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借地権付き建物を売却する方法とは?

地主から借りた土地の上に建てた建物のことを「借地権付き建物」と呼びます。
借地権付き建物は権利の複雑さなどの理由で、通常の不動産と比べて売却しづらい傾向にあります。ノウハウのない不動産会社に依頼してしまうと、ずっと売れないなんてことも・・・。

そこで今回は、借地権付き建物を所有している方や、購入を検討している方に向けて、借地権付き建物の概要や、メリット・デメリットを解説していきます。
後半では、売却しやすい物件の特徴や、売却するための方法も具体的に説明していきます。
最後までぜひご覧ください。

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借地権付き建物とは

借地権付き建物とは?

借地権とは、地代と呼ばれる賃料を地主に支払う代わりに、地主の土地を借りて建物を建てることができる権利のことです。
不動産を所有する権利を「所有権」と呼びます。自ら所有権を持つ土地に建物を建てる場合、その土地や建物は自らの意思で売却やリフォームが可能です。
土地を人に貸した場合、地主が持つ所有権の一部は、借りた人(借地人)に「借地権」の形で渡ることとなります。残った地主の権利を「底地権」と呼び、それぞれ以下の特徴を持っています。

  • 底地権(地主):
    • 借地人に土地を貸すことで地代を受け取ることができる
    • 契約更新や借地人が建物を売却する際に、借地人から一定のお金をもらうことができる
  • 借地権(借地人):
    • 地代を支払うことで、借りた土地の上に建物を建て、利用することができる

借地権付き建物のメリット

では、「借地権付き建物」は購入者からみた場合、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
メリットは以下の通りです。

一般的な不動産より安く購入できる
通常、建物を建てる場合には土地と建物の両方の所有権を購入しなければなりません。しかし、借地権付き建物であれば、購入するのは土地の借地権部分と建物の所有権だけであるため、土地購入にかかる費用を抑えることができます。
土地の固定資産税が不要
土地の固定資産税は地主が支払うため、負担する必要はありません。
都市部の好立地の物件が売りに出される場合がある
しばしば、都心の一等地など好立地の物件が売りに出される場合があります。
旧法以前、好立地の土地を保有する地主の一部は契約更新されるリスクから借地にするのを敬遠していました。しかし新法で更新不可の定期借地権ができた際、その手法を用いて借地に出す事例が増えました。
そういったことから、なかなか売りには出ない好立地の土地でも、借地権付き建物だけであれば売りに出される場合があります。

借地権付き建物のデメリット

デメリットは以下の通りです。

地主へ地代や更新料を支払わなければならない
地主に対して、毎月地代を支払わなければならない点はデメリットと言えるでしょう。
地代はお互いの合意により設定されますが、期間中、価格変更の交渉が行われることもあります。借地借家法では、土地の固定資産税や周辺の土地価格等が変化し、地代の変更が適切であると判断される場合、地代を変更するよう要求ができるとされています。都市部の固定資産税は年々上昇傾向にあるため、契約期間中地主から値上げの要求が一切ないという可能性は低いでしょう。
また、契約更新時には更新料が必要となります。更新料は借地権価格の5%程度で設定されます。
借地権価格とは、「路線価×土地の面積×借地権割合」で出すことが可能です。路線価と借地権割合は国税庁のホームページにある路線価図で調べることが可能です。
建物の建て替えや改装・売却に地主の承諾が必要
建物について何かしらの変更を行う場合、地主の承諾が必要です。
建物は借地人の所有物ですが、借地契約ではその建物を建てることを前提として契約がなされている以上、変更する場合には地主の承諾を得なければなりません。
またその際、地主に対して承諾料を支払わなければなりません。承諾料に決まりはないものの、慣習では借地権価格の3~5%程度で設定されるのが一般的なようです。
借地権が消滅してしまうと建物を取り壊さなければならない
借地権は建物の所有を目的とした賃貸借契約です。
その為、借地権が存続期間が満了などの理由で消滅する場合、借地人は建物を取り壊し土地を更地にして返還しなければなりません。
ただし、借地権の種類や契約内容によっては、契約更新することや、建物を地主に買い取ってもらうことも可能です(詳しくは後述)。
金融機関から融資がつきづらい
借地権付き建物は不動産としての担保価値が低いことから、ローンを借りづらい傾向にあります。
不動産を購入するためのローンでは、不動産の担保価値が審査基準となります。借地権付き建物は契約終了と共に取り壊されてしまう可能性があるため、担保価値は低く、審査は厳しくなる傾向にあります。
結果として、融資可能額が低くなることや、融資が受けられないこともあります。

借地権付き建物の売却は可能!売却しやすい物件の特徴とは?

