空き家の買取とは？損せず売却するためのノウハウや実例をプロが解説

空き家の買手が見つからず処分に困っている人に最適な、空き家専門の買取サービスが存在します。

本記事では、空き家を高く買取してもらうための方法や損せず売却するためのノウハウを中心に解説します。活用をおすすめしたい空き家買取サービスを紹介しますので、空き家処分にお困りの方はぜひ参考にしてみてください。

空き家の売却なら、すぐに買取してくれる空き家買取専門の買取業者に相談するのがおすすめです。
買取業者は空き家の所有者から直接不動産を買取するため、仲介手数料も不要です。

空き家パスでは、他社で断られてしまった不動産や、価格がつかないと言われた不動産でも高額買取しています。
ご相談は無料ですので、まずは一度無料査定をご利用ください！

空き家の買取とは？

空き家を売却する方法には、主に「買取」と「仲介」の2種類があります。

空き家パスも空き家の買取サービスですが、前提として買取と仲介はどのように違うのか解説します。それぞれ特徴があるので、ニーズに合う方を選んでください。

「買取」 は空き家を不動産業者に直接売却すること

空き家の買取とは「空き家を不動産業者に直接売却すること」 です。不動産業者が空き家の買い手を探して販売する「仲介」とは異なります。

「買取」では、直接不動産業者が空き家を買い取ります。つまり、空き家の所有者が売主になり、 不動産業者が買主ということになります。

空き家の買取では、買い取った不動産業者が空き家をリノベーション・リフォームして再び販売したり、更地にしたりして活用します。

そして、空き家を専門に取り扱う不動産業者が査定して買取まで行うため、仲介に比べて売却期間が短い傾向にあります。手間をかけずに空き家を現金化できる処分方法です。

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空き家の買取を利用するメリット

空き家を 不動産業者に買取してもらうことは、主に次のようなメリットがあります。

• 仲介に比べて売却期間が短い
• 手間がかからずすぐ完結する
• 売却後のトラブルがない（契約不適合責任が免責）
• 複雑な事情がある不動産は買取の方が好条件のケースもある

メリットについては記事の後半で詳しく解説します。

空き家の買取を利用するデメリット

次に空き家の買取を利用することのデメリットをご紹介します。

• 仲介に比べて価格が安くなる傾向がある
• 業者により専門が異なるため取り扱いできないこともある
• 不動産業者によってはエリアや物件でNGになることもある

「仲介」 は不動産業者が売主買主の仲介をすること

仲介とは、名前の通り不動産業者が契約の当事者の仲介をすること です。

契約の相手方（買手）を売主に代わって探し、契約の条件調整や重要事項説明書の作成などを行い、空き家の売却を実現します。
空き家に限らずですが、不動産売買の仲介は不動産業者が買主を探して契約をサポートすることです。売買だけではなく、賃貸の契約でも仲介という形態で不動産会社が関与することは多いです。

専門用語になりますが、仲介は「媒介」とも言われます。不動産会社が媒介者となって買主と売主のやり取りをするからです。
プロである不動産会社が間に入ることで、複雑な不動産の売買でもトラブルなく円滑に売買取引ができます。

ただし、売主自身もしっかりと契約書や重要事項説明書に目を通した上で、不明な点は不動産業者に質問して理解することが求められます。
多くの不動産業者は契約締結前に、売買契約の条件をしっかり説明してくれると思いますが、後でトラブルになってから「契約書はそのような条件になっている」と言われて突っぱねられてしまっては大変です。

仲介で売却をするメリットとデメリットをいくつかご紹介します。

空き家を仲介で売却するメリット

不動産業者に空き家売却の仲介をしてもらうことは、主に次のようなメリットがあります。

• 仲介に比べて高値で売れる傾向にある
• 不動産会社が間に入るので契約書作成などを一任できる
• じっくり好条件での売却を狙うことができる

仲介での売却のメリットはやはり好条件で売却する可能性を探れることです。インターネットや業者間のネットワーク（REINS）を通じて他業者の顧客にも物件を認知させることができます。

空き家を仲介で売却するデメリット

• 次に空き家の買取を利用することのデメリットをご紹介します。
• 買取と比べて売却完了まで時間がかかる
• 購入希望者の内覧の立ち会いなどの手間がある
• 双方の希望条件の調整に時間がかかる
• 契約不適合責任が免責ではない（契約条件による）
• 相場から外れた価格で売り出しをすると長期間売れないことがある
• 不動産業者の広告力によって成否が変わる

仲介の場合、買取に比べると売却までに時間がかかる傾向にあります。例えば買主が住宅ローンを利用する場合は長期化しやすいです。その他、買主が内覧をする場合には立ち会いをすることもありますが、必ずしも売買に結びつくわけではないので、何度も立ち会いの時間を取られるということもあり得ます。

都心部や築浅の物件などは、融資が通りやすく需要も大きいため、仲介での売却の方がお得になるケースが多いです。
ですが、築古でボロボロになってしまった一戸建ての空き家など、どうしても買手がつきにくく不動産会社に仲介を依頼しても売れずに残ってしまっている物件は散見されます。

仲介で売却することの方が高く売れたり、結果的に早く売れたりすることもゼロではありませんが、空き家の仲介を敬遠する不動産会社は多く、仲介では売れにくいと言われています。

次に空き家が仲介で売れないと言われる理由を解説します。

空き家が仲介で売れない理由は？

空き家パスで空き家買取の相談をしていただくお客様でも、最初は仲介での売却を考えて不動産会社に相談したという方も多いです。なぜ買取ができる（＝売買ができる）不動産なのに、不動産会社から仲介の依頼を断られてしまうのでしょうか？

空き家の仲介は広告費をかけられない

空き家が仲介で売れにくい理由は「不動産業者が広告費をかけにくいから」 です。
不動産会社が仲介をすると仲介手数料という経費がかかり、不動産会社にとっては仲介手数料が利益になります。仲介手数料は売買価格の5%などと割合が決まっていますが、宅建業法によって報酬の上限が定められています。得られる報酬以上に広告費をかけては赤字になってしまい、利益が生まれにくい構造のため、積極的に販売活動ができないという不動産会社が多いのです。

