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定期借地権とは?契約期間やメリット・デメリット、注意点について分かりやすく解説

定期借地権についての解説

借地契約は、土地の所有者から土地を借り、建物を建て活用するものです。
借地権者は、借地料を支払うことを条件に、その土地の上に自らの家屋を建てることができます。そうやって建てた建物のことを、「借地権付き建物」と呼びます。一方、地主側は、土地を借地権者に貸す代わりに、固定額の地代収入を得ることができます。
平成4年の借地借家法改正まで、「土地は一度貸すと戻ってこない」といわれるほど、借地権者の立場は保護されていました。しかし、改正で定期借地権ができたことにより、契約終了時に貸主から借地関係を終了させることができるようになりました。
この記事では、定期借地権の基礎知識を解説します。3種類の定期借地権の内容や、借主から見た場合のメリットとデメリット、定期借地権の契約と留意点、相続や譲渡の手続きなど、気になるポイントをまとめて紹介します。
最後まで是非チェックしてください。

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定期借地権とは

定期借地権とは
定期借地権は普通借地権とは違い、契約期間の終了で契約関係がなくなり、更新がないという特徴を持っています。契約満了時に更新拒絶すれば物件が返ってくるという特徴により、地主は安心して土地を貸せるようになりました。

定期借地権と普通借地権の違い

定期借地権は普通借地権に比べ、地主から契約終了する難易度が低いことが特徴です。
普通借地権には契約の更新が認められており、地主から更新を拒絶するためには地主が土地を必要とする客観的な理由である正当事由が必要になります。この正当事由というのはなかなか認められづらく、結果として地主から契約を終了させるには多額の立退料などが発生する場合があります。
一方、定期借地権は更新がなく、定めた契約期間が満了したのち、借地人は自らの建物を撤去した上で、土地を地主に返還しなければなりません。その点から、地主により有利な内容と言えます。
定期借地権には、3つの種類があります。それぞれ説明します。

一般定期借地権

一般定期借地権は、建設する建物の用途に制限がない借地権です。存続期間が50年以上と最も長いのが特徴です。
書面において、存続期間が50年以上とするとともに、以下3つの特約を契約することで成立します。

一般定期借地権

  • 契約の更新をしない
  • 建物再築による期間の延長をしない
  • 期間満了による建物の買取請求をしない

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、事業用建物のみ建設することができる借地権です。一戸建ての住宅やアパート、マンションなどの居住用建物を建設することはできず、店舗やオフィス、工場などの用途から事業者が自ら建設します。事業用借地権の存続期間は、10年以上50年未満で設定します。
こちらも、公正証書において、存続期間を10年以上50年未満とするとともに、以下3つの特約を契約することで成立します。

事業用定期借地権

  • 契約の更新をしない
  • 建物再築による期間の延長をしない
  • 期間満了による建物の買取請求をしない

なお、事業用定期借地権が10年以上50年未満、一般定期借地権が50年以上の設定であることから、事業を営む経営者は、用途に応じてどちらの借地権を利用するか使い分けすることができます。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、30年以上経過した時点で、借地上の建物を相当の対価で買い取ることを地主が特約した借地権のことです。この買い取りに関しては、建物の所有権移転の仮登記を行っておく必要があります。
地主が建物を買い取るとともに借地権は終了します。ただし、借地人が引き続きその建物を借地人に貸したい場合には、建物に関する借家契約を締結し、建物部分の賃貸を行うこともできます。

定期借地権の契約期間

定期借地権と普通借地権の契約期間とその他の条件についてまとめました。

借地権 存続期間 建物の用途制限 借地関係の終了
定期借地権 一般定期借地権 50年以上 制限なし 期間満了により終了(更新なし)
事業用定期借地権 10年以上50年未満 居住用建物不可
事業用建物に限定
建物譲渡特約付借地権 30年以上 制限なし 30年以上経過した時点で、地主が建物を買い取ることで終了
普通借地権 30年以上 制限なし 法定更新され地主からの更新拒否には正当事由が必要となる

