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借地の更新料の相場や計算方法、支払えない時の対処法について解説!

借地(=他人から借りている土地)の上に建てられた建物である「借地権付き建物」を所有している借地権者の方も多いことでしょう。「借地権付き建物」を長期的に所有し続けるためには、借地契約の契約期間満了時に契約を更新しなければいけません。そして、その際には借地人が「更新料」を地主(借地権設定者)に支払う必要があります。しかし、多くの借地権者の方は、借地契約の更新を経験したことがないことでしょう。そのため、更新料の相場が分からず、請求された更新料が妥当な額なのかどうかも分からないと思います。借地の更新料の相場が分からないと、相場からかけ離れた高額の更新料を請求されてしまう可能性があります。

そこで、この記事では借地の更新料の相場や計算方法、さらには明らかに高額の請求をされた際の対処法などについても解説していきます。ぜひ参考にして、借地契約の更新時のトラブルを避けるためにお役立てください。

この記事で分かること

  • 借地の更新料の相場
  • 借地の更新料の計算方法
  • 請求された更新料が高額すぎる場合の対処法

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更新料とは借地の契約更新時に支払いを求められるもの

更新料とは借地の契約更新時に支払いを求められるもの

借地の更新料とは、借地契約が期間満了となって契約更新をおこなう際に、借主(借地権者)から地主(借地権設定者)に支払う費用のことです。

早速この更新料についてより詳細に解説していきたいところですが、借地契約を交わしてから一度も契約更新を経験していないという借地権者の方も多いと思いますので、その前にまずは契約期間などについて詳細に解説していきましょう。

借地法(旧法)と借地借家法(新法)で契約期間が異なる

そもそも借地権には、「借地法(旧法)」のものと「借地借家法(新法)」のものがあり、契約期間に違いがあります。賃貸借契約を平成4年7月31日以前にしたものは借地法、それより後に契約したものは借地借家法が適用されます。

さらに、新法の借地権にも「普通借地権」と「定期借地権」の2つがあり、「定期借地権」はそもそも契約の更新自体ができません。そのため、ここでは契約更新が可能な旧法の借地権と新法の「普通借地権」について解説していきます。

まずは旧法借地権の契約期間についてです。

契約期間 更新後の存続期間
堅固建物 期間の定め有:30年~
期間の定め無:60年
期間の定め有:30年~
期間の定め無:30年
非堅固建物 期間の定め有:20年~
期間の定め無:30年
期間の定め有:20年~
期間の定め無:20年

旧法借地権は、堅固建物か非堅固建物かによって契約期間が異なります。最初に借地契約を締結した時の契約期間は、堅固建物なら30年~、非堅固建物なら20年~(※期間の定めがない場合はそれぞれ60年と30年)となっています。また、契約更新後の存続期間はそれぞれ30年と20年(※当事者間の合意があればそれ以上の期間も可)です。

続いて、新法の「普通借地権」の契約期間は以下の表の通りです。

契約期間 更新後の存続期間(1回目) 更新後の存続期間(2回目~)
期間の定め有:30年~
期間の定め無:30年
期間の定め有:20年~
期間の定め無:20年
期間の定め有:10年~
期間の定め無:10年

普通借地権の場合は、旧法借地権と違って堅固建物か非堅固建物かによる区別なく契約期間は30年(※当事者間の合意があればそれ以上の期間も可)となっています。また、更新後の存続期間は、1回目の更新か2回目~の更新かによって異なり、1回目の場合は20年、2回目~の場合は10年(※当事者間の合意があればそれ以上の期間も可)となっています。

このように、借地権の種類によって最初の契約期間や更新後の存続期間が異なるので、契約更新の際には更新料とあわせてこちらの期間も確認するようにしましょう。

借地法では法定更新で裁判での争いが起こりやすい

借地権の更新手続きは、以下の3つの場合に行うことができます。

  • 合意更新(貸主と借主の合意による更新)
  • 更新請求による更新(借地権者から契約更新の請求を受けた場合による更新)
  • 法定更新(貸主に更新拒絶の正当事由がない場合の自動的な更新)
  • この中でも、法定更新では「貸主が更新を拒絶する正当事由」について借地法では規定がなく、裁判になることもあります。
    一方、借地借家法では事由や条件が明確にされています。

    借地借家法(新法)の定期借地権では更新自体ができないので注意!