低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例とは

空き家が増加している社会の状況を鑑み、平成30年1月より低廉な空き家等の 報酬額については特例が設けられました。（報酬告示第七・第八）
この特例により、予め報酬額について売主より承諾を得ていれば、価格が400万円以下の売買では18万円（消費税別途）を上限として受領できることになりました。

しかし、築浅の戸建てやマンションなどよりも手間がかかる築古のいわゆる「ボロ戸建て」などは、20万円弱の報酬でも広告費や人件費を賄えないことも多いです。
特例が設けられる以前に比べると格段に空き家の流通は促進されていると思いますが、それでも空き家の仲介は敬遠されることが 多いようです。

相場から外れた価格で売り出している

例えば、本当は200万円くらいでなければ買手が興味を示さないのに500万円で売出している、というような物件は売買が成立しません。
売出しの価格は売主が自由に設定できます。少しでも高く売却したいと考えるのが自然ですから、どうしても売出し価格を高めに設定してしまうことがあります。売出し価格を間違えてしまっているせいで売却の機会損失をしてしまっている物件は、不動産のポータルサイトを見るだけでもかなり多いです。

空き家の売却査定は難しい

仲介の場合、売出し価格は、売主の希望価格に不動産会社のアドバイスを加味して設定します。空き家の査定が難しいのは、類似した売買の事例が多くないから です。

マンションであれば、同じマンションの別の部屋が売買されている事例をもとに、階数や平米数などを考慮して算出しやすいです。
ですが、雨漏りやシロアリの害があったり、再建築不可の空き家だと、他に参考にできる事例が乏しく、売買が成立し得る価格から乖離した価格査定がされていることがあります。
その地域の売買に精通した地場の不動産会社であっても、そのようなことは往々にして起こります。

条 件が近い物件の成約価格がなければ相場が形成されない

大前提ですが、相場は過去の成約事例に基づき形成されていきます。

空き家に限らず、不動産の売買相場を知るためには、物件と条件の近い過去の成約事例がなければ、売買相場が形成されません。
なので、ベースにできる情報が乏しく価格設定を間違えてしまうということが起こりえます。

条件とは立地や築年数など多岐に渡るため比較が難しい

物件の条件は、さまざまな要素が組み合わさって決められるため、比較が難しいです。

条件は例えば次のようなポイントです。

• 立地（駅からの距離、徒歩で歩ける距離かバスが必要か）
• 建物の築年数（築年数が浅いか、数十年経過しているか）
• 敷地の広さ
• 建物の延床面積　など

これらの条件を考えると、一つとして同じ物件というものは存在しません。

特に、空き家の場合は、空き家全体の相場ではなく、個々で売却したい空き家の相場を知る必要があります。

リフォーム履歴や残置物の有無でも評価が異なる

建物の築年数が古くても、リフォームをして一度綺麗にしている場合は、建物の価値が上がる場合もあります。

しかし、反対に、残置物が残っていることで、残地物の撤去にかかる費用分、建物の価値が下がる場合もあります。

つまり、リフォーム履歴や残置物の有無で評価が異なるのです。

空き家を買取や仲介で売却するメリットとは？

ここまで空き家の主な売却方法について解説してきましたが、次に「買取」や「仲介」で空き家を売却することのメリットを紹介します。

• 売却して現金化できる
• 維持管理の費用不要になる
• 管理のために時間を取られない

売却して現金化できる

空き家を売却して得られる最大のメリットは、現金化できることです。

人口減少や過疎化などの背景から、賃貸需要は先細りが予想されています。また、一般的に、不動産価値は年月の経過とともに下がります。
局所的に、不動産の価格が高騰しているエリアもありますが、ごく一部の高騰している地域と下がっていく地域の格差は拡大していく一方と言われています。

将来価格が上昇する期待が少ないのであれば、不動産業者に買い取ってもらったり、他の人に売却して現金化するのは合理的と言えます。

維持管理の費用不要になる

空き家は所有しているだけでも年間30万円以上の費用がかかるのが一般的です。 近所に住んでいれば頻繁に訪問できますが、遠方の空き家を所有している場合は例えば飛行機や新幹線で移動したり、訪問のたびに交通費が発生します。
それがかからなくなるだけでも、年間でかなりの金額のお金が手元に残る ようになります。

管理のために時間を取られない

空き家の管理でも、年間で考えると相当の時間を取られています。
例えば近隣から植木の枝が越境しているなどとクレームが来てしまったとき、極力すぐ解消するように業者を手配しなければなりません。
特に夏の時期だとなかなか業者が手配できなかったり、相見積もりを取ったりするのに複数の業者と連絡を取り合ったり、それなりに手間や労力が発生します。

空き家を手放すことができれば、そのような管理の手間がなくなります 。また、管理のために遠方にある実家に数時間かけて移動したりする時間を取られることもありません。

空き家を長期間持つリスクとは？

不動産は大事な資産です。先祖代々引き継いできた土地をそう簡単に手放していいのかと考えられる方も多いと思いますが、空き家を長期間持っておくことはデメリットがかなり多いので、おすすめはできません。

空き家の買取や処分を検討している方でも、本当に売っていいものか迷われて、数年間所有したままになっているというケースも多いです。
近くの不動産会社に相談したが断られてしまい所有したままにしている方や、空き家バンクなどで売りに出しているが売れずに残ってしまい困っているという方もいらっしゃいます。

ですが、空き家を所有している場合、空き家の所有者や空き家の近隣住民にさまざまなリスクがあります。
リスクもしっかりとお考えいただきたいので、空き家を保有することのリスクやデメリットについて書いていきます。

• 空き家の維持管理に費用がかかる
• 老朽化して売却できなくなる
• 近隣からクレームが来てしまう
• 特定空き家に指定されるリスク
• 放火や火災のリスク
• 損害賠償の請求をされるリスク

