長屋を解体する際に準備すべきことや注意点などを解説！
「長屋の解体工事には、どんなことが必要？」
「長屋の解体で隣とトラブルにならないための注意すべきポイントって何？」
長屋の解体を検討している方は、このような疑問を持っているのではないでしょうか。実際、長屋は特殊な物件なので、解体に際して必要なことや押さえておくべき注意点などがいくつもあります。
そこでこの記事では、長屋を解体する際に準備すべきことや注意点などを詳しく解説していきます。工事をスムーズに終えられるようになる情報が詰まっているので、ぜひ参考にしてください。
- そもそも「長屋」とはどんな建物か？
- 長屋の解体工事の際に必要なこと
- 長屋を解体する際の注意点
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目次
「長屋」とはどんな建物？
長屋とは、1つの建物の中に壁を共有する形で複数の世帯が存在している集合住宅のことです。
集合住宅といえば、マンションやアパートなどの「共同住宅」をイメージするかもしれません。しかし、長屋は建築基準法でも「長屋」として定義されていて、まったくの別物です。
例えば、共同住宅ではエントランスや廊下、階段などを不特定多数の方と共有します。しかし、長屋は壁や床、天井を共有するだけで、他の部分に関しては普通の一軒家と同様にすべて独立しています。
このような特殊な構造をしているため、長屋の解体工事には隣家とのトラブルが付き物です。そして、そのトラブルを回避するために、様々な注意点が存在します。
なお、現在は江戸時代までの長屋と違い、2階や3階建ての長屋も造られています。名称も「テラスハウス」や「タウンハウス」と呼ばれていて、長屋は知らなくてもテラスハウスなら知っている方も多いでしょう。
長屋の解体工事に必要なこと
長屋は特殊な建物ですので、解体工事をする前に必要なことがいくつもあります。ここでは隣とトラブルにならないために事前にしておくべきことを解説していきます。
事前に家屋調査をおこなう
長屋の解体工事をする場合には、家屋の調査を事前に行っておくことがおすすめです。
例えば工事が始まった後に、隣から外壁の一部にヒビが入ったなどとクレームを言われる可能性があります。その際、事前に調査をしておけば、工事で問題が生じたのか、もともとヒビや割れなどの不具合があったのかがすぐに判断可能です。ところが、事前調査で写真に収めておいた記録などがなければ、トラブルを回避できなくなります。トラブル回避のためには、専門家による詳細なデータを事前に揃えておくことが重要です。そうすることで、万が一クレームが入ったとしても自分を守れるようになります。
また、事前の家屋調査の際には、より詳細な記録を残すため、建築士や土地家屋調査士などの専門家に建物の傾きや破壊の程度なども計測してもらうようにしましょう。
他の住民に説明し合意を得る
長屋を切り離し解体する場合は、他の住民に説明して合意を得ておくことが必要です。その理由は2つあります。
1つは、工事中は近隣に騒音などで多くの迷惑をかけてしまうためです。そのため、事前に工事の作業の流れや養生などに関して説明をしておけば、もめ事を起こしにくくなります。
もう1つは、区分所有法という法律に則って、長屋を切り離し工事をする場合は区分所有者の4分の3以上の合意が必要だからです。
（共用部分の変更）
第十七条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
引用: 建物の区分所有等に関する法律 | e-Gov法令検索
つまり、長屋を解体するためには、希望者だけでは工事を進めることはできません。大半の住民の合意を得なければできないので、しっかりと説明をすることが求められるのです。
自分一人ですべての人を納得させるのは難しいですので、解体業者などの専門家に説明を依頼するのも良いでしょう。そうすれば、スムーズに工事の合意を得られるかもしれません。
なお、その際は口頭での約束ではなく、同意した内容を記した同意書を残しておくようにしてください。そうしておけば、後々トラブルになるリスクを減らせるので、工事を安心して業者に依頼できます。
補修の責任範囲をしっかり確認する
長屋の切り離し工事では、補修の責任範囲も明確にしておくことも欠かせません。
