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借地の契約に必要な「土地賃貸借契約書」とは?ひな形と内容を解説!

不動産の広告で、土地について「売地」ではなく「借地」となっている広告を見たことないでしょうか。

借地の場合、地主(貸主)から土地を借りるために、土地について賃貸借契約を結ぶ必要があります。

この賃貸借契約を「土地賃貸借契約書」といいます。「土地賃貸借契約書」には、借地権者(借主)が地主(貸主)から土地を使用収益することが記載され、契約締結の際には注意が必要です。

本記事では、借地を契約するときに必要な「土地賃貸借契約書」の概要、ひな形や内容などについて詳しく解説します。

この記事でわかること

    • 借地契約とは
    • 借地権の種類
    • 「土地賃貸借契約書」の内容

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そもそも借地契約とはどんな契約か?

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不動産には、さまざまな権利が設定されており、その一つに「所有権」があります。土地や建物などの不動産を購入した場合、登記をすることでその不動産の「所有権」を主張することができます。「所有権」を得ると、不動産を使用し、賃貸に出して収益を得たり、処分することが可能です。

一方、他人が所有権を有する土地を借りて、建物を建てたりする権利を「借地権」といいます。「借地権」は、建物を所有する目的で土地を借りる権利のため、資材置き場や青空駐車場など、建物の所有がない場合は「借地権」は発生しません。

この「借地権」を得るために、土地の所有権を有し土地を貸す地主(貸主)と、建物を所有する目的で土地を借りる借地権者(借主)の間で結ばれる契約が「借地契約」です。

「借地契約」については、平成4年8月1日より前に締結された契約かどうかで、適用される法律が異なり、借地契約の存続期間や更新についての決まりが異なります。

平成4年8月1日以前の契約と以後の契約の内容の違いについては後述します。

借地権には旧法のものと新法のものがある

平成4年7月31日までに借地契約をしている場合は、旧法の借地法が適用されています。旧法の借地法では、契約期間は建物が木造(非堅固な建物)か鉄骨造・鉄筋コンクリート造(堅固な建物)の構造かによって異なります。

木造の場合の最低契約期間は20年、鉄骨造・鉄筋コンクリート造の場合の最低契約期間は30年です。契約期間に定めがない場合や、定めた契約期間が最低契約期間より短い期間で定めた場合、木造は契約期間が30年、鉄骨造・鉄筋コンクリート造は契約期間が60年となります。

契約満了を迎えた場合も、更新することが可能で、更新後の契約期間については、木造が20年、鉄骨造・鉄筋コンクリート造が30年です。

旧法の借地法では、契約期間が設定されているものの、更新が可能なため、更新を続けることで半永久的に土地を借りられる点が大きな特徴です。借地権者(借主)の権利はとても強い法律だったといえます。

これから新規で契約する場合はすべて新法借地権になる

新法の借地権は、平成4年8月1日に施行された「借地借家法」に基づいており、この施行日以降の契約には新法が適用されます。

以下で、新法借地権の内容を詳しく見ていきましょう。

新法借地権には普通借地権と定期借地権の2種類がある

新法の借地権には、「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。普通借地権と定期借地権について、それぞれの違いを解説します。

普通借地権の契約期間と契約更新後の存続期間

普通借地権とは、新法の借地権に基づく借地権であり、定期借地権(後述)ではない借地権のことをいいます。普通借地権では、契約の更新をすることができます。

普通借地権の存続期間は、地主(貸主)と借地権者(借主)との契約で30年以上の存続期間を定めた場合には、その期間が契約期間です。契約期間に定めがない場合の契約存続期間は30年(借地借家法第3条)、30年より短い期間の契約期間の定めは無効になります(借地借家法第9条)。

また、普通借地権では、借地権の存続期間は終了しても、現に建物が存する場合は、借地権者(借主)は地主(貸主)の合意の有無にかかわらず契約の更新をすることができます。借地権者(借主)は、正当事由がない限り契約の更新を拒否することはできません(借地借家法第5条)。

更新後の借地権の存続期間は、最初の更新は20年、それ以降は10年です。地主(貸主)と借地権者(貸主)との契約で、これらの期間よりも長く契約存続期間を定めることも可能です(借地借家法第4条)が、これよりも短い契約期間の定めは無効となります(借地借家法第9条)。

上記のように、普通借地権の場合は、当初の契約で借地権の存続期間を定めても、必ずしも契約関係が終了しないという特徴があります。

なお、普通借地契約の契約方式については、必ずしも書面で契約をする必要はありません。

定期借地権の契約期間と契約更新後の存続期間

定期借地権とは、普通借地権とは異なり、更新がない借地権をいいます。

さらに、定期借地権は一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用借地権の3種類があります。

以下で詳しく見ていきましょう。

一般定期借地権(借地借家法第22条)

一般定期借地契約では、借地契約の存続期間を50年以上とすることで、「契約の更新をしない」「建物の築造による存続期間の延長をしない」「契約期間満了時において買取りの請求をしない」とする旨の特約を定めることができます。