売りやすい借地権付き建物の特徴

それでは、借地権付き建物はどれも売却しづらいのでしょうか。
実は、借地権には種類があり、借地人の権利が強い種類であれば、売却しやすい傾向にあります。
具体的には、「地上権」は「土地賃借権」より借地人の権利が強いため売却しやすく、「旧法普通借地権」や「新法普通借地権」は、契約終了が決まっている「定期借地権」より売却しやすいと言えます。
それぞれ、具体的に説明していきましょう。

地上権か土地賃借権

借地権は建物の所有を目的として他人の土地を借りて利用する権利を指しますが、その内容は「地上権」と「土地賃借権」の2つに分かれます。
2つは似ていますが権利の強さに違いがあり、地上権の方が借地人の権利が強いと言えます。
地上権と土地賃借権のどちらを設定するかは地主と借地人の合意で決められますが、一般的には地主に有利な土地賃借権が設定されることが多いようです。
順番に解説していきましょう。

地上権
より強い借地権が「地上権」です。
地上権は物権と呼ばれる権利です。物権とは物を直接的い支配できる権利であり、その所有者が変わったとしても権利が引き継がれます。
借地家の場合、地主の承諾を得なくても地上権を第三者に譲渡したり、転貸したりすることが可能です。
また、地上権を登記することを協力する義務が地主にあることから、明確に権利主張を行うことができます。
土地賃借権
多くのケースで設定されているのが土地賃借権です。
土地賃借権は債権と呼ばれる権利です。債権とは当事者間の合意に基づいて特定の行為をなすことを請求できる権利であるため、当事者以外にその権利は引き継がれません。
よって、第三者に譲渡する場合や転貸する場合には、すべて地主の承諾が必要となります。
土地賃借権の登記を協力する義務は地主にはないことから、不動産登記簿にも登記されないことが多いようです。

まとめ

地上権 土地賃借権
権利 物権 債権
他人への譲渡 地主の承諾がなくてもできる 地主の承諾が必要
不動産登記簿への登記 地主に登記の協力義務あり 土地登記簿に登記されない

借地権 3つの種類

借地権には成立時期により①旧法の借地権、②新法の普通借地権、③新法の定期借地権に分かれます。
1992年7月31日以前の旧借地借家法では、借地人・借家人保護の観点が強すぎたため、地主が一度土地を貸すと相当な理由や立退料を支払わない限り契約更新の拒絶ができないとされていました。それにより土地を貸すことを渋る地主が多かったことから、借地借家法が改正されるい至りました。

新法では、より地主が貸しやすいよう、普通借地権の更新年数を短くする改正がなされました。また、更新不可にできる定期借地権が生まれました。
しかし詳細の点が異なるため、解説していきましょう。