    前項にて軽く触れた通り、「借地借家法(新法)」の「定期借地権」に関しては原則として契約の更新自体ができません。そのため、まだ借地契約の更新を迎えておらず、かつ契約更新をするつもりでいる方は、今一度ご自身の借地権が定期借地権でないかを確認してみましょう。

    また、定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があります。このうち「一般定期借地権」に関しては、契約更新はできませんが期間満了後に契約を結びなおすことは可能です。さらに、契約期間が30年~50年で設定されている「事業用定期借地権」については、更新が可能な契約になっている場合があるため、こちらもあわせて確認してみましょう。

    法的には更新料の支払い義務はない

    借地契約の期間を満了して、契約を更新する際には更新料が必要になるということは前述の通りです。しかし、実は更新料は法的に支払いが義務付けられたものではありません。とはいえ、更新料には地主との関係を良好に保ちながら契約更新をおこなうための慣習的な側面もあります。特に旧法借地権の場合は、更新料以外にも借地権者(借主)に有利な点が多く、不平等な契約となっています。そういった中で貸主と借主が対等で良好な関係を築くためにも、特別な事情がない限り更新料はしっかりと支払う必要があるのです。決して借主の都合で一方的に更新料の支払いを拒否するのではなく、貸主としっかり話し合って折り合いをつけていくことが重要と言えます。これから土地活用として建物の増改築・建て替えなどを考えている場合などは、貸主との良好な関係を構築できるメリットもあります。

    借地の更新料の相場

    借地の更新料の相場

    それでは、借地の更新料の相場は一体どのくらいになるのでしょうか?

    結論、更新料の相場の大体の目安としては、【更地価格の3~5%前後】、または【借地権価格の5%程度】だと考えておくといいでしょう。もちろん立地やその他条件によっても異なるので、あくまで目安としてお考えください。

    「借地権価格」は路線価と借地権割合に、借地の面積を掛け合わせた金額が一般的です。路線価についてはこちらの記事を参考にしてください。
    路線価と実勢価格の違いとは?調べ方・計算方法・活用方法について解説!

    「更地価格」に関しては以下の式で求めることができます。

    更地価格 = 路線価 × 地積(土地の面積)

    なお、「路線価」は国税庁が公開している路線価図にて確認することが可能です。

    また、次項で解説する通り「借地権割合」を考慮することで、より正確な更新料を算出することができます。地主から請求された更新料が妥当な額かどうかを判断する際には、そちらの価格を参考にするといいでしょう。

    借地の更新料の計算方法

    借地の更新料の計算方法

    それでは続いて、借地の更新料をより正確に算出する方法について解説していきましょう。

    更新料を定める際によく用いられる計算方法として、まずは以下のような式が挙げられます。

    更新料 = 更地価格 × 借地権割合 × 5% ~ 10%

    「借地権割合」の平均は、住宅地の場合は6~7割程度と言われています。これを上記式に当てはめると、前項で紹介した更新料相場の目安である「更地価格の3~5%前後」と大体同じになります。しかし借地権割合は地域によって変わりますので、より詳細に更新料の相場を知りたい場合には、上記式に対象の土地の正確な借地権割合を当てはめて算出するようにしましょう。なお、正確な借地権割合は国税庁のHPで調べることが可能です。

    ただし、絶対に上記の式で借地の更新料が定められるわけではありません。場合によっては、以下のような算出方法で更新料を定められることもあります。

    更新料 = 借地の地代(年間) × 4~8年分

    これは、年間に支払う借地の地代(借地料)をもとに更新料を算出する方法です。「借地の地代(年間)」は以下のように求めることができます。

    借地の地代(年間) = 公示地価 × 地積(土地の面積) × 1.5~3.0%

    「公示地価」とは国土交通省が毎年発表している土地の価格で、路線価のおよそ8割程度の水準で定められています。すなわち、路線価から公示地価を求めることができ、その式は以下の通りです。

    公示地価 = 路線価 ÷ 0.8
        = 路線価 × 1.25

    これらを前述した更新料の算出式に当てはめると以下のようになります。

    更新料 = 路線価 × 地積(土地の面積) × 7.5~30%
       = 更地価格 × 7.5~30%

    つまり、こちらの計算方法だと更新料は更地価格の7.5~30%となり、先に紹介した方法から算出する金額よりも高額になってしまいます。

    このように、更新料の算出方法に絶対的なものはなく、その方法によって価格は大きく異なってきます。借地権売却の際の譲渡承諾料は裁判所に算定基準がありますが、更新料にはそのような基準がありません。そのため、ここで紹介した方法で算出した更新料はあくまでも目安として考え、そこからあまりにもかけ離れた額を請求された際には、地主にどのような計算方法で更新料を決めているかを確認してみるといいでしょう。

