち家があり、住む予定がない」
「将来、実家を相続することになる場合どうしたらいいのか分からない」
といった、実家の相続問題について悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、住む予定のない実家を相続する場合の問題点やリスク、相続をしないで済む方法や相続した実家の活用方法について解説します。

この記事で分かること

  • 住まない実家は「相続に伴う税金や維持管理費用などの問題」「特定空家等に指定されるリスク」などがあるため、相続していはいけない
  • 住まない実家は相続放棄をすれば、相続しないで済む
  • 住まない実家を有効活用する方法として「実家を売却する」「賃貸に出す」「解体して土地活用する」などが挙げられる

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住まない実家を相続するときの問題点やリスク

住まない実家を相続するときの問題点やリスク
まずは、住む予定のない実家を相続するときの問題点とリスクを見ていきましょう。

不動産相続とは

そもそも不動産相続とは、被相続人が亡くなり、被相続人の所有していた不動産の所有権が相続人に移ることです。そのため、不動産を相続することになれば不動産の名義変更(相続登記)をしなければなりません。相続登記については2024年から義務化されることが決まっています。

相続に伴う問題とリスク

不動産を相続をした場合の問題とリスクにはどのようなものがあるのでしょうか。相続することによって想定されるリスクを把握し、相続すべきなのか手放すべきなのかを考える必要があります。

固定資産税や維持管理費がかかる

不動産を相続すると、土地建物の維持管理の手間や毎年固定資産税の納税義務が発生します。固定資産税は土地や建物の所有者に納税義務が発生するため、たとえ住んでいない実家であっても、不動産の名義人となった人が毎年税金を納めなければなりません。

また、土地や建物を定期的にメンテナンスをしなければ老朽化が早まってしまうため、自身で足を運んで手入れを行うか、地元の管理会社に委託して維持管理をしていかなければなりません。

手入れや隣人トラブルの負担が増える

地方にある実家を相続する場合であっても、税金や維持管理費の支払いなどの経済的な負担に加えて、定期的に足を運んで土地建物の手入れに時間や手間の負担がかかります。また、空き家にしていることで近隣住民とのトラブルが発生すれば、その対応に追われることもあります。

特定空き家に指定されるリスクがある

日本国内では、空き家が年々増えており、問題視されています。2015年に施行された「空き家対策の推進に関する特別措置法」により、不適切に放置されている空き家の所有者にはペナルティが課されるようになりました。特定空家等に指定されると、住宅用地の特例措置が受けられず固定資産税が最大6倍に増額されるほか、自治体からの命令に違反すれば50万円以下の過料が科される可能性もあります。

相続を避ける方法

住まない家の相続放棄
相続するメリット・デメリットを考え、相続をしないと判断した場合、相続を避ける方法はあるのでしょうか。

日本の法律では、「相続放棄」という制度があります。ここでは、相続放棄について詳しく見ていきましょう。

相続放棄とは

相続放棄とは、亡くなった被相続人が所有するすべての財産について、相続する権利を放棄することです。

相続放棄の手続きとそのメリット・デメリット

相続放棄する場合は「相続放棄申述書」を家庭裁判所に提出します。その他に、「被相続人の住民票除票または戸籍附票」と「申述人の戸籍謄本」が必要です。

おおよそ必要な費用としては、収入印紙代で800円、郵便切手代として数百円〜1,000円程度、必要書類の交付手数料として数千円かかります。弁護士や司法書士に依頼する場合は、追加で3万円〜5万円の費用が必要になると考えておきましょう。

書類の提出後は、1週間〜10日ほどで家庭裁判所から「照会書」が送られてきます。照会書に申述人の意思と相続放棄に至った経緯を記載し返送します。照会書返送後、相続放棄が認められると1週間から10日ほどで裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が送られてきます。この相続放棄申述受理通知書をもって相続放棄が完了します。

相続放棄のメリットは以下のとおりです。

  • 被相続人が有している負の財産の債務を一切支払う必要がなくなる
  • 遺産分割協議への参加が不要になるため親族間同士の相続トラブルのリスクからが解放される

相続放棄のデメリットは以下のとおりです。

  • 財産放棄に比べると、家庭裁判所への申述が必要であり手続きが煩雑である
  • 一度相続放棄をすると、その相続放棄の撤回をすることはできない

このように、相続放棄には手続きが必要ですが、将来にわたって金銭的な負担やトラブルを回避できるというメリットがあるのです。

特定の財産だけの相続放棄はできる?