旧法の借地権
1992年7月31日までに契約が成立していた場合、全て旧法の借地権が適用されます。
更新可能という点で、旧法の借地権と新法の普通借地権はほぼ同じです。
しかし旧法では、建物の構造により借地権の存続期間が異なります。
例えば堅固建物(鉄筋造や鉄筋コンクリート)は30年以上、非堅固な建物(木造など)は20年以上の存続期間とされ、その後の更新もそれぞれ30年・20年間刻みとなっています。
一度貸すと地主のもとにはなかなか返ってこないのが旧法の借地権の特徴です。
新法の普通借地権
新法では、建物の構造による存続期間はなくなりました。
契約で存続期間を定めている場合は30年以上、定めていない場合は30年が存続期間となり、以降は初更新で20年以上、2回目以降の更新は10年以上と定められました。
更新頻度が増したことから旧法と比べると地主に有利になりましたが、旧法の借地権と新法の普通借地権ではどちらも地主に「正当事由」がなければ更新を拒否することができません。
正当事由とは、地主が土地を返還してもらうべきと第三者からみても明らかな理由のことです。具体的には、「借地人が地代を度々滞納している」、「借地人が建物を管理えず老朽化で土地自体の価値おも下げそうな状態である」などが挙げられます。こういった理由に欠ける場合は、立退料を支払う必要もあります。
新法の定期借地権
契約期間の満了とともに地主へ土地の返還が必要となる借地権です。
契約満了時の返還に正当事由を必要としないことから、3つの中では一番地主の権利が強い内容と言えます。
ただし、定期借地権を設定するためには様々要件を満たす必要があります。要件により異なる3種類の定期借地権を順番に解説します。
一般定期借地権
最も一般的な定期借地権で、用途制限がないことから通常の住宅に利用されます。
50年以上の契約期間とすることを条件に、契約更新なし、建物再築による期間延長なし、契約満了後の建物の買い取り請求なし(借地人側で取り壊して地主に返還)の3つの特約を定めることができます。
一般定期借地権を締結するためには、公正証書等の書面で契約を締結しなければなりません。
事業用定期借地権
借地人が店舗や建物などの事業用建物を建てる場合に設定できる定期借地権です。
一般定期借地権と同じく、「契約の更新なし、建物再築による期間延長なし、満了後の建物の買い取り請求なし」の3つの特約を定めることができます。
契約期間は10年~50年で設定できますが、契約期間により以下の違いがあります。

  • 10年以上30年未満:3つの特約が自動的に適用
  • 30年以上50年未満:3つの特約の適用は任意

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建物譲渡特約付借地権
普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権をベースとして、30年経過後に地主が借地人の建物を買い取ることで借地契約を終了させる特約を定めることも可能です。
この特約のことを「建物譲渡特約」と言い、30年経過後に建物を譲渡することで借地権は消滅します。もし借地人がその後も建物を借り続けたい場合は、「借家契約」に切り替え借り続けることも可能です。
なお、建物の状態が著しく悪い場合などに関しては、特約があったとしても地主が買い取りを拒否する場合があります。その場合はベースとなっている普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権の条件に基づいて、借地権の消滅を判断します。

まとめ

借地権の種類 借地権の種類 契約上の期間の定めの有無 存続期間 更新後の存続期間旧法借地権
旧法借地権 堅固建物 ある場合 30年以上 30年以上
ない場合 60年 30年
非堅固建物 ある場合 20年以上 20年以上
無い場合 30年 20年
新法の普通借地権 ある場合 30年以上 20年以上(2回目からは10年以上)
無い場合 30年 20年(2回目からは10年)
新法の定期借地権 一般定期借地権 50年以上 更新なし
事業用借地権 10年以上50年未満
建物譲渡特約付借地権 30年以上

借地権付き建物の売却でよくあるトラブルとその対処法

借地権付き建物売却のよくあるトラブル

借地権付き建物はその権利の複雑さゆえ、売却時にトラブルが発生しがちです。
ここでは代表的なトラブルとその対処法を説明します。

建物の状態が悪化している

よくあるトラブルは、売却しようとしている建物の老朽化が進んでいる場合です。
借地上の建物のリフォームや建て替えを行う場合、地主への承諾料が必要です。承諾料を支払うのを避けた結果老朽化が進み、売却するというケースが少なくないようです。
これに対する対処法としては、リフォームを行い買い手がつきやすくなることが挙げられます。クロス貼りなどの内装の簡易なリフォームであれば、承諾不要で実施することが可能です。
ただし、リフォームに費用をかけすぎると、その分利益が少なくなる可能性があります。不動産業者と相談し、最低限の内容に絞って行いましょう。

契約書がない

「借地契約の契約書がない」というのもよくあるトラブルです。
民法上、契約という行為は契約書がなくとも成り立つものとされ、双方の合意があれば契約書の有無は必要ではありません。借地契約も契約書がなくとも成立するため、古い物件では契約書の締結もしていないということは少なくないようです。

契約書がない場合でも、物件の売却は可能です。
以下二つを証明すれば普通借地権が成立しているとみなすことができ、売却することが可能です。

  1. 地代を払っている

    一つ目の要件は、地代を支払っていることです。売却する際には、地代を支払っている証拠として、地主からの領収書や銀行の振込通知書を提示しましょう。

  2. 建物が登記されている

    二つ目の要件は、借地上の建物が自らの名義で登記されていることです。
    登記の有無は、法務局で当該物件の不動産登記簿謄本が証拠となります。もしくは、行政から毎年届く建物の固定資産税等納税通知書にも登記の情報は記載されているため、それを証拠とするのもよいでしょう。
    もし建物の名義が自分ではなかった場合、売却はできません。建物を相続などで取得した場合は必ず名義変更を行いましょう。