    借地の更新料の支払い方法

    借地の更新料の支払い方法

    借地の更新料は、現在の契約期間が満了を迎える前に支払うことになります。一般的には、更新の前月に地代と一緒に支払うケースが多いようです。場合によっては、更新の次月に支払うこともあります。また、更新料が高額になる場合は、地主と相談のうえで分割払いになることもあるようです。その場合は、地代と分割した更新料を毎月一緒に支払うことになります。

    このように、支払い月や支払い方法は場合によってさまざまですので、借地契約を結んだ際の契約書を確認するようにしましょう。そのうえで、支払い期限に間に合わなかったり、一括での支払いが難しかったりする場合には、地主にしっかりと相談する必要があります。もし相談なく更新料を支払わなかった場合には、建物のリフォームや借地権を譲渡する際に必要になる地主からの承諾が得られなかったり、契約違反と判断されて借地契約自体を破棄されたりしてしまいます。

    前述の通り、確かに法的には借地の更新料の支払い義務はありません。しかし、それは借主の勝手な都合で支払わなくてもいいということでは決してありません。地主との関係を良好に保つためにも、しっかりと誠実に対応するようにしましょう。

    借地の更新料を支払えない場合の対処法

    借地の更新料を支払えない場合の対処法

    それでは、いざ借地契約を更新するために更新料を支払おうと請求額を確認したところ、とても支払える額ではなかったという場合の対処法について解説していきましょう。

    高額すぎる更新料を請求された場合は支払いを拒否することも可能

    再三になりますが、法的に借地の更新料の支払い義務はありません。しかし、借主の一方的な理由で支払いを拒否するのは、地主との関係を続けるうえですべきでないということも前述の通りです。

    更新料の支払いを拒否できるかどうかを判断するうえで重要になるのが、その金額が妥当であるか否かです。もし高額の更新料を請求され、その金額が前述した計算方法をもとに算出した相場価格からあまりにもかけ離れている場合には、支払いを拒否することができます。しかし、その金額が相場から大きく離れておらず妥当な額である場合には、たとえ借主がいくら高いと感じようが支払いを拒否すべきではありません。

    また、契約書に更新料についての記載があるにも関わらず、よく確認せずに支払いを拒否してしまった場合には、借地契約の破棄などのトラブルにつながってしまう可能性もあります。そのため、まずはしっかりと契約書を確認するようにしましょう。確認のうえで高額すぎる更新料を請求された場合には、その支払いを拒否することが可能です。

    しかし貸主との関係の悪化を防ぐためにも慎重に交渉していくべき

    ただし、もし更新料の支払いを拒否する場合にも一方的に拒否するのではなく、貸主(地主)と慎重に話し合いや交渉を続けていくことは重要です。なぜなら、借地契約を継続していくのであれば、その後も貸主との関係は続いていくからです。

    自分の思い込みで請求された更新料を妥当でないと感じてしまっているだけの可能性もありますので、まずはしっかりと請求額が更新料の相場と大きくかけ離れている根拠などを貸主に確認するようにしましょう。そのうえでどうしても納得できない場合には、慎重に値下げや支払い方法の交渉をしていくようにしましょう。

    また、もし借地契約の更新をおこなわないという判断をする場合にも、訴訟などのトラブルに巻き込まれないよう丁寧に対応していくべきです。法的に更新料の支払い義務がないとは言っても、貸主と借主の関係を良好に保つために更新料という慣習はとても重要です。決して軽く考えずに、しっかり誠実に対応していくようにしましょう。

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    まとめ

    さて、ここまで借地契約の更新時に必要になる更新料について詳しく解説してきました。確かに、借地権者に更新料の法的な支払い義務はありません。しかし、明らかに高額すぎる場合を除いては、契約更新後の地主との関係を保つためにもしっかりと支払うべきです。

    それに加えて、長期的に借地権付き建物を所有し続けるためには、借地の地代(借地料)を支払い続けなければいけません。そのため、借地権付き建物は長く所有すればするほど多額の費用がかかることになります。

    そこで、借地契約の更新時期をきっかけに、借地権付き建物を今後も所有し続けるかどうか改めて検討するのもいいでしょう。この機会に不動産会社に売却してしまうというのも選択肢の一です。空き家パスでは、借地権付き建物の買取にも力を入れており、実績も多数ございます。もし借地権付き建物の売却を検討する際には、ぜひ一度お気軽に空き家パスにご相談ください。

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