空き家の維持管理に費用がかかる

まず1つ目のリスクとして空き家を維持管理するための費用がかかること です。誰も住んでいない空き家といえども、老朽化や不法侵入などを防ぐために定期的に手入れする必要があります。

当社で以前試算してみたところ、諸々考慮すると約35万円程度かかるという 結果が出たことがありました。
具体例をご紹介します。

空き家の維持管理にかかる費用の具体例

維持管理にかかる費用の具体例は以下のとおりです。

空き家の維持管理でかかる費用についてはこちらでも紹介していますので、よろしければ御覧ください。

関連記事 >> 空き家の維持で年間約35万円かかる？意外と知らない維持費の内訳とリスクを解説

空き家を所有してからすぐに売却すると、先程ご紹介した費用はかからず、むしろ資産価値が高いままで売却できるかもしれません。
簡易的な計算ですが、10年も所有しているとそれだけで300万円以上の経費がかかってしまうことになりますので、処分するかご自身で運用したり住まわれるかは、早くご決断いただくことを推奨 します。

空き家に関する経費は色々ありますが、固定資産税と庭木の剪定費用の2つを例にあげて説明します。

固定資産税・都市計画税

不動産の所有者は、固定資産税を納税する義務があります。

固定資産税とは、毎年1月1日時点に不動産を所有している人が納税義務者となり、不動産が所在する市区町村に納める税金です。市区町村が定めた不動産の固定資産税評価額に一定の税率（一般的には1.4％）を掛けて算出します。

「住んでいない家なのに税金を払わなければいけないの？」と思われるかもしれませんが、不動産という資産を所有する者としての義務なので、仮に空き家であっても払わなければいけません。

具体的な金額は、毎年5月頃に市区町村の役所・役場から送られてくる固定資産税の納税通知書などで確認できます。

管理状態が悪い空き家の固定資産税の軽減特例を除外することが政府でも検討されているとの報道がありました。

>>岸田首相、次なる増税案は「空き家税」軽減特例を外して税額4倍のウハウハ…実家の “家じまい” にも影響

政府としても空き家問題を重要視しており、空き家の売却を促したいという意味もあるようです。
空き家は放置しておくと固定資産税が高くなることもありますのでご注意ください。

空き家の固定資産税が高くなるケースについて、詳細はこちらの記事でも解説しています。

関連記事 >> 空き家の固定資産税が高くなるケースとは？

草刈りや植木伐採・剪定の費用

庭の雑草や植木、枝葉などは空き家か否かとは無関係に伸びてしまいます。放置すれば、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。
実際、特定空き家に指定される経緯としても、庭木の越境などのトラブルによって近隣住民が役所に報告することがきっかけとなるケースが多いように感じます。

自分自身で手入れをできれば問題ありませんが、遠方に住んでいたり、手入れするエリアが広かったりすると植木屋や便利屋などに依頼せざるを得ません。そのような業者に依頼した場合は、それらの諸費用を負担しなければなりません。

草刈りや植木伐採、剪定などの費用は、庭の広さ、植栽の大きさや量、樹種などによって異なりますが、数万から数十万は必要になります。庭木の剪定は年2回程度が理想的とされ、1回10万円の費用がかかる業者に依頼すれば、年間20万円を負担する必要があります。

当社でも自社で所有している空き家の剪定や植木の伐採を何度も実施していますが、庭木が多い場合は30万円以上の費用がかかることも珍しくありません。

また、敷地からはみ出した植栽や雑草を自分自身で手入れする場合も、剪定ばさみや手入れの道具を揃えたり、自宅から空き家までの往復交通費などがかかったりするため、実質的な費用を考えると0円で手入れができるケースというのは極めて少ない です。

空き家の庭の草刈りや剪定の費用についてはこちらで詳しく解説しています。

関連記事 >> 空き家の庭の草刈り費用や方法について

シルバー人材センターが夏季に予約が取れなくなるので注意

当社が空き家を買取させていただいた所有者様でも、シルバー人材センターさんを利用されたことがある方は多かった印象です。
ほとんどの地域でシルバー人材センターは存在していると思いますが、民間の業者と比較すると割安な費用に収まることが多いです。
ただ、夏の時期になると草木や竹が繁茂するのは日本全国同じで、春先になってくると予約が埋まり出します。そうすると、作業できるのが3ヶ月後になってしまう、ということも珍しくありません。割安な見積もりで作業をしていただけるだけに依頼が殺到するようです。また、センターによっては、作業の立会が必須というところもあります。そうすると、遠隔地にある空き家の草刈りなどは依頼が難しくなってしまうので、そこも注意が必要です。

シルバー人材センターに空き家の草刈りや植木の伐採を依頼する場合の費用はこちらでも紹介しています。
>>シルバー人材センターに草刈を依頼した場合の費用？見積もりの例も

老朽化して売却できなくなる

2つ目のリスクは、老朽化により不動産の市場価値が下がってしまい、買手がつかなくなってしまうこと です。

空き家としての期間が長くなるほど、例えば雨漏りしてしまったり、外壁が剥がれ落ちたりなどと建物の老朽化が進むため不動産としての価値は下がります。

空き家パスへ空き家の買取を相談いただいた中でも、「あと3年早くご相談いただいていたらもっといい条件をご提案できたかもしれない。」と感じてしまうようなケースも正直ありました。
その他にも、「数年間手つかずの状態のままにしてしまい、市役所から倒壊の危険があるため至急どうにかしてほしい。」という主旨の通知を受け取ったことをきっかけに買取の相談をいただくようなケースも多いです。

例えば屋根が破損していたり、室内の老朽化が進みすぎていたりすると、リフォーム費用が莫大になってしまいます。空き家の期間が長くなるほど老朽化が進み、修繕するコストが高くなってしまうのです。
そのような場合、一般的な不動産会社では手に負えず買取ができないという回答をせざるを得なくなってしまいます。

