小規模宅地等の特例とは？要件や手続き方法を分かりやすく解説！

宅地等の不動産を相続する場合、土地の面積によっては相続税が高くなることもあります。そのため、相続した宅地をすぐに売却することになってしまうケースも多いです。また、相続税は売却益が手に入る前に支払うことになるため、自己資金がない場合は支払いができないことにもなりかねません。このような相続税に関するトラブルは多く、高齢化社会の日本では今後も増加すると思われます。
こうしたトラブルに対応すべく、国税庁からは小規模宅地等の特例があり、利用することで相続税の評価額を減額することが可能です。そこで、この記事では相続税対策として有効な小規模宅地等の特例について解説します。

小規模宅地特例とは

国税庁から公開されている小規模宅地等の特例は、正式には「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」という名称です。この特例を利用することで一定の条件を満たした宅地等の評価額を50%〜80%減額させることができ、相続人の税負担を減らすことができます。
このように節税効果が高い制度であることから、相続税が発生する場合は条件に適用するかどうかを確認すべきといえます。

小規模宅地特例は相続税法上の特例制度

小規模宅地等の特例は、相続した親族や子どもが生活に窮しないよう設けられた制度です。相続した物件に居住していたり家計を支える事業として利用されている場合、相続税が高額になることが多いです。
このようなケースでは相続税を支払うことで生活が困窮してしまうリスクを抱えることになってしまいます。そのため、一定の要件を満たした宅地等であれば相続税の負担を減らし、節税によって家族が安心して生活するためにこの制度が設けられています。
なお、減額割合は相続した不動産の利用状況によって異なるため、どのパターンに該当するのかをチェックすることが重要です。

小規模宅地特例が適応される土地は3種類

小規模宅地等の特例は居住用と事業用に分けられており、さらに事業用は限度面積に応じて2種類に分けられます。そのため、この特例は3種類となっており、減額率も異なるためそれぞれ詳しく解説します。

特定居住用宅地等（住んでいた土地）

特定居住用宅地等は、被相続人と同居もしくは生計を一にしていた親族が相続人となった場合に適用される制度となっており、330㎡を限度面積として80%が減額割合です。ただし、親族の状況によって適用条件が異なるため、要件のチェックには注意が必要です。

特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等（事業をしていた土地）

特定事業用宅地等は、相続開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等を指しており、400㎡以内の面積に対し相続税額を80%減額することができます。ただし、被相続人等の事業については敷地を不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業として利用している場合は条件から除外されることから、事業の内容は確認しておく必要があります。
また、特定同族会社事業用宅地等は上記のような貸付事業を除く宅地等の場合に適用され、特定事業用宅地等と同条件にて相続税評価額を下げることができます。

貸付事業用宅地等（貸していた土地）

貸付事業用宅地等とは、相続開始時までに被相続人等の事業の用に供されていた宅地等を指しており、特定事業用宅地等の要件を満たすことで200㎡まで評価を50%まで下げることができます。
ただし、ここでいう「事業」とは不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業に限定されます。さらに、平成30年の税制改正により相続開始前3年以内に貸付を始めた不動産は対象外となるため、注意が必要です。

小規模宅地特例の適用要件

小規模宅地等の特例を利用するためには、パターンに合わせて要件が異なり、細かく規定されています。

特定居住用宅地の適用要件

特定居住用宅地の特例を利用するためには、次の要件を満たす必要があります。

なお、老人ホームに入居している場合や要介護認定、要支援認定を受けている場合であっても「居住の用に供されていた」と認められるケースもあるため、対象となるかどうかは税理士に相談することをおすすめします。

特定事業用宅地等の適用要件

特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等に適用する条件は、次のようになります。
【特定事業用宅地等】

【特定同族会社事業用宅地等】

上記のように、相続税の申告期限が到来するまで事業と保有を承継していることが適用要件となります。
なお、生計を一にしているとは「同居」だけでなく、生活費を共有している場合も認められることがあり、配偶者や同居家族、家なき子と呼ばれる別居親族が該当します。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅等に適用する条件は特定事業用宅地等と同様です。ただし、特定事業用宅地等に該当する事業は不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業として利用している場合が除外されるのに対し、貸付事業用宅地はこれらの事業に限定されます。つまり、事業に関する要件は逆になるため、注意が必要です。

適用できる限度となる面積や減額割合

前述した小規模宅地等の特例を利用することで受けられる減額率について、まとめると以下のようになります。

小規模宅地特例を受けるための手続き

小規模宅地等の特例を受けるためには申請方法と必要書類、申請時期、期間について知っておく必要があります。なぜなら、この制度は相続後にいつでも申請できるわけではなく、さらにケースによっては他の相続人に協力してもらう必要性があるからです。そのため、確実に利用するためにもこの章で解説するポイントを押さえておくべきです。

申請方法と必要書類

小規模宅地等の特例を申請するためには必要書類を集め、税務署へ相続税の確定申告をする必要があります。このことからも、以下の必要書類を漏れなく用意できるよう早めの準備がおすすめです。
・遺言書または遺産分割協議書
・被相続人と相続人の関係を証明できる家系図
・被相続人の戸籍謄本もしくは除籍謄本
・法定相続人の印鑑証明書
・分割見込書（相続開始から3年以内に申告できない場合）

申請時期と期間

申請する時期は相続税の確定申告と同タイミングとなり、期間は被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内と定められています。万が一この期間を過ぎてしまった場合、小規模宅地等の特例を受けることができない可能性が高くなるため、期間を過ぎてしまう場合は早い段階で税務署に相談し猶予を受けられないか確認することが重要です。

小規模宅地特例の注意点と活用例

小規模宅地等の特例は税制効果が高く、親族にとっては重要な制度といえます。しかし、利用する際には注意点もあり、場合によっては利用できないことにもなりかねません。
そこで、この章では小規模宅地等の特例を利用する際の注意点と活用事例について、解説します。

利用上の注意点

小規模宅地等の特例は不動産を相続開始時までに売却した場合、利用できません。なぜなら、どの区分においても「相続開始時まで保有していること」という要件が含まれているため、売却してしまうと所有権を手放してしまうことになるからです。
ただし、配偶者の場合はこの要件から除外されているため、相続開始よりも前であっても売却可能です。また、取得の方法は相続のみとなっており、贈与は対象外です。
特に節税効果の高い相続時精算課税制度は一度申告すると撤回できないため、注意が必要です。

活用実例

たとえば相続財産の評価額が5,000万円で相続人が配偶者と子ども2人だった場合、基礎控除は4,800万円となることから200万円が課税対象額となります。
一方、小規模宅地等の特例を利用することで5,000万円の評価額を4,000万円にすることができ、基礎控除を下回るため相続税はかからないことになります。
このように、課税額が多いケースほど節税効果が高くなるという特徴があります。

まとめ

高齢化社会になり相続発生件数が多くなる一方、相続税の基礎控除が減額されるなど相続税が発生するケースが増えています。そのため、残された家族が資金面で苦労しないためにも、小規模宅地等の特例を利用することは重要なポイントといえます。
そこで、相続財産が特例の区分に該当していないかチェックし、該当している場合は申告期限内に必要書類を用意し申告することをおすすめします。
また、もし相続した土地を売却する際にはこちらの記事もご参考ください。
【図解】相続した土地を3年以内に売却で節税！「相続税の取得費加算」についてわかりやすく解説

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