契約期間満了時には、借地権者(借主)は地主(貸主)に対し、土地を更にして返還しなければなりません。

なお、この一般定期借地権の特約については、公正証書などの書面によって行わなくてはなりません。

事業用借地権(借地借家法第23条)

事業用借地権では、非居住用の事業用建物の所有を目的とし、契約の存続期間を10年以上50年未満として契約することで、一般定期借地権と同様に、「契約の更新をしない」「建物の築造による存続期間の延長をしない」「契約期間満了時において買取りの請求をしない」とする旨の特約を定めることができます。

借地契約書は公正証書に限られ、契約期間満了には、土地を更地にして地主(貸主)へ返還しなければなりません。

建物譲渡特約付借地権(借地借家法第24条)

建物譲渡特約付借地権では、借地権の設定から30年以上経過したときに、借地の上に建っている建物を地主(貸主)が時価で買い取る(譲渡する)ことを定めることができる定期借地権です。なお、建物の種類は居住用、非居住用を問いません。

30年以上経過して譲渡すると借地権は消滅しますが、その土地の借地権者(借主)または、その建物の借家人が、その後の建物の使用の継続を請求した場合は、借家として継続して住むことができます。

定期借地契約は、契約の形態によって内容が異なるため、目的に合わせた借地権の設定をする必要があります。

「土地賃貸借契約書」とは借地契約の際に必要な契約書

土地の賃貸借契約を締結する場合、契約書に記載すべき事項があります。

土地賃貸借契約書の内容を見ていきましょう。

更新料

借地権の更新料について、地主(貸主)と借地権者(借主)の間で合意している場合は、その旨を特約で定め、借地契約の契約時に決めた更新料を支払わなければなりません。

注意しなければいけないポイントは、更新料については法律で定められているわけではないため、当事者の合意がない場合は、更新料の支払い義務は生じない点です。

ただ、借地権における更新料の支払い義務が有る契約をすることが一般的です。

地主(貸主)との関係悪化によるトラブルや、地主(貸主)からの「正当な理由」によって契約の更新を拒否されることを避けるためにも、借地権者(借主)から自発的に、もしくは、地主(貸主)の要求に応じて更新料は支払うものだと理解しておきましょう。

承諾料

借地人が借地権を売買(譲渡)や転貸(又貸し)する際には賃貸人の承諾が必要です。

これに違反すると借地人か、借地契約を解除されることになります。賃貸人からのその承諾の対価として支払われるものを承諾料、もしくは、名義書換料ともいいます。

土地賃貸借契約書は慣例的に地主(貸主)が用意するもの

これから土地を借りようとしている人の中には、「土地賃貸借契約書は自分で作成しなければならないのか」と疑問をお持ちの方もいるかもしれません。

結論としては、土地賃貸借契約書は、慣例として地主(貸主)が用意してくれることが多いためご安心ください。

ただし、地主によっては用意してくれないこともあるので、地主と密にコミュニケーションを取り、認識を擦り合わせておきましょう。

土地賃貸借契約書のひな形もあるが、あくまで参考程度にしましょう

先述のとおり、土地賃貸借契約書は地主(貸主)が用意してくれることが一般的です。

しかし、借地権者(借主)も当然契約の当事者です。トラブルを防ぐため、そして、トラブル時に円満に解決できるように、借主も契約書の内容をしっかりと確認する必要があります。

その際、不動産会社や法律事務所などのホームページで公開されている土地賃貸借契約書のひな形を参考にするのがおすすめです。ただし、契約ごとに内容が大きく異なるため、あくまで参考程度に留め、不明な点があれば不動産会社や法律事務所などに直接相談しましょう。

土地賃貸借契約書には印紙の貼り付けが必要になる

契約書の中には、課税対象となり収入印紙が必要になる場合があります。収入印紙が必要になるかどうかは、印紙税法の定めが基準になります。

印紙税法において、土地賃貸借契約書は「地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書」に含まれ、収入印紙が必要になります。

印紙税額は契約金額によって異なるので注意

土地賃貸借契約書に貼付する収入印紙の額は、契約書に書かれている契約金額によって変わります。

例えば、契約金額が10万円を超え50万円以下のものは400円、50万円を超え100万円以下であれば1000円となり、契約金額が高くなればなるほど、収入印紙の額も高くなります。ただし、契約金が記載されていないものは200円です。

上記のように、印紙税額は契約金額によって異なるため、注意が必要です。

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まとめ

「土地賃貸借契約書」は、借地の契約を締結するときに必要となる書類です。

土地の貸し借りは長期にわたるため、契約時や契約更新時にトラブルのリスクは付き物です。トラブルを回避するためにも、契約内容を十分に確認し理解する必要があります。

契約書の作成や手続きで不明な点がある場合や自信がない場合は、専門家に依頼することも検討しましょう。

また、貸主が存在する借地権付き建物の売却には手間や時間がかかるものです。「契約期間内に売却しなければならない事情ができた」「契約書の内容が理解できなくて売却していいかわからない」など、借地権付き建物の売却にお悩みの方は弊社運営の空き家パスにお気軽にご相談ください。
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