それで更にどうしようもなくなって放置してしまう・・・という悪循環に陥ってしまいます。

人が住んでいる建物は窓の開閉や換気を行うことで空気の流れが発生しますが、空き家の場合は防犯上、窓を締め切った状態にするため空気の流れが発生しません。そのため、換気不足となり、特に湿気の多い梅雨や夏の時期は湿度が高くなり、建物にカビが発生しやすくなります。湿気やカビは木材を腐食させる原因です。湿気やカビを放置すると、空き家の老朽化が進みます。

本当に手がつけられない状態になってしまう前に、空き家の買取や不動産会社への売却査定はお早めに ご利用ください。

近隣からクレームが来てしまう

空き家が適切に管理されていないと近隣からクレームが来てしまうことも あります。

当社がこれまで空き家の売買に取り組んで来た中で、よくある近隣からのクレームの一部をご紹介します。

• 空き家の敷地内にある庭木や植栽が隣接地に越境している
• 屋根や瓦が崩落しそうで危ないからどうにかしてほしい
• 空き家だと思われあると不法侵入に繋がったり、治安の悪化につながるので嫌だ
• 空き家の屋根から落ちてくる積雪の処分をやってほしい

特に住宅街にある空き家であれば、すぐ横には他の人が住んでいることがほとんどです。特に近い位置にある空き家だと、近くに住んでいる人の住環境にもダイレクトに影響が出てしまいます。そのような背景で、空き家に対してネガティブなイメージを抱く人は少なくなく、空き家を持つ限りは真摯に向き合っていく他ありません。

特定空き家に指定されるリスク

特定空き家とは「空家等対策の推進に関する特別措置法」に定義される空き家です。要するに、著しく管理状態が悪く、近隣へ悪影響を及ぼしかねない空き家に対して指定されるものです。

以下の状態のいずれかに該当すると、特定空き家として指定される可能性があります。

「特定空家等」は、この「空家等」のうち、法第２条第２項において示すとおり、以下の状態にあると認められる「空家等」と定義されている。
(ｲ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(ﾛ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(ﾊ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
(ﾆ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

（引用：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）｜国土交通省 ）

簡潔に言い換えると以下のとおりです。
(ｲ) →倒壊、屋根や外壁の崩落、擁壁の老朽化などが見られ危険な状態
(ﾛ) →ゴミの放置や不法投棄、臭気や害虫などが発生した衛生上有害な状態
(ﾊ) →外壁や擁壁の落書き、割れた窓ガラスなど景観を損なっている状態
(ﾆ) →空き家に棲みついた動物の糞尿、敷地内の立木の倒壊などによって周辺住民の生活環境を妨げている状態

特定空き家に指定されてしまうデメリット

特定空き家に指定されるデメリットは大きく2つです。

特定空き家として指定されても、その原因となった不適切部分を改善すれば解除してもらうこともできますが、手間も費用もかかるため、指定されないように日頃から空き家を適切に管理する必要があります。

特定空き家に指定されると、最終的に行政代執行が実行 され、大きな費用請求をされることにも繋がりかねません。

こちらで詳しく説明していますので、よろしければ御覧ください。

関連記事 >> 行政代執行とは？費用徴収、実行までの流れなどをわかりやすく解説

放火や火災のリスク

冬季になると空き家の火災のニュースが必ずと言っていいほど報道されます。
出火原因は様々ですが、 空き家を狙った放火の可能性 が高まります。住民の目がなく、ドアや窓が施錠されていないため、いたずらで火を投げ入れられてしまうこともあります。

空き家で火災が発生した場合の責任の所在も気になるところです。

こちらの記事でも解説しています。
関連記事 >> 空き家の火災は誰の責任？

損害賠償の請求をされるリスク

放置された空き家は、先述のとおり、老朽化が進み建物が倒壊したり庭木が敷地を越境したりするため、近隣住民に被害を与える可能性があります。

つまり、損害賠償の請求をされるリスク があります。
空き家が起因して損害賠償されるケースをいくつかご紹介します。

倒壊や屋根などが崩落する可能性

日本家屋のほとんどは木で造られています。木は、シロアリによる侵食、換気不足によるカビや湿気、腐食などでどんどん劣化していきます。構造物としての役割を果たさず、ふとしたきっかけで倒壊する可能性があるのです。

また、外壁や屋根、擁壁などは常に直射日光や雨風にさらされています。空き家は、見た目上は問題なかったとしても、建物の劣化に気付きにくく、何をきっかけとして、いつ崩落してもおかしくはありません。

空き家の倒壊、外壁や屋根の崩落などによって、近隣住民を含む第三者へケガを負わせたら、被害者の治療費や通院費を負担しなければなりません。休職せざるを得ないようなケガであれば、その補償を求められる可能性もあります。また、隣接する土地や住宅を破損したら、修繕費や慰謝料を支払う必要があります。

火災だけではなく、空き家の倒壊も避けたいところです。

こちらで詳しく解説しています。
関連記事 >> 空き家が倒壊した時は所有者の責任？リスク回避の方法も解説

台風や大雨の際の被害リスク

老朽化した空き家は、台風や大雨、集中豪雨や地震など自然災害によって倒壊するリスクがあります。

空き家自体が倒壊するだけなら自費で修繕すれば問題ありませんが、倒壊や屋根の崩落、空き家の窓ガラスの飛散や庭木の倒木によって、近隣住民に怪我を負わせたり、近隣住宅を破損したりする可能性があります。

空き家の所有者として賠償責任を負っているため、実際に住んでいなかったとしても損害賠償請求には応じなければなりません。

さらに、空き家は一般的に古い建物であることが多く、特に耐震基準が改正された昭和56年以前に建てられた建物は耐震性が著しく不足していることが多いため、倒壊や崩落には十分注意が必要です。

