実家が「土地は借地で、家は持ち家」だった！相続・処分する前に知っておきたいポイント

相続時に慌てることがないよう事前に被相続人の資産をまとめていた所、相続予定の実家が借地権だったと判明することがあります。
こうした借地権付き建物は外観で見分けが難しく、建物の所有者と地主しかその事実を知らないことも多いです。
しかしこうした事実を知らないまま相続すると資産価値を見誤ることになり、さらに処分できないトラブルに巻き込まれることも少なくありません。
これ以外にも地主との契約によって思わぬ出費が発生することもあることから、地主との借地契約について正しく理解する必要があります。
そこで、この記事では相続予定の建物が借地権付き建物だった場合の対処方法について、解説します。
これから相続人となる可能性がある人は、参考にしてください。

借地権とは

マイホームを建てる際には土地を購入するのが一般的ですが、必ずしも購入する必要はなく土地の所有者から底地を借り家を建てるという方法もあります。
このように土地を借り借地上に不動産を建てる賃借権のことを「借地権」と呼び、この権利によって借地人は貸主である地主に対して地上権を主張することができます。
こうした権利は借地契約の締結によって効力を発揮していましたが、旧借地借家法ではあまりにも借地権者の権利が強く、一度貸してしまうと二度と処分できないことが問題とされていました。
そこで平成3年に借地借家法が大きく改正され借地に期間を設けられるようになり、新法によって次の3種類から締結することとなりました。

借地権の種類	内容
普通借地権	契約期間が30年の借地権となっており、1回目の更新は20年、2回目の更新は10年が最長期間となる。 また、契約に関する書類に決まりはない。
定期借地権	契約期間が50年の借地権となっており、更新はできない。 そのため、期間満了時までに建物等を解体した上で貸主に返還することになる。 また、契約については公正証書を作成する必要がある。
建物譲渡特約付定期借地権	定期借地権の1種で契約期間は30年が最長となっており、契約満了時には残存価値をベースとした金額で建物等を地主に売却できるという特徴がある。

上記のように契約形態によって契約書の種類や存続期間満了時に解体の必要性が決まることから、解体費用や公正証書の作成費用を用意しておく必要があります。
そのため相続した後から想定していない費用が発生しないよう、契約書の確認は重要です。

借地権は相続できる

実家が借地上の建物であり所有する借主が死亡したケースであっても、問題なく相続は可能です。
この場合は地主に対して名義変更の承諾を得る必要はなく承諾料や名義変更料といった負担もないことから、建物については特に問題なく相続によって所有権を得ることができます。
ただし借地借家契約は原則転貸できないことから、急に住んでいる人が変わると地主が不審がることもあります。
そのため相続が決まった際には地主へ挨拶し、地代の振込先や更新時期など契約内容の再確認を実施することがおすすめです。
なお、相続は法定相続人が対象となりますが、遺贈の場合は第三者が建物を取得することも考えられます。
このことからも転貸禁止の観点から遺贈の場合は地主とトラブルになる可能性があるため、注意点といえます。

借地権は売却できる

相続した借地権ごと不動産を売却することは可能ですが、その場合は地主の許可が必要となります。
なぜなら借地借家契約とは「貸す人」と「貸す用途」、「貸す期間」を定めることが目的とされているからです。
つまり地主が知らない第三者が土地を占有し、意図しない方法で利用されてしまっては困ることから、一般的には勝手に売却することは契約違反にあたります。
しかし相続した建物を使わないまま地代だけ支払うことも契約内容に則さないことから、地主に承諾料を支払い売却するのが一般的です。
なお、承諾料は借地権価格の3％前後になることが多く、借地権割合は国土交通省が公開している不動産情報ライブラリで確認することができます。

土地は借地、家は持ち家だった場合どうする？

相続のタイミングで実家が建っている土地が借地だと分かった場合、対応方法に困るケースが多いです。
特に処分する場合は土地と建物の両方を所有している場合に比べてステップが増えることから、売却完了までに時間がかかってしまいます。
そのため、検討できるパターンの中から最適な方法を選ぶことがポイントです。
この章では土地が借地で家は持ち家だった場合の代表的な方法について、解説します。

借地権付き建物として第三者へ売却する

「借地物件」として第三者へ売却する方法はもっともシンプルで手離れがよく、相続予定の実家を有効活用する予定がないのであればおすすめです。
この方法は土地に所有権があるケースよりも買主へ説明する内容が多く、これにより不動産会社も細かく土地と建物について把握する必要があります。
そのため借地契約や公正証書を全て開示し、買主とトラブルにならないよう不動産会社と認識を合わせておくことが重要です。
特に建物の買取もしくは解体に関わる部分は契約満了時に費用負担が発生する可能性があるため、注意すべきです。

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借地権と底地権を同時売却する

借地権と底地権はほとんど同じ権利を指しており、借主側と貸主側によって呼び名が変わるイメージです。
つまり借地権と売却する際には底地権も同時に売却することになりますが、不動産売買契約書にその旨を記載しなければ書面上は片方だけ残存させることもできてしまいます。
こうした借地契約の内容は借地物件の売買に慣れていない不動産会社に依頼すると漏れが多く発生してしまうことから、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

地主へ借地権を売却する

借地権を地主に返還するのではなく売却することもでき、地代の支払いから解放されるというメリットがあります。
そのため使い道がない実家であれば相続したタイミングで地主へ相談し、売却したい意向を伝えるのがおすすめです。
ただし厳密には借地借家契約の違反行為となるため双方の合意がなければ売却は成立せず、期間満了まで地代を払い続けることになります。
このことから、地主への借地権売却はあくまでも相談ベースであることを知っておくべきです。

