借地料はどう決まる？土地を貸す際の相場の調べ方と計算方法を解説
借地料とは土地を貸すことで得られる不動産所得のひとつです。
「空き家を持っているけれども建物が古くて利用できない」
「空き家の敷地が広いけど、この土地だけでも利用できないの？」
こんな状況の方にこそ検討してほしい土地活用方法です。
土地を貸して借地料を得られるので、放置している土地があるならば借地での利用を検討する価値はあります。
しかしながら、借地料を得て利益を出すためには上手な土地活用を求められますし、そもそも借地料を得るのに向いていない土地なのかもしれません。
正しい知識がないと活用しても失敗して損失を出すこともあるので、売却検討したほうがいい場合もあります。
本記事では借地料とはどんなものなのか、借地料の算出方法などを中心に解説していきますので、借地料について正しく理解を深めてゆきましょう。
この記事で分かること
- 借地料の相場の調べ方
- 借地料の計算方法
- 借地権の注意事項
目次
借地料とは
借地料とは土地を貸すことで得られる土地の利用料
借地料とは借りている土地の所有者に支払う土地の利用料で、賃貸住宅を借りて大家に支払う家賃の土地版と考えても良いでしょう。
所有者は土地を利用しないけれども、土地を必要としている人が借地料を支払って借り、何らかの方法で活用すれば、所有者も借主も双方ともメリットがあります。
借地として利用する権利を借地権と言い、借地契約によってその権利が認められます。
承諾料や更新料も借地料に含む
借地契約で発生する費用として「承諾料」や「更新料」も借地料に含まれます。
承諾料には以下の種類があります。
- 建替承諾料
- 増改築承諾料
- 借地条件変更承諾料
- 名義書換料
また、借地契約の更新時に更新料を請求が慣例になっています。
これらの費用は地代の補填や前払い的な一時金の意味合いや、承諾に対する対価、署名捺印への手間賃的な意味合いで支払われます。
法律で明確に定められていない慣習によるお金のやり取りなので、承諾料や更新料も併せて借地料として考えます。
借地料は不動産所得なので基本的に確定申告が必要
不動産所得がある人は基本的に確定申告が必要ですが、具体的には以下に該当する人は確定申告が必要です。
- 年末調整をしていない人
- 給与所得が2,000万円以上ある人
- 年末調整をしているが、各種所得金額の合計が20万円以上の人
不動産所得が年間20万円以上あり、年末調整をしている人は確定申告をしなくてはなりません。
例えば、年末調整をしていて不動産所得が19万円は確定申告が不要ですが、もし雑所得や副業による所得が1万円以上あるならば確定申告しなければなりません。
不動産所得の求め方は、不動産収入から固定資産税などの経費を差し引いた金額で、計算式は以下になります。
不動産収入－必要経費＝不動産所得
借地料と更新料や承諾料を合わせた金額が不動産収入になり、必要経費は固定資産税などが該当します。
借地料相場は土地の利用方法によって変わる
借地契約を結ぶためには借地料を決めなくてはなりませんが、賃貸住宅や不動産売買と同様で、まず相場の確認が必要です。
しかし、同じ土地だとしても建物を建てる、建物を建てない、簡易な設備を設置など利用方法によって相場は変わります。
また、居住用や事業用など借地の利用目的によっても同様に変わります。
居住用建物の場合
借地に居住用建物を建てるとしても、居住用の住宅を建てるのか、賃貸用のアパートやマンションを建築するのか目的によって相場は異なります。
賃貸経営などの事業用の使い道ならば、収益性に比例して借地料を高く設定できるので、居住用より高く借地料を設定できます。
事業用建物の場合
借地を事業用として利用する場合、事業用定期借地権として事業用途に限定して土地を貸し、事業用途でしか土地を利用できません。
借地料の相場は事業の収益性に比例して算出する場合もあれば、居住用途の借地料の倍額で設定する場合もあります。
借地上で収益事業を行うので、居住用途に比べて借主の借地料支払い能力が高いとされるため、事業用途は借地料が高くなることが一般的です。
関連記事：事業用定期借地権とは？契約期間や他の借地権との違いについて解説！
太陽光パネルを置く場合