空き家を買取してもらう流れ

空き家を買取してもらいたい場合、どのような手順が必要になるのでしょうか？順を追って見ていきましょう。

1. 相談する業者を選ぶ
2. 査定の申込み
3. 現地査定
4. 売買契約
5. 引き渡し・売買代金の受け取り
6. 不動産の名義変更

1. 相談する業者を選ぶ

まず、空き家売却の相談する業者を選びます。インターネットで検索すると、空き家の買取を行なっている業者が出てきます。

空き家やその他特殊な物件を専門に買取を行っている業者もありますので、買取実績が多くある業者をいくつかピックアップしましょう。

2.査定の申込み

業者の候補が決まったら、査定の依頼をします。近場であれば、直接窓口に行くのもいいですし、インターネットで査定の申し込みができる業者もあるため遠方であればインターネットのサイトから査定の依頼をするのもいいでしょう。

空き家の所在地や築年数、土地の広さなどの物件情報、申込者の情報などを入力するだけで、簡単に査定依頼ができます。

窓口に行った場合はその場で机上査定を行ってくれますし、インターネットから査定依頼を行った場合は数日でおおまかな査定金額の回答が届きます。

3.現地査定

いくつかの買取業者からの査定金額の回答が来たら、実際に現地を見て査定をしてもらう現地査定をお願いしましょう。

現地査定では、実際に周辺環境や土地の形状、建物の状況などを確認していきます。

4.売買契約

査定後に、買取業者から購入価格やその他条件の提示がされます。

それらの 条件に納得できれば、売却申込書に署名・捺印を行い、直接、買取業者と売買契約を締結します。契約の際は、売主が処分しなければならないものはあるのか、残置物はそのまま買い取ってくれるのかなど、細かい条件を確認しておきましょう。

また、一般的には、契約日当日に売買代金の一部として先に手付金を受領します。

5.引き渡し・売買代金の受け取り

残代金の決済・引渡し日当日は、売買代金から手付金を引いた残代金の受け取りや、固定資産税などの精算、鍵や関係書類の引渡しを行います。

買取のメリットでもある、物件が現金化されるまでのスピードが早い分、物件の必要書類の準備や引渡し準備に追われることが予想されるため、あらかじめ不動産会社と売買スケジュールについて相談しながら進めていきましょう。

6.不動産の名義変更

物件の引渡しとは別に、引渡し日当日の日付で、所有権移転の登記をする必要があります。

売主から買主へと空き家の所有権が移った証明として、所有権移転登記をします。所有権移転登記の手続きは、司法書士に代行してもらうのが一般的です。

仲介で売却する場合の流れ

仲介では一般的に、不動産仲介会社と媒介契約を締結した後に物件の広告活動を行います。広告を見た人から問い合わせがあり、内覧を希望した場合は、実際に現地の内覧をします。その後、購入の申込みがあれば仲介会社の宅地建物取引士による重要事項説明書の説明が行われ、契約締結の流れになります。

しかし、買主が住宅ローンの申請をする場合は、審査に通らなければ売買代金を受け取ることができないため、住宅ローンの審査にかかる時間などを含めると、空き家を現金化するまでに3か月程度はかかるでしょう。

早期の売却（現金化）を希望している場合は、計画通りに進まない可能性があります。

内覧の立ち会いの手間がある

内覧の希望があった場合、内覧に向けた準備が必要になります。

内覧によって買主は購入後の生活イメージを膨らませることができ、売主は物件のアピールができて早期の売却にもつながるため、双方にとって内覧の機会は重要です。

しかし、内覧前には物件の印象を良くするための室内清掃や庭木の手入れ、また、買主候補の内覧希望日に合わせて自身の予定を調整する必要もあります。

そして、必ずしも内覧したからといって成約につながるわけではありません。立ち会いのための準備と手間が生じる点は仲介のデメリットといえます。

契約条件の調整に時間がかかることも

基本的に、仲介の場合、市場価値に適した自分の希望価格で物件を売り出すことが可能ですが、さまざまな契約条件の調整を求められるケースも少なくありません。

どのような調整が必要か、具体例は以下のとおりです。

• 買主からの購入希望価格の調整
• 契約日の調整
• （買主が住宅ローンを利用する場合）審査結果を待って引き渡し日の調整

売主と買主で双方が求める条件や妥協できる条件などは異なるため、不動産の売買に向けてさまざまな条件を擦り合わせる必要があり、どうしても調整に時間がかかる傾向にあります。

空き家の買取相場の調べ方は？

空き家の買取価格の相場は、一般的には仲介価格の50〜80%程度と言われています。

所有している空き家をいくらで買い取ってもらえるのか、いくらで売却できるのかを知りたいときは、どうすればいいのでしょうか？

ここからは空き家の売買相場の調べ方を紹介していきます。相場を知っておけば、安く売却してしまい失敗する確率は減ります。

実際に空き家の買取をする空き家パスではどのように買取の査定をしているのか、価格査定をする方法を解説 します。査定や評価と言いますが、空き家の買取や、仲介の査定のときには必ず近隣の不動産の成約事例との比較を行います。成約事例がなく情報が乏しい場合には、人口や地価などが近しい他の地域の情報を参考にします。

先ほどご紹介したように不動産業者でさえ空き家の価格査定で失敗してしまうことが多いのに、一般の方は尚更難しいと思われるかもしれませんが、ざっくりとであれば誰でも簡単にできます。

まず最初に、市や町の単位での大まかな価格感を把握します。

地域の大まかな相場情報を知りたい場合の調べ方

地域の不動産の売買相場を大まかに知りたい場合 の方法を3つご紹介します。

ポータルサイトで近隣の物件情報を見る

売出中の物件情報が掲載されている不動産ポータルサイト（スーモやアットホーム など）で、調べたいエリア物件情報を確認してみましょう。

あくまでも売出し価格なので、掲載されている価格が相場価格ではありませんが、掲載されている物件を何件も見ていると、その地域ではどの程度の価格帯が中心かは把握できると思います。
売出し価格だけでもざっと相場観を把握 することができます。
ただし、地域によっては掲載情報がまったくないこともあります。そんなときはエリアを隣の市区町村まで広げたり、他のポータルサイトを参照してみましょう。