前述のように、相続放棄を行う場合は、相続財産を受け取る権利をすべて手放すことになります。これは実家などの不動産のみではなく、現金や預貯金、有価証券や動産なども含みます。相続放棄は、プラスの財産・マイナスの財産全てを放棄することになるため、相続財産の一部だけを放棄することはできません。

住まない実家の有効活用法

住まない実家は売却か有効活用
相続した後に、実家を有効活用する方法について詳しく見ていきましょう。

実家を売却する

維持管理の費用負担や手間をかけたくない場合は、不動産の売却も検討しましょう。寄付や国へ返還する(相続土地国庫帰属制度)といった選択肢もありますが、多くの方は売却を選択しています。

不動産の売却方法としては、「中古住宅として売り出す」「建物を解体して更地にして売り出す」などの方法があります。

中古住宅として売却する場合は、比較的少ない費用負担で売却できます。一方、更地にして売却する場合は、建物を解体する費用が必要です。売却時にどちらの状態のほうがメリットがあるのかを不動産会社に相談し決めるようにしましょう。

住まない実家を売却するメリット

住まない実家を売却するメリットとしては、以下が挙げられます。

  • 高値で売却できる可能性がある
  • 余裕を持った資産管理ができる
  • 近所トラブルから解放される

住まない実家を売却するデメリット

反対に、住まない実家を売却するデメリットとしては、以下が挙げられます。

  • 残置物や設備、備品などを撤去する必要がある

デメリットに比べて、メリットの方が大きいことがわかるのではないでしょうか。住まない実家を売却するメリットをひとつずつ見ていきましょう。

高値で売却できる可能性がある

築浅物件や都心に近い地域の中古住宅や一戸建て、最寄駅から徒歩圏内のエリアにある中古マンションなどは、比較的高値で売却できる可能性があります。また、築20年以内なら「古家付き土地」として販売活動を行えば、古民家カフェや古民家レストランなどといった需要も見込めます。

「住まないけど、売却するのはもったいない」と考えていると、資産価値は徐々に下がりますし、税金も支払う必要があるため、早めに不動産会社や仲介業者の窓口への相談、一括査定サイトなどで見積もりをチェックしましょう。

余裕を持った資産管理ができる

空き家にせよマンションにせよ、不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの税金、維持管理の費用などがかかるものです。また、放置せずに、定期的な設備のメンテナンスや換気、清掃や建物内の点検なども必要で、とても手間がかかります。

住まない実家を売却すれば、一定程度の金額を現金化でき、さらに、早い段階で支出を軽減できるため、計画的な資産管理が可能になります。

近所トラブルから解放される

実家に住まず、空き家になっていることで近隣住民とトラブルになる可能性があります。空き家として放置されていることで、樹木や雑草が境界を越えて近隣の敷地に越境したり、地域の景観を損ねる可能性があり、不快に感じる近隣住民も一定数存在します。実家の売却をすれば、近所トラブルから解放されるメリットもあります。

売却の方法と手順

実際に売却を進めていく場合の売却方法と手順を押さえておきましょう。

売却を行うための準備

住まない実家を売却するときは、以下のような事前準備をしておくと安心です。

  • 安易にリフォームやリノベーションを進めない
  • 売却にかかる諸費用を計算し、資金計画を立てる
  • 不動産会社への査定を複数社に出し、見積もりを比較する
  • 住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に報告や相談をする
  • 近隣エリアや地域、類似物件の売却価格や売り出し価格などから相場を調べる

不動産仲介業者の選び方

優良物件を所有していても、適切な不動産仲介業者を選ばなければ、相場よりも低い売却価格にしかならない可能性もあります。

実力のある不動産会社や経験豊富な不動産仲介業者などの選び方は、以下のとおりです。

  • 一括査定サイトで複数社に査定依頼し、高い仲介業者を探す
  • 不動産仲介業者の窓口に行き、担当者の雰囲気や売買実績を見る
  • 所有する不動産の性質や特性を理解し、精通している仲介業者にする

「大手不動産会社だから安心」「地域密着型の不動産会社だから信頼できる」というわけではありません。それぞれの不動産会社には、物件やエリア、立地や建物の種類などで、得意不得意があります。極端な話、駅近のマンションの売買実績が豊富な業者に、地方の古民家を仲介してもらうのは避けるべきなのです。

高額売却のための戦略

不動産の売買価格は、少しでも高値で設定したいものです。そのためには、できることは戦略的に実践しておくとよいでしょう。

例えば、以下のような心がけや強みがあれば、積極的にアピールすることで高額売却の可能性は高まります。

  • 購入希望者、不動産仲介業者とコミュニケーションを図る
  • 購入検討者からの質問や疑問には誠実に対応し、印象をよくする
  • 室内を清掃する、外観を綺麗に保つなど、不動産に対する印象をよくする
  • ホームインスペクション(住宅診断)を行い、建物の状況や欠陥を明確にする
  • 不動産一括査定サイトを利用して、高く売ってくれる不動産仲介業者を見つける