分筆登記をして等価交換する

借地権付きの建物は地代が発生する上に将来建物を退去することなるというデメリットがあり、販売が長期化してしまう傾向にあります。
そこで敷地の一部を分筆して同じ価値のある不動産と等価交換し、底地の所有権を得るという方法があります。
こうすることで土地と建物の両方を所有することになり、一般的な中古戸建として販売することができます。
また、販売せず自己所有することになっても地代の支払いはなくなるため等価交換を選択する人もいますが、その代わり固定資産税や都市計画税の支払い義務が発生してしまいます。
つまり、売却するにしろ自己所有するにしろ、地代と税金とのバランスを見極めることがポイントといえます。

賃貸として活用する

相続予定の実家に誰も住まず空き家になってしまうと家が劣化してしまい、設備の故障や害虫が発生することもあります。
このような状態になってしまうと近隣住民とトラブルになりやすいため、誰かが住んでいる状態を維持すべきです。
そこで、賃貸にだして入居者に家の管理をしてもらうという方法があります。
こうすることで家を管理する手間を省くことができ、さらに地代と賃料を相殺することも可能です。
ただしそもそも借地借家契約で賃貸を禁止としていることが多く、社会通念上賃貸にださざるを得ないケースを除き地主に断られる可能性が高いです。

借地権を相続放棄する

借地権付き建物の所有者は毎月地代を支払うことになるため、建物の資産価値によってはマイナスの相続となってしまいます。
しかし相続した建物を売却しようとしても借地物件をそもそも検討していない人が多いため販売期間が長くなってしまい、その間も地代は支払い続けなければなりません。
そこで、こうした不動産を相続するのであれば相続放棄によって所有権を取得しない方法も検討すべきです。
相続放棄は家庭裁判所に必要書類と相続放棄の理由を申請することで実現でき、借地権付き建物に関する全ての責任から解放されます。
そのため相続するメリットよりもデメリットの大きいと判断した場合には相続放棄も視野に入れて考慮することが必要ですが、相続放棄は相続発生を知った日から3ヶ月以内に裁判所の許可を得る必要があり、期限を超えると相続したとみなされます。
さらに相続放棄してしまうと子供や孫が代わりに相続する代襲相続の権利も放棄することになり、他に遺産があっても相続することはできませんので注意が必要です。

借地権の相続でよくあるトラブル

借地権が付与された建物を相続した場合、地主と被相続人が締結した契約についても相続することになります。
これにより納得がいかない支払いや要求にも応えなければならないこともあり、しばしば地主とトラブルになります。
そこで、この章では借地権を相続することで発生するトラブルについて、解説します。

地代の値上げを要求される

一般的な賃貸借契約には次のような文章が記載されます。

賃料が本件土地に対する租税その他の公課の増減、もしくは土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動、または近傍類似の土地の賃料等に比較して不相当となったときは、甲または乙は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。

この文章により地主は物価や地価の高騰を理由に地代の値上げを要求することができ、多くのケースで借地人は応じなければなりません。
そのため相続時には支払いできた地代の支払いが難しくなることもあります。
その一方で経済的理由や同じく市況の影響によって支払いが難しくなった際には、地主に対して地代の減額要求も可能です。
このように、状況に応じて地代は変動する可能性があるといえます。

名義変更料や更新料（承諾料）の支払いを要求される

売却によって建物の名義が変更される場合や契約の更新時に承諾料や更新料が発生することがあり、発生するかどうかは契約書に明記されています。
つまり、借地権付き建物を売却する際には承諾料を含めて売却価格を決定する必要があります。

立ち退きを要求される

借地契約は原則借主が強力に保護されていますが、正当事由があれば地主から解約することが可能です。
たとえば土地を自己所有するようになったり地主が経済的に困窮してしまい、土地を売却することになった場合には正当事由が認められる可能性があります。
この場合は自己所有していたとしても立ち退きを強制させることもあり、生活拠点が大きく変わってしまいます。

ただし突然立ち退きを要求されるわけではなく地主からあらかじめ相談を受ける段階を踏むことになります。
そのため、立ち退きの要求を受けた場合は地代の値上げを受け入れるなど、地主に歩み寄ることで回避できる方法を模索すべきです。

建物の建て替えを承諾してもらえない

建物譲渡特約付定期借地権の場合、契約期間満了時に地主は建物を時価で買取することになります。
つまり建物の建て替えをしてしまうと資産価値の上昇分を買取価格に上乗せすることになるため、築年数が経過した家の建て替えを地主が拒否することもあり得ます。
こうなってしまうと相続した家がよほど築浅でなければ安心して住み続けることが難しくなり、リスクのある生活を続けることになってしまいます。

建物の売却を拒否される

地代の値上げを要求され建て替えを拒否されてしまうと家を維持することが困難になるため、売却を検討する人は多いです。
しかし売却するためには地主の承諾が必要となりますが、第三者が土地上の建物に住むことを地主が嫌がり、拒否することもあります。
そのため地主に対しては突然売却することを打診するのではなく、時間をかけて売却の相談をするのがおすすめです。
なお、このようなステップを踏むことで地代の値下げなどに繋がることもあるため、地主と借主双方が納得する解決策を検討することが重要です。

空き家パスは、相続関係のトラブルがある不動産の買取に強い買取専門業者です

相続予定の建物に借地権が付与されていた場合、地代の発生や売却が難しいといったリスクを抱えることになります。
そこで、相続予定の建物を有効活用する予定がない場合は空き家パスがおすすめです。
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