REINS Market Informationで該当エリアの情報を調べる

REINS（レインズ）とは、不動産業者が利用する不動産データベースです。不動産業界のプロも利用するサイトで、情報量が充実しています。

このうち、REINS Market Informationというサイトがあり、不動産業者ではない一般の人も利用できます。このサイトでは過去の成約事例を絞り込み検索 できます。

運営・管理は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が行なっているため、信頼できるサイトです。
ただし、個人情報保護の観点から個別具体的に成約事例を閲覧することはできず、広範囲なエリアの相場データが表示されるのみなので、あくまでも一つの指標とした方がいいです。

国交省の土地総合情報システムで該当エリアの情報を調べる

土地総合情報システムも参考にすると、より豊富な情報を得られます。同システムは国土交通省が運営する不動産データベースです。
案件ごとにデータが表示されるため、先ほどのREINS Market Informationより詳細にデータを閲覧できます。

項目もかなり細かく見ることができます。

• 市区町村・地区名
• 取引価格
• 面積
• 土地の形状
• 前面道路の幅員

上記の他にもたくさんの項目が表示されます。ただこちらも不動産を特定できるほど細かくは絞り込めま せん。また、不動産の売買をした人へのアンケートによる集計 のため、あくまでも全体の売買件数のごく一部のデータでしかないということと、必ずしも事実と一致した数値かどうかは分からないため注意が必要です。
また、データによっては項目が空欄になっているため、比較対象にしづらい場合もあります。

査定したい空き家と照らし合わせてみる

ここまでご紹介した方法で地域の相場を調べたら、その地域でどのような不動産が売買されていて、どの程度の価格帯かを把握できると思います。
実際にポータルサイトで現在売り出しされている不動産や、国交省の土地総合情報システム内の事例をどれか一つピックアップし、査定したい空き家を照らし合わせ てみます。

比較対象の事例と査定したい空き家とで、プラスになりそうなところとマイナスになりそうなところを見ていけば、平均の価格帯と比較して高く売却できるのか、安い価格でないと売却が難しそうなのか、ということが予想できます。

ではどのようなポイントで他の不動産と比較すればよいのかを解説します。
ここからは、空き家パスで実際に査定するときにどのようなポイントを見ているかをご紹介していきます。

不動産業者が空き家の買取で見るポイント

空き家パス含め、空き家の買取業者が見るポイントは、ざっくり次のようなポイントです。

• 立地
• 敷地の広さ・形状
• 敷地が接している道路
• 建物の築年数・状態・大きさ
• 上下水道やガスなどインフラ

どの不動産であっても査定の仕方にそこまで変わりはありませんが、立地の良し悪しによってまずは坪単価など土地の価格感を掴み、そこから土地の形状や広さを考慮して土地自体の価格がどれくらいになるかを考えます。それに加えて、建物にどの程度リフォームがかかるかや、解体費用にいくら必要かを計算して査定します。

空き家の買取で立地がどう影響するか

立地は一番重要なポイント です。立地と言っても見るポイントはたくさんあります。

• 駅からの距離
• 小学校までの距離
• スーパーなど近隣の商業施設
• 都市計画法での制限
• 土砂災害区域などハザードマップ内に位置していないか
• 近隣の住宅の様子や忌避施設がないか

不動産会社は査定で上記のようなところを一つ一つ調べ、過去の売買事例と比較します。その他にも、例えば将来近くに有料道路が開通する予定があったり、再開発が計画されていたり、下水が整備される予定など、先々の計画も価格査定に影響します。

空き家がある土地の広さや形状

土地の大きさや形状（地型）が価格に影響 するのは想像しやすいと思います。土地の広さは広いに越したことはありませんが、広すぎても固定資産税が高くなったり管理が大変になるため、売れにくい要因とされることがあります。
また、土地の形状も整形地（正方形）に近ければ利用しやすく、近隣で同程度の面積の細長い形状の土地よりも市場価値が高くなります。

敷地が接している道路はどうか

敷地が接している道路は前面道路と呼ばれます。前面道路は再建築ができるか否かに関係するため非常に重要 な要素です。また、車の出し入れのしやすさなど利用しやすいかどうかにもかかわります。
袋地と言われるような道路に面していない土地は、再建築不可になってしまい、更には土地へ進入するにも権利関係でトラブルになったりする懸念があるため、市場価値はぐっと下がってしまいます。

前面道路がどのような道路で、敷地と道路がどの程度接しているかなども比較のポイントになります。

空き家の築年数・状態・大きさ

建物の築年数や状態は見るポイントが特に多岐 にわたります。雨漏りがしていないかどうかや、シロアリの害はないか、クロスの張り替えはどの程度必要か、水回りの設備はどうかなど、住宅全体を隅々まで細かく見ます。専門資格を持った建築士が建物状況調査（インスペクション）という行い、その結果を価格に反映させることもあります。

建物の状態で見ていくポイントの一部をご紹介します。

• 外壁塗装は必要ではないか
• 屋根の葺き替え・塗り替えは必要ないか
• 雨漏りはないか
• 建物の傾きはないか
• 土台や柱をシロアリに喰われていないか
• 建具の開け締めはできるか
• クロスや床など張替えが必要な箇所はどこか

建物は物件によって構造も間取りも違うため、個々に細かく見て算出されます。

建物の大きさは、仮に解体した場合の費用を算出するためにも見ています。特に築が古い空き家の場合は加味されることが多いです。
空き家の処分を進めるためにも、空き家を持っている方は極力空き家のメンテナンスをしておくことをお勧めします。