また、不動産会社による直接買取よりも、仲介業者を介しての個人の買主に売却した方が高額売却できる可能性は高くなる点も、念頭に置いておきましょう。

実家を活用する方法

実家を相続して自分が住まない場合でも、実家を活用する方法がいくつかあります。自分に最適な運営や維持管理方法を見つけていくことが大切です。

レンタルスペースやゲストハウスとして活用する

人が生活するには十分な設備が整っているため、一時的なレンタルスペースやゲストハウスとして活用することができます。例えば、料理教室やコミュニティ空間、その他にパーティー会場など、時間貸しするのもよいでしょう。

地域の再生活動と連携する

自治体やNPO法人が取り組む地域の再生活動に実家を利用する方法もあります。空き家は、立地条件や建物状態がよくない物件や、再利用が困難なものの多いですが、地域のコミュニティの場としての需要は高く注目されています。

移住者への提供など地方創生へ貢献する

地方の実家など立地条件が良くない物件は、空き家バンクを活用するのもおすすめです。空き家バンクは自治体が主体となって運営しており、所有している空き家を貸したい人・売りたい人が登録し、空き家バンクを介して自治体が情報を提供するサービスです。空き家を借りたい人・買いたい人は、移住希望者が多いため、地方の過疎化が進んでいる地域にとっては、地方創生の貢献にも繋がります。

賃貸に出す

建物の状態や立地条件が悪くなければ、戸建て賃貸に出せる可能性も高まります。賃貸経営を行うことで毎月一定の家賃収入を得ることもできます。しかし、管理会社への委託費用もかかるため賃貸に出す場合は、収入と経営コストのバランスを考慮しなければなりません。

解体して土地を活用する

実家の建物を解体して更地にし、駐車場経営、資材置き場などの土地活用に転用する方法もあります。駐車場経営や資材置き場では住宅用地の特例措置は受けられないため固定資産税は高くなりますが、更地に戻しやすいため、土地の売却や別の土地活用に転用しやすいというメリットがあります。

高齢者施設やトランクルームとして活用する

高齢化が進んでいる日本では、高齢者施設の需要も高まっています。ただし、高齢者施設は特別な設備が必要なため、一般の物件より建築費用がかかるため注意が必要です。その他に、敷地にコンテナを置いてトランクルームを経営する活用方法もあります。コンテナさえ設置してしまえば、維持管理の手間も比較的かかりません。また、一度契約すると長期間レンタルする人も多いため、安定した賃料収入が期待できるといえます。

リースバック

リースバックとは、一旦住宅を売却することで所有権が第三者に移りますが、その後も賃貸住宅として同じ家に住み続けられる制度です。また、不動産の所有者が自分ではなくなるため、固定資産税の負担はなくなります。ただし、リースバックでの売却は、不動産仲介を利用する場合よりも売却価格の相場が安くなる傾向にあります。また、住み続けるには毎月家賃がかかることは念頭に置きましょう。

国に返す

国へ土地を返すという方法も最終手段として持っておきましょう。
2024年4月1日から相続登記が義務化されます。
また、相続によって取得した不要な土地を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属法」も2023年4月27日から施行されています。

相続土地国庫帰属法は、将来、「所有者不明土地」が発生することを予防するため、相続又は遺贈(遺言によって特定の相続人に財産の一部又は全部を譲ること)によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度です。
審査手数料と10年分の土地管理費用を負担する必要はありますが、不要な土地を合法的に手放すことができるのは大きなメリットでしょう。ただし、申請できるのは相続によって取得した更地に限られ、抵当権の設定や争いがないなどの一定の要件が定められています。

よくある質問

住んでいない実家を相続したらどうなる?

固定資産税などの支出や、維持管理の手間が発生します。放置していると特定空き家に指定されるリスクもあるため、管理が必要です。賃貸やリフォームで活用するのか、不動産会社に売却するのかなど検討しましょう。

まとめ

親が残した実家の取り扱いに悩むケースは少なくありません。両親が亡くなったら金融資産と不動産のバランスを十分考慮し、相続するか相続放棄するかを判断しましょう。

「空き家パス」では、空き家物件をメインに全国エリアを対象に買取をしています。空き家の相続で困っている、というケースでの買取実績が豊富ですので、ぜひお気軽にご相談ください。

この記事の監修者 高祖広季

株式会社ウィントランス 代表取締役 高祖広季

空き家パスを運営している株式会社ウィントランスの代表です。日本の空き家問題を解決するため空き家専門の不動産事業を展開中。「空き家パス」と「空家ベース」というサービスを運営しています。これまで500件以上の不動産の売買取引に携わってきました。空き家でお困りの方の力になりたいと思っています。

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