法定地上権とは？4つの成立要件や地上権・賃借権との違いをわかりやすく解説
法定地上権とは、不動産の抵当権の実行や競売が行われた結果、土地と建物の所有者が異なることになった場合に、建物が存続するために発生する権利のことをいいます。
本記事では、法定地上権が成立する要件や、地上権と賃借権との違いをわかりやすく解説します。法定地上権について理解したい方はぜひ参考にしてください。
- 法定地上権とは「競売などが行われ、土地と建物の所有者が別々になったときに成立し、建物所有者が土地を利用することを認める権利」である
- 法定地上権の成立要件は「土地と建物のどちらか一方または双方に抵当権が設定された」「競売が行われ、土地と建物の所有者が別々になった」など4つある
- 法定地上権の成立後は「地代決定の合意」と「明け渡し請求」の手続きが必要である
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目次
法定地上権とは
法定地上権とは、抵当権の実行や強制競売が行われた結果、法律の定めるところによって生じる地上権のことです。
例えば、土地と建物の所有者（A）が、ローンや借金などの債務を滞納し、抵当権が実行・競売にかけられ建物の所有者が第三者（B）に移転した場合、（B）のために、建物に地上権が自動的に発生することとされています。
このように、元々同一所有者であった土地と建物が抵当権の実行により別々の所有者（土地の所有者（A）、建物の所有者（B））になった場合に、法律の規定により建物のために発生する地上権を「法定地上権」といいます。反対に、抵当権が実行され、土地と建物の所有者（A）から土地の所有者が（B）、建物の所有者が（A）になった場合も、（A）のために建物に法定地上権が発生します（図1）。
土地と建物は、それぞれに抵当権を設定することが可能ですが、例えば、土地のみが競売された場合、建物の所有者は土地の所有権を持っていないために建物の活用をすることができなくなってしまいます。そうなると建物の所有者の不利益が大きいため、建物の所有者を守るために「法定地上権」が認められています。
【図1】
法定地上権は「法律上当然に発生する地上権」
法定地上権は、競売によって土地と建物の所有者が別々になった場合に、建物所有者が、土地の所有者でなくても土地を利用できる権利です。
この法定地上権が認められるため、建物のみの所有者であっても、建物に住んだり、賃貸に出したり有効活用することが可能です。
ここでは、混同しやすい「地上権」と「賃借権」との違いを見ていきましょう。
法定地上権と地上権の違い
法定地上権は地上権の1つです。地上権とは、借地権の1種で、他人が所有する土地を使用する権利のことです。土地の所有者の承諾がなくても、原則として土地を貸したり、建物を売却したり、地上権そのものに抵当権を設定することができます。地上権が設定されている限り、土地の所有者から土地の明け渡しや建物撤去の請求をされることはありません。
法定地上権と賃借権の違い
賃借権も地上権と同じく、借地権の1種です。地上権は、前述したとおり、土地の所有者の承諾がなくても、土地を貸したり、建物を売却したり、地上権そのものに抵当権を設定することができます。一方、賃借権も他人が所有する土地を使用する権利のことですが、土地の所有者の承諾がなければ原則として建物の売却や建て替えなどを行うことはできません。
地上権が物権的な権利で、賃借権が債権的な権利と言えます。
法定地上権の成立要件は4つ
法定地上権が成立する要件は4つあります。ひとつずつ見ていきましょう。
抵当権設定時の状況
抵当権設定当時に土地の上に建物が存在していなければなりません。
抵当権を設定する金融機関としては、地上権のない更地として融資の審査をしたのに、後から建物を築造し法定地上権が成立してしまうと、予想できない不利益を受けてしまうためです。
土地と建物の所有者の関係
抵当権設定当時に土地と建物の所有者が同一人でなければなりません。
そもそも、土地と建物の所有者が別々であれば、すでに土地・建物の所有者間で借地権に関する何かしらの取り決めがされているはずであり、法定地上権を設定する必要はないと考えられるからです。
抵当権の設定状況
競売によって法定地上権が成立する要件として、「土地・建物の一方あるいは両方に抵当権設定がなされている」が挙げられます。
ただし、強制競売や公売の場合は、この制限を受けません。
競売後の所有者変更