上下水道やガスなどインフラ

インフラとは生活に必要な設備で、主に上水、下水、雑排水、電気、ガスなどの配管等の設備のことを指します。
例えば上水道では、公営水道なのか井戸水なのかによって評価が変わります。 特定の地方では今でも多くの世帯で井戸が使用されていますが、井戸の場合は水質に問題ないかを確認したり、井戸のポンプが壊れていないかのチェックが必要になります。もし井戸のポンプが壊れていればその分交換に費用がかかるので、査定価格がマイナスになってしまう可能性があります。

価格査定のときには、インフラを使用できる状態にするためにどの程度費用が必要になりそうか が評価のポイントになります。空き家は長期間使用されていない状態になっていることが多いですが、不動産会社が買取する上でかなり重要なポイントになるため、できる限り把握しておき、使用できる状態を維持しておく方が売却しやすくなります。

空き家の買取業者の選び方

空き家の売却を任せる業者選びは非常に大切です。

空き家の売却を失敗しないためにも、慎重に買取業者を選びましょう。以下では、買取業者を選ぶコツや見るべきポイントについて説明します。

• 空き家の買取に強い業者を選ぶ
• 複数の業者に相談してみる
• 担当者との相性や雰囲気も見る

空き家の買取に強い業者を選ぶ

空き家の買取に強い業者を選びましょう。手広くさまざまな案件の取引をしている買取業者もありますが、空き家の取引はどれくらいの実績があるのか、いくつかの買取業者で比較してみましょう。実績が多くある業者のほうが、売却までの流れもスムーズ です。

複数の業者に相談してみる

不動産の売却をする場合、必ず複数の業者に相談しましょう。一つの業者の言っていることがすべて正しいとは限りません。複数の業者に相談をして、売却したい空き家の価値や査定額など、さまざまな情報を集めることが大切 です。

担当者との相性や雰囲気も見る

物件の査定額だけでなく、担当者の対応や不動産の知識、対応のスピードの早さなど、信頼できる担当者かどうかを見極めましょう。空き家の売却を成功させるためには、担当者との相性や、担当者の雰囲気を見ることも大事 です。

空き家の買取でよくある失敗例

ここでは、空き家の買取でよくある失敗例を挙げていきます。売却に失敗 しないように、事前に把握し注意しておきましょう。

依頼した業者から半年以上音沙汰がない

買取の依頼をしたのに、業者から半年以上連絡がない事例もあります。空き家を早く手放したいのに連絡が取れないために、売主もどう動いて良いか分からなくなります。

責任感を持って取引に応じてくれるのか、買取の依頼をする場合に担当者や会社の対応を見極める 必要があります。

リフォームしたら売れると言われてリフォームをしてしまった

まず、リフォームをしたら売れるというのは間違い です。リフォームをしたら、リフォームにかかった費用を上乗せして販売価格を設定したくなりますが、価格に上乗せしたことで相場よりも高くなり、なかなか買主が現れないこともあります。

また、買主にとって、リフォームの好みがマッチしているとは限らないですし、空き家を安く購入して自分好みにリフォームしたいと考える人もいます。安易にリフォームをして見栄えをよくしたからといって、必ずしも売れるわけではないことに注意しましょう。

解体しないと売れないと言われて解体してしまった

解体しないと売れないというのも間違い です。築年数の古い空き家でも、リノベーションや用途によっては空き家のままで購入してくれる業者や個人もいます。

大きな瑕疵や安全上に問題のある建物でない場合は、空き家の活用方法についても調査し、すぐに空き家を解体してしまうのは勿体ない場合があります。

空き家バンクに掲載したが売れずにいる

空き家バンクとは、主に自治体が主体となって運営しており、所有する空き家を貸したい人や、売りたい人が登録し、自治体が情報を提供するサービスのことです。

通常の仲介だと手数料を支払う必要がありますが、空き家バンクの場合は、営利目的ではないため売主・貸主、買主・借主のお互いが格安で物件を購入または貸借することが可能なシステムです。

しかし、空き家バンクに掲載しても必ず買主が見つかるとは言えず、基本的には不動産仲介会社のような広告をすることもないため、掲載したまま売れずにずっと残り続けることも あり、すぐに現金化できない状態になります。

お得に空き家の買取をしてもらうには？

空き家を買取してもらう時に少しでも高く買取してもらえれば嬉しいですよね。

お得に空き家を買取してもらうためのポイントを押さえておきましょう。

• 物件の情報をできるだけ細かく把握しておく
• できる限りの荷物の整理はしておく

物件の情報をできるだけ細かく把握しておく

毎年いくらの固定資産税を払っているのか、新築当時の間取り、過去にリフォームなどの修繕の履歴はあるのかなど、物件の情報を細かく把握し、買取業者に伝えることが大切 です。相場だけでなく、物件の情報を正確に伝えることで事実に基づき、より適正な価格で買取してもらえる可能性があります。

ただ、相続した空き家では、それらの書類が全て手元に残っていないこともあるでしょう。その場合は、ある書類のみ用意できれば問題ありません。

できる限りの荷物の整理はしておく

空き家内にある残置物や荷物はなるべく整理しておくほうが良いです。

不要な家財・家具もまとめて買い取ってもらえることが買取の魅力の一つでもありますが、残置物がある場合、買取業者は残置物の処分費用も考慮して買取金額を提示します。そのため、残置物をできるだけ処分しておくことで、買取価格が高くなる可能性があります。

しかし、不用品撤去業者に依頼すると撤去費用が高額になるケースもあり、結果的に残置物も含めた業者買取のほうが損をしない場合もあります。

先にお金を掛けて残置物の撤去をしておくべきか、残置物も含めて撤去をしてもらうかを買取業者にも相談しながら決める と良いでしょう。

買取と仲介の違いってなに？

記事の前半でも解説したように、 不動産を売却する場合、主に「買取」と「仲介」の2種類の方法があります。

「買取」は主に不動産業者が買主になり、売主（不動産の所有者）から不動産を直接買い取る方法です。

「仲介」は不動産仲介会社が売主（不動産の所有者）に代わって買主を見つけ、売主と買主の間に入って不動産を売却する方法です。

それぞれの違いについて詳しく見ていきましょう。

「買取」は不動産業者が直接買い取る

「買取」は、売主から直接、不動産業者が不動産を買い取ることをいい、売主と買主である不動産業者との間で条件が合えばすぐに買い取ってもらうことができます。売主は直接、買い手である買取業者に条件の交渉を行うことができます。