地主の理解が足りず売却できない

地主との関係が悪い場合や、地主が売却について理解がないというのもトラブルの原因です。
地主も不動産の知識に詳しい人ばかりではありません。権利の売買や承諾料について理解が乏しい方が多く、中には高額な承諾料を請求する方もいらっしゃいます。
こういった地主との折り合いがつかない場合の救済措置として、裁判所へ借地非訟(しゃくちひしょう)手続きがあります。借地人が地主からの承諾が出ないことを申し立てると、裁判所は事情を考慮し地主の代わりに許可を行ってくれます。裁判所から認めてもらうことができれば、地主の承諾なしでも借地権の譲渡や建物の建て替え・増改築が可能です。
ただし、裁判所は、地主へ承諾料の支払いや地代の値上げなどを許可する条件として命じる場合もあります。借地非訟手続きを行う場合はその点も留意しておきましょう。

借地権付き建物の具体的な売却方法

借地権付き建物の具体的な売却方法

それでは、借地付き建物の具体的な売却方法をステップごとに紹介していきましょう。

まずは地主に相談

借地権付き建物を売却するためには、地主の承諾を得ることが必要です。まずは地主に相談するところから始めましょう。
地主への相談は自ら行ってもよいですし、売却の仲介を依頼している不動産業者を通すのもよいでしょう。
ただし、借地権については権利関係が難しく、不動産の知識を有している不動産業者に依頼するのがおすすめです。第三者である不動産業者であれば、承諾料の設定や交渉もすべてお任せすることができます。

建物を地主に売却する

実は、地主は建物を高い価格で購入してくれる可能性がある一人です。
借地権は、期間が長く借地人の権利が強い側面があります。「数十年前に貸したはいいものの、返ってくるのを待っている」と思っている地主も少なくありません。
建物を地主が購入した場合、土地・建物とも地主が完全な所有権を得ることとなります。そうなれば地主としてもこの土地を高く売却できる可能性が上がるため、悪くない取引と言えるのです。
この場合も、建物の価格などの利害関係を調整する必要があるため、第三者である不動産業者に間に入ってもらうのがよいでしょう。

不動産業者の買取など第三者への売却

地主に買い取りを拒否された場合や、安い値段でしか買い取ってもらえない場合には、第三者への売却を検討しましょう。
この場合、地主の承諾が必要となります。不動産業者を通して許可を貰ったら、承諾料を支払い、証拠となる承諾書を受領しましょう。

借地権付き建物は権利関係が複雑であることから、一般顧客の買い手がつきづらい傾向にあります。
理由は様々ですが、地主へ地代や承諾料を支払うという関係性に躊躇する方が多いこと、契約書がない等権利関係が複雑な場合が多いこと、建物の老朽化が進んでいることが多いこと、ローンが下りづらく現金一括購入できる財力がある人でないと手を出しづらいことなどが挙げられます。
結果として、不動産業者や不動産投資の玄人が投資用(事業用)として購入するケースが多いようです。
不動産業者による直接買い取りは売却価格が市場より低い傾向にあるものの、買い取りがきまればすぐに現金を受け取れるスピード感がメリットです。
借地権付き建物のような売却しづらい物件の場合は、一度不動産業者による直接買い取りも検討してみることをおすすめします。

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まとめ

借地権付き建物の売却

今回は、借地権付き建物について解説しました。
借地権付き建物は初期費用低く物件を購入できるというメリットがあるものの、地代や承諾料の支払いなどのランニングコストがあること、地主との良好な関係性を構築する必要があることから、不動産の初心者が購入しづらい傾向にあります。
借地権付き建物を売却するためには、地主の協力が必要不可欠です。
円満に売却を進めるためにも、普段からコミュニケーションを取っておくようにしましょう。
また、各種交渉には専門性の高い不動産業者に依頼することがおすすめです。
不動産業者による直接買い取りであれば、すぐに現金化できるというメリットもあります。
まずは、価格査定を依頼するところから始めましょう。

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