省エネ需要も高まり太陽光パネルが話題になることも多いですが、太陽光パネルを設置するための借地料相場は安くなる傾向があります。
建物を建てないで利用するのは駐車場や資材置き場などと同様ですが、省エネ需要を高めている分、駐車場や資材置き場に比べて賃借料相場は高くなっています。
借地料の計算方法は？
借地権の相場は借地の利用目的によって変わってきますが、具体的な金額の算出は何を根拠にするべきなのでしょうか。
根拠となるべき数字について解説します。
固定資産税額から計算する
不動産を所有していると固定資産税や都市計画税がかかりますが、固定資産税を基準に借地料を計算する方法があります。
居住用ならば固定資産税額と都市計画税の2倍から3倍、事業用ならば5倍から6倍が借地料の相場です。
その上で土地の立地や周辺状況、土地の利用用途によって上乗せして、借地料を算出します。
例えば固定資産税評価額が1500万円の土地で、居住用目的の借地料を計算すると以下になります。
借地料相場
1,500万円×1.4％（固定資産税税率）＋1,500万円×0.3％（都市計画税税率）×2倍～3倍＝510,000円～765,000円
路線価から計算する
路線価とは相続税や贈与税の基準になる相続税路線価と、固定資産税を算出するための固定資産税路線価があり、借地料を計算するときに使用するのは固定資産税路線価です。
固定資産税路線価は固定資産税の根拠になる価格で、毎年１月１日時点の価格を市区町村が決定し、毎年3月31日までに発表されます。
「路線」価の名称通り、道路に面している土地の価格が1㎡あたりいくらで表記されていて、敷地面積に路線価をかければ、路線価を算出できます。
路線価を算出したのち、路線価の8割程度の更地価格を計算し、更地価格の1％から1.5％が借地料相場です。
【計算例】路線価250,000円、敷地面積200㎡の場合
250,000円×200㎡×80％（更地価格）×1％～1.5％＝400,000円～600,000円
路線価計算をするときの注意点として、土地の形状が複雑であったり、接道している道路が特殊だったりすると路線価自体が参考にならないことがあります。
例えば旗竿地（路地状敷地）の場合、路線価計算をするのに路地部分の長さによって異なる係数を掛けなければなりません。
こうした計算はとても難しいので、土地の判断に悩むときは専門家に相談しましょう。
収益還元法で計算する
収益還元法とは不動産の鑑定評価方法で、将来的に生み出されると予測される利益を根拠にして不動産の価格を評価する方法です。
「土地価格＝年間の純利益÷利回り」の計算で土地価格を求められるのですが、土地価格が決まっていれば、逆算して「年間の純利益」＝借地料の計算が可能です。
借地料＝土地価格×利回りの計算で、ここに固定資産税など経費を加える場合があります。
このときの利回りは2％で設定することが一般的です。
【計算例】土地価格2,000万円、固定資産税額240,000円
2,000万円×2％＋240,000円＝640,000円
取引事例から計算する
所有している不動産の周辺の借地料が分かる場合、比較して分析して借地料を算出する方法があります。
立地条件や日当たり、道路の方位など似ている土地をいくつか見つけ、その土地の借地料が分かることで、周辺一帯の相場を把握できるのです。
ただし、周辺に物件がなく比較対象がない場合には、取引事例から計算することはできません。
取引事例に詳しい不動産会社に問い合わせたほうが間違いないでしょう。
借地料の相場が変わった場合
借地料の見直しは法律でも定められている不動産所有者の権利で、借地借家法には以下のように記載されています。
（地代等増減請求権）
第十一条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
引用: 借地借家法 | e-Gov法令検索
周辺環境の変化や時代による土地のニーズの変化と同様に、不動産を取り巻く環境は変化し、それにより借地料を見直すことも必要になります。
借地料を見直すタイミング
借料を見直すタイミングは借地借家法に明記されていますが、要約すると以下のとおりです。
- 土地にかかる固定資産税などの税金が変化したとき
- 物価や所得の上昇・下降によって土地の価格が変わったとき