長屋は内壁の一部を共有している構造ですので、真ん中で切り離すとなると内壁が外壁になります。つまり、その部分を施主が費用負担して補修する必要があります。また、耐震性が低下した場合は、その補強も必要です。
通常その費用は、施主が全額負担をします。ただし、責任が生じる範囲は「現状と同程度」までです。もし、今よりも高い機能の補修や補強をする場合は、施主の責任範囲を超える分の費用を他の住人が支払います。
補修に関する責任も一般的に決められています。しかし、隣家とトラブルにならないためにも、補修や補強の範囲に関しても事前に説明をして同意してもらっておくようにしましょう。
長屋解体時の注意点
長屋の解体はすべてが想定していた通りにいくとは限りません。
そこでここでは、長屋解体時に起こりうる問題点や注意点などを紹介していきます。
他の住民の合意がなかなか得られないことがある
長屋を解体するためには、他の住民の合意がなければなりません。しかし、いくら説得をしても合意が得られない場合があることを認識しておく必要があるでしょう。
特に重要なポイントは、住民の半分の合意では足りないという事です。過半数を超えていても、4分の3以上の合意がなければ着工できません。つまり、大半の住民の合意が必要なので、工事をしたい場合は根気強く説得や交渉を続けていく必要があります。
どうしても難しい場合は、施工会社などに相談をしてサポートしてもらうのが良いでしょう。実績や経験が豊富な業者であれば、合意を得るための説明方法などの知識やノウハウを持っています。そのような専門家の力を上手に利用できれば、多くの場合は4分の3以上の住民からの合意を得られます。
隣近所との信頼関係は住み続けていく以上は大切になってくるので、粘り強く納得してもらえるまで交渉するようにしましょう。
耐震強度が下がる可能性がある
長屋の切り離し解体をすると、耐震強度が下がる可能性がある事も注意すべき点です。
そもそも長屋は切り離す事を想定して作られていないため、家屋の一部でも切り離すと構造が変わってしまいます。長屋全体でバランスを取って地震に耐えていましたが、それが出来なくなれば耐震強度が下がる可能性が十分に考えられるのです。
また、内壁として作られていた部分が外壁になる事も、耐震強度を下げる要因の1つです。内壁は外壁のように雨風や地震に耐えられるような能力を持っておらず、構造も全く違います。
そのため耐震強度が下がった分(現状と同程度まで)は、施主が補修工事をする必要がある事を認識しておいてください。
老朽化などによって解体が難しいことがある
長屋の場合は、老朽化しているなど構造上の問題で、解体が難しいことも考えられるでしょう。
例えば、建築されてからかなりの年月を経ているような建物の場合、傾いてしまっているというケースがあります。この場合、解体工事を進めれば他の住宅が崩れてしまう恐れがあるので、スムーズに工事を進めることはできません。
解決策としては、残る住戸の補修・補強をして安全性を高めることです。この場合の問題点は「誰が」「いくら」補修・補強の費用を負担するのかでしょう。しかし、施主が自ら費用を負担するというのであれば、住民の合意を得られやすくなります。
長屋の解体工事は通常の解体工事よりも費用が高くなる
長屋の解体工事は、通常の工事よりも費用が高くなることも想定しておいてください。
通常は、重機を用いて作業を進めていきます。しかし、長屋の場合は主に手作業によって工事をするので、手間がかかって工事の期間も長くなります。その結果、工事の値段も高くなるのです。
もちろん工事する規模や条件などによって違いますが、一般的には1.5倍程度は高くなると考えられます。一般的な建築物で費用を計算している方は、少し多めに予算を組むようにしてください。
なお、解体業者を選ぶ時は、複数の業者に見積もりを依頼することをおすすめします。業者によって練度や費用、付帯工事に違いがあります。複数見積もりを依頼して、条件の良い業者に工事をしてもらうようにしましょう。
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まとめ
この記事では、長屋を解体する際に準備すべきことや注意点などを解説してきました。事前にポイントを押さえておくことで、スムーズに着工しやすくなるでしょう。
ただし、長屋の解体工事はハードルが高い部分もあります。もし長屋の解体が難しい場合は、売却してしまうのも一つの手です。長屋売却のご相談なら、ぜひ空き家パスにお問い合わせください。