「担保が設定された不動産の競売や、強制競売などが実行された後、土地と建物の所有者が別々になっていること」も法定地上権が成立する要件です。
なぜなら、所有者が同じであれば、わざわざ権利を認めなくても建物の撤去や土地の明け渡しなどを請求されるトラブルは発生しないからです。
法定地上権の成立後の手続き
法定地上権が成立した場合、どのような手続きが必要になるのでしょうか。「地代決定の合意」と「明け渡し請求」について見ていきましょう。
地代決定の合意が必要な理由
法定地上権成立後は、土地と建物の所有者間で地代決定の合意が必要になります。法律によって当然に認められるのは「地上権の設定」までです。
そのため、法定地上権成立後の地代を、土地と建物の所有者間で話し合って決めなければなりません。自分たちで協議しても合意できなければ、「地代確定請求訴訟」という裁判を起こして地代を決める必要がある場合もあります。
明け渡し請求の条件
法定地上権が成立した場合、原則として最低30年間は建物の所有者に対して土地の明け渡しや建物撤去の請求ができません。法定地上権が成立してから30年経過後も正当な事由がない限り借地権は自動更新され20年間、そのあとは10年間ずつ更新されていきます。
例外として、以下4つの条件を満たしている場合は、明け渡し請求が可能です。
これらの条件にあてはまらない限り、土地の所有者は土地が利用できません。
一括競売と法定地上権
前述したとおり、法定地上権の成立要件として、抵当権設定当時に土地の上に建物が存在していることがあるため、更地では法定地上権は成立しません。
ただし、土地（更地）にのみ抵当権を設定した場合でも、その土地に建物が築造されたときは、抵当権者は土地とともにその建物を競売にかけることができます。なお、優先弁済権は土地代についてのみ主張することが可能です。
優先弁済権とは
優先弁債権とは、他の抵当権者や債務者よりも先に弁済してもらえる権利のことです。土地にのみ抵当権を設定し、その後に建物が築造された場合は、抵当権者は土地および建物を競売にかけることができますが、債務の弁済については土地のみ優先して弁済してもらえるということです。
法定地上権に関するよくある質問
ここでは、法定地上権に関するよくある質問について見ていきましょう。
未登記の建物と法定地上権
法定地上権成立要件として「建物が存在している」必要がありますが、建物に保存登記がなくても、抵当権設定当時に土地と建物の所有者が同一人であれば法定地上権は成立します。抵当権設定時に建物があれば、土地の抵当権者は建物があることを前提に価額などを評価しているためです。
共有の場合の法定地上権
土地および建物を複数人で共有していた場合、その土地・建物ともに法定地上権が成立します。ともに共有の場合、1人が所有者であるときと同じように考えることができるからです。
再築した場合の法定地上権
抵当権設定当時、土地の上に建物が建っており法定地上権の成立要件を満たしていたが、その後、建物が取り壊され、再建築された場合、原則として再建築された建物のために法定地上権は成立しません。例外的に、再建築された建物の所有者が土地の所有者と同一人であり、土地の抵当権者が再建築された建物について、土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定登記を受けた場合は、再建築された建物のために法定地上権が成立します。
法定地上権に関するトラブルと対処方法
法定地上権が成立すると、土地の所有者は原則30年以上、土地を自由に使用することができませんし、地代を決める際も、建物の所有者と合意しなければなりません。もし当事者間で地代を決められなければ裁判を起こす必要もあります。このように、法定地上権が成立した建物が建つ土地は、トラブルになりやすいといえます。
法定地上権に関するトラブルを解消したい方は、専門の不動産買取業者に依頼することで、手間や費用を一切かけることなく、土地をそのまま売却することが可能なため、特殊物件を専門に取り扱う不動産買取業者に相談することをおすすめします。
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まとめ
本記事では、法定地上権について解説しました。法定地上権の成立後は、土地と建物の所有者が別々になっていることから、当事者間でのトラブルも少なくありません。個人で悩まず、不動産取引のプロに相談することをおすすめします。
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