- 近隣の類似物件と比較して借地料が極端に違うとき
このタイミングにて借地料を見直し変更できます。
もし、現在の借地料が安すぎる場合には引き上げ交渉をしなくてはなりません。
土地の所有者と借地を利用している人とで話し合いによって決められますが、まずは、借地料を引き上げたい旨とその根拠を郵送にて送付します。
その後、引き上げ交渉がまとまらないときは、第三者に当事者間に入って調停を進めたり、それでもまとまらない場合は裁判になります。
裁判になると負担も大きくなるので、できれば調停までの段階で合意できるようにしましょう。
引き上げには根拠が必要
借地料を引き上げるためにはその根拠になる資料を提出することが求められます。
固定資産税の納税通知書のように市区町村から来ている通知など、客観視できる公的な書類が望ましいですが、それがない場合には地価の推移が分かる資料を提出します。
また、不動産鑑定士に借地料鑑定評価書の作成を依頼し、交渉材料にすることも可能です。
ただし、鑑定評価書の作成には高額な費用がかかるので、それ以上のメリットがある場合のみ依頼するようにしましょう。
借地権の注意事項
土地を貸す契約の借地権は自己所有の土地なのでいつか返却されるものです。
しかしながら、長期間の契約になるために、慎重に計画して貸出さなくてはなりません。
建物の利用目的ごとの注意点
借主が私用目的で借地を利用するとき契約が長期契約になることが多いです。
その間は土地を使うことができませんし、契約を勝手に打ち切ることもできません。
もし将来的に土地を利用する可能性があるのならば期限を短く設定した借地権契約を条件に借主を募集しなくてはなりません。
しかし、居住用用途が求められるエリアならば借主は現れづらくなったり、足元を見られて借地料を安くするように交渉されることも。
借地にするのならば計画的にしなくてはなりません。
今は利用していない土地を無理に借地として利用するのではなく、売却してお金に替えておくなども検討しましょう。
事業用とで借地を利用するときは、居住用に比べて短い期間の契約が一般的ですが、居住用と同様に契約期間が終わるまでは土地活用できません。
そして、事業用の場合、借主に事業破綻するリスクがあることも知っておきましょう。
もし事業破綻してしまい借主が敷地を更地にできない場合には、更地にするときの費用は所有者が負担します。
そして建物の所有者は借主なので、借主の許可を得なくてはなりません。
破綻した事業者が夜逃げ同然でいなくなってしまったときには、解体撤去もとても苦労することになります。
そういったリスクが突如発生する可能性も借地の事業用途には存在します。
関連記事：借地の契約に必要な「土地賃貸借契約書」とは？ひな形と内容を解説！
土地として使う場合の注意点
近隣からのクレームについては土地利用に限ったことではありませんが、その利用方法によっては近隣住民からクレームが入ることもあります。
例えば借地を資材置き場用途として利用するならば、トラックなどの大きな車両や重機が運び込まれることもあるでしょう。
騒音や振動、大型車両の往来へのクレームは十分に考えておかなければなりません。
まとめ
土地を貸出すことで得られる借地料は更新料や承諾料なども含む不動産所得です。
借地の利用方法によって相場や計算方法が変わり、固定資産税や路線価、周辺の取引事例などから借地料の金額を求められます。
借地の契約自体は長期間に及ぶため、その間は土地を利用できないなど、借地にするならば計画的に進めなくてはなりません。
もし現在利用していない空き家や土地を所有していて、貸すことも検討されているのでしたら是非、お気軽にご相談ください。
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この記事の監修者 高祖広季
株式会社ウィントランス 代表取締役 高祖広季
空き家パスを運営している株式会社ウィントランスの代表です。日本の空き家問題を解決するため空き家専門の不動産事業を展開中。「空き家パス」と「空家ベース」というサービスを運営しています。これまで500件以上の不動産の売買取引に携わってきました。空き家でお困りの方の力になりたいと思っています。