定期借地権のメリットとデメリット

定期借地権は契約期間満了時に土地を返さなくてはならないという点で、定期借地権は借り手にとっていいことばかりではありません。ただし、前述した3種類の定期借地権にはそれぞれメリットとデメリットがあります。

メリット

  • 一般定期借地権
  • ・50年以上の長期契約ができ、安心して建物を建てられる
    ・利用目的の制限がないため、土地活用の自由度が高い

  • 事業用定期借地権
  • ・10年以上50年未満という期間で自由に契約期間でも設定できる
    ・土地を取得する必要がないため事業を始めるにあたり初期投資を抑えられる

  • 建物譲渡特約付き借地権
  • ・30年以上の長期契約ができ、安心して建物を建てられる
    ・建物を取り壊す必要がなく、譲渡できる
    ・契約期間満了後も、借家人として建物の継続使用ができる

    デメリット

  • 一般定期借地権
  • ・契約更新がなく、満了時には更地にして引き渡す必要がある。
    ・書面によって契約する必要がある
    ・存続期間が長いため、借地権が不要になった場合に処分に困る可能性がある

  • 事業用定期借地権
  • ・契約更新がなく、満了時には更地にして引き渡す必要がある。
    ・建物の目的が事業用に限定される
    ・公正証書によって契約する必要がある

  • 建物譲渡特約付き借地権
  • ・契約の更新がない
    ・存続期間が長いため、借地権が不要になった場合に処分に困る可能性がある

    定期借地権の契約と留意点

    普通借地権は、契約方法に制限がなく、口頭でも成立します。一方、一部の定期借地権は、書面で定める必要があります。ここでは定期借地権を契約する上での注意点を紹介していきます。

    契約の締結と公正証書

    3つの定期借地権のうち、建物譲渡特約付き借地権以外は、書面による契約を行わなければその効力が認められません
    一般定期借地権は、契約書などの書面によって契約する必要があります。事業用定期借地権の場合は、公正証書で契約を行う必要があります。公正証書とは、公務員である公証人がその権限に基づき作成する公文書のことで、公の証拠として活用されるものです。原本は公証役場に保管されるため、契約書の紛失などのリスクもありません。
    なお、建物譲渡特約付き借地権については契約の決まりはなく、口頭でも成立します。しかし、長期間の契約において発生する認識違いによるトラブルを踏まえると、書面による契約が望ましいでしょう。

    契約期間の設定と更新

    定期借地権には、契約の更新が認められていないため、借地人が引き続き土地を借りたい場合は、地主と交渉して再契約を締結する必要があります。再契約に備えて、契約書の中に現行の借地人の優先交渉権を認めるケースもあります。
    ただし、事業用定期借地権は50年未満という法定期間という存続期間を超える定めはできないため、延長する期間には注意が必要です。

    相続や贈与における手続き

    借地権は一つの権利として、借地権が付随する建物とともに、相続や売却、贈与を行うことができます
    売却や贈与、転貸をする場合、地主の承諾が必要です。この譲渡の承諾をもらうために、地主に対して譲渡承諾料を支払うのが一般的です。承諾料の相場は法律で定めがなく、借地権価格の5〜10%となるのが一般的です。承諾料を提示したにもかかわらず地主からの承諾が得られない場合は、裁判所に許可を得る必要があります。
    相続の場合、相続人は地主に対し、相続により借地権を引き継いだことを通知するのみでかまいません。地主からの承諾や契約書の名義変更、承諾用の支払いは必要ありません。
    不動産登記簿謄本に借地権が登記されている場合は、名義の変更登記の手続きが別途必要となります。相続、売却、贈与など理由に応じて必要書類は異なります。登記手続きは司法書士に代行を依頼することも可能ですので、不安であれば依頼するようにしましょう。

    まとめ

    今回のコラムでは、定期借地権について説明しました。定期借地権には契約更新の制度がないため、地主が更新拒絶することで、借地権が終了します。そのため、残存期間が短い定期借地権がついている建物の場合は、売却時の評価額が低廉になる傾向にあります。借地権付きのマイホームの購入・売却を検討される場合は、不動産会社に相談するようにしましょう。

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