借地契約とはどんな契約？借地権の種類と契約期間の違いについて解説
不動産は所有する土地や建物を売買することで、不動産の所有権が移転するものだというイメージを持つ人は多いでしょう。
ところが、建物を所有する目的で、土地を借りて自己所有の建物を建てることもできます。これを借地権といい、借地権を得るためには土地所有者と借地契約を締結する必要があります。
「自己所有の不動産を購入したいけど、土地代も含めると予算をオーバーしてしまう」という場合、借地契約が役立ちます。なぜなら、借地契約を締結すれば土地を購入せずに建物を所有でき、コストを下げられるからです。
ただし、借地契約といっても、借地権の種類や契約期間にはいくつかの種類があります。本記事では、借地権の種類と契約期間の違いについて解説していきます。
- 借地契約とは
- 旧法借地権とその契約期間について
- 新法借地権の種類とその契約期間について
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目次
借地契約とは、建物の所有を目的として他者から土地を借りる契約
建物所有の目的で地上権設定の契約をすること又は土地賃貸借契約を結ぶことを「借地契約」といいます。借地契約を締結すれば、土地を所有している人は土地を貸し出し、土地を利用して建物を建てたい人はその土地の所有者から土地を借りられます。
この場合、借主（借地権者）は貸主（地主）に地代を支払うことが一般的です。
貸主（地主）は土地賃貸借契約に基づき借地料として収益を得られ、借主（借地権者）は建物を所有する目的で土地を活用できることで、双方はメリットを得られます。
借地契約には、契約時期により旧法の借地法に基づく借地権と、新法に基づく借地権（いわゆる「借地借家法」）があります。
以下で詳しく見ていきましょう。
旧法借地権とその契約期間について
旧法の借地権とは、平成4年7月31日までに契約締結した借地権を指します。
旧法借地権の契約期間
旧法上の契約期間については、建物の種類で区分されており、非堅固な建物（木造等の解体が容易な建物）は20年、堅固な建物（コンクリート造や鉄骨造、煉瓦造等の丈夫で解体が容易でない建物）は30年となります。
ただし、これよりも短い期間を定めた場合や契約時期に定めがない場合は、非堅固建物は30年、堅固建物は60年の契約期間とされています。
旧法借地権の契約更新後の存続期間
旧法上の借地権は、借地契約が期間満了を迎えても、貸主（地主）が遅滞なく更新拒絶の正当事由を述べた場合を除き、借地契約を更に継続することが可能です。
更新後の存続期間は、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年と、当初の契約と同じ期間になります。ただし、貸主と借主双方に合意があれば、この期間より長く設定することもできます。
新法借地権の「普通借地権」とその契約期間について
新法の借地権は、平成4年8月1日に施行された借地借家法に基づいており、この施行日以降に締結した借地契約には、新法が適用されます。
また、新法借地権では、大きく2つの借地権に区分されます。それが「普通借地権」と「定期借地権」です。
2つの借地権については、以下で詳しく解説していきます。
「普通借地権」は旧法借地権と同様に契約更新ができる
まず、普通借地権の場合、旧法借地権と同様に契約更新できることが特徴です。
「普通借地権」の契約期間
普通借地権の契約存続期間は、当初の契約では30年以上にしなければならないと定められています。そのため、30年より短い期間にする特約を定めても、その契約期間は無効となり自動的に存続期間は30年になります。
なお、旧法借地権のように、建物の構造による契約期間の違いはありません。
「普通借地権」の契約更新後の存続期間
普通借地権については、貸主の更新拒絶の正当事由がない限り、契約更新が可能です。
契約の存続期間は、1回目の更新と2回目以降の更新で異なります。最初の更新後の存続期間は20年、それ以降は10年となります。貸主と借主の双方の合意があれば、この期間より長い存続期間を定めることも可能で、反対に、特約でこれよりも短い存続期間を定めた場合は無効となります。
新法借地権の「定期借地権」とその契約期間について
ここからは、新法借地権に基づく借地権の1つである定期借地権について解説します。
「定期借地権」は原則契約更新ができない
まず、定期借地権は、旧法借地権や普通借地権と異なり、当初の定められた契約期間で借地契約の期間満了を迎え、基本的にその後の更新はありません。
「定期借地権」の種類
定期借地権は次の3種類です。
- 一般定期借地権
- 建物譲渡特約付借地権
- 事業用定期借地権
それぞれ、契約期間や契約の形式、利用目的などが異なるため、以下で詳しく見ていきましょう。
「一般定期借地権」の契約期間と特徴
一般定期借地契約は、借地契約の存続期間を50年以上とし、公正証書などの書面で契約する場合において、「借地契約の更新をしない」「建物の築造による存続期間の延長をしない」「契約期間満了時において買取りの請求をしない」とする旨の特約を定めることができます。
一般的借地権は、利用目的の制限がないため居住用や事業用など建物の使用目的にかかわらず契約を締結できる点が借主にとってのメリットです。ただし、原則として、契約期間の満了に伴い、借主は建物を取り壊して買主に土地を返還する必要があります。
「建物譲渡特約付借地権」の契約期間と特徴
建物譲渡特約付借地権は、借地権の設定から30年以上経過したときに、貸主が借地の上に建っている建物を時価で買い取ることを特約で定めることができる借地権です。
つまり、借地権について建物譲渡特約を付することで、その借地権が建物譲渡特約付定期借地権としての性質を有することとなります。また、建物の種類は居住用、非居住用の種類は問われず、契約の形式も、特に定められていません。
「事業用定期借地権」の契約期間と特徴
事業用定期借地権は、非居住用の事業用建物の所有を目的とした借地契約です。事業用の建物のため、居住用の建物の所有を目的とした契約はできません。
契約の存続期間を10年以上50年未満とした場合、一般定期借地権と同様に、「契約の更新をしない」「建物の築造による存続期間の延長をしない」「契約期間満了時において買取りの請求をしない」とする旨の特約を定めることができます。
なお、存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定した場合は、契約の更新、建物の再築造による存続期間の延長、建物買取請求権に関する特約は適用されないことになります。
また、契約は必ず公正証書による借地契約を行わなくてはなりません。
定期借地権について、さらに詳しくはこちらの記事をご覧ください。
定期借地権とは？契約期間やメリット・デメリット、注意点について分かりやすく解説
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まとめ
本記事では、借地契約は旧法借地権と、新法借地権があり、新法借地権には普通借地権と定期借地権に分けられるということを解説しました。
また、その中でも定期借地権は、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3つに分けられ、それぞれ利用目的などによって借地契約の種類が決まります。そのため、土地利用の目的に合った借地契約を結ぶとよいでしょう。
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