仲介は不動産会社が 買手（エンドユーザー）を探す

「仲介」は、売主と買主の間に仲介専門の不動産業者が間に入り、買主を見つけ、売主・買主の条件を擦り合わせて不動産売買を行うことをいいます。その際の買手は主にエンドユーザーになります。エンドユーザーとは、簡単に言えば、不動産業者ではない個人や一般人です。

「仲介」では、買主が見つかるまで広告を出すなどの販売活動を行いますが、いつ買主が見つかるかは分からないため、計画通りに不動産の売却が進まないこともあります。

仲介手数料が発生するかどうか

不動産の売買や賃貸契約などでは、仲介手数料についても考慮する必要があります。

仲介手数料とは、不動産業者に仲介業務（売主と買主の間に入って条件の擦り合わせなどをサポートしてもらう）を依頼した場合に、不動産業者に支払う報酬・手数料のことです。

「買取」の場合、不動産業者が不動産を直接買い取るため「仲介手数料」は発生しません。

一方で、「仲介」の場合、買主が見つかり無事に契約と引き渡しが済んだ時点で、不動産仲介業者に対して報酬として「仲介手数料」を支払わなければなりません。

仲介手数料は宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。

売買価格	報酬額
200万円以下の金額	取引額の5％以内
200万円超400万円以下の金額	取引額の4％以内
400万円超の金額	取引額の3％以内

ここで注意したい点は、売買価格は消費税を含まない価格であることと、仲介手数料としての報酬額には別途消費税がかかることです。

売買金額が大きくなればなるほど、不動産仲介業者に支払う報酬額も高くなります。不動産売却の際に、不動産仲介業者に間に入ってもらうと売買代金をそのまま受け取れるわけではなく、別途仲介手数料を支払わなければならないことに注意が必要です。

買取よりも仲介で売却したほうがいい空き家とは？

不動産を売却する場合、主に「買取」と「仲介」の2種類の方法があることをお伝えしました。

「買取」を選択した場合、売却した代金をそのまま受け取れるわけですが、仲介手数料を支払ってでも「仲介」で不動産売却をした方が良い物件もあります。

築15年以内などの比較的新しい物件

築15年以内の比較的新しい物件は、新たに内装工事やリフォームをする必要がありません。

築年数が浅ければ、エンドユーザー（業者ではない個人や一般人）が購入したあとも、そのまま住み続けることができ、そもそもの需要があるため、比較的高値で売れることも あります。

この場合、不動産業者に買い取ってもらうよりも「仲介」で売却をしたほうが良いでしょう。

駅前などの需要の高い位置にある物件

駅前などの立地が優れている物件は、希少価値が高くエンドユーザーからの需要も高い ため、「仲介」で売却したほうが良いです。

「仲介」の場合、自分の売りたい価格で販売することができるのに対して、「買取」の場合は基本的には不動産業者の提示する購入金額でしか売ることができません。

「仲介」による不動産売買で、買主がエンドユーザーの場合、市場価値に適した価格で売却することができます。したがって、比較的新しい物件や駅前の立地の需要が高い物件は、不動産仲介会社を通して買主を見つけてもらうほうが、物件をより高く売却することができます。

買取業者への売却が向いているケースとは

ここまで説明してきた不動産の仲介による売却は、需要の高い物件には向いています。一方で、不動産売買においては買取業者への売却が向いているケースが存在します。

例えば、再建築不可の物件や、物件に特殊な問題がある場合などは、仲介ではなく買取業者への売却 が向いています。ケースごとに詳しくみていきましょう。

袋地など再建築ができない物件

幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道していない物件は、基本的に再建築ができない物件（再建築不可物件）に該当します。また、土地が整形地でなかったり、袋地（他の土地に囲まれていて道路に出られない土地）だったりすると、あまり需要がないため、買手が見つかりにくい傾向にあります。

建物の再建築ができない物件 は、住宅ローン審査が通りにくいため、仲介の形式でエンドユーザーが住宅ローンを利用して購入することは困難です。現金を用意できるエンドユーザーは非常に少ないためです。

このケースでは、現金一括購入が可能な買取業者への売却が向いています。

再建築ができない物件、いわゆる再建築不可物件は一気に需要が低くなってしまいます。

こちらの記事で再建築不可物件の売買について詳しく説明しています。

関連記事 >> 再建築不可物件の相場とは？高く売却する方法も解説

雨漏りやシロアリの害などがある物件

雨漏りやシロアリの害があり、建物の主要な構造部分に欠陥がある物件は、その事実を告知せずに売却すると、買主から損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。告知をして売却した場合に比べて、結果として大きな損失を被ることになります。

さらに、雨漏りやシロアリ被害を正直に伝えても、エンドユーザーから値下げ交渉をされ、安値で買い叩かれる可能性は否定できません。

そして、雨漏りやシロアリの害などのダメージが大きい場合は、リフォームすれば売却できる可能性は高まりますが、そのためには多額のリフォーム資金が必要です。

このような被害を受けている物件は、買取専門の不動産業者に売却した方が得策 といえます。

荷物が残ったままになっている物件

前居住者の荷物が残ったままになっているケースがあります。いわゆる「残置物」です。

代表的な残置物には以下が挙げられます。

• 照明
• エアコン
• 冷蔵庫
• ガスコンロ
• ガス給湯器
• 物置
• 植栽や植木

生活に必要な残置物だけではなく、ゴミが放置されていることもあります。これらの残置物はもはや設備ではなく粗大ゴミや不用品となるケースが多いため、処分するにも専門業者を呼ぶか自分で対応するかしかありません。

このような残置物がある物件については、買取専門の不動産業者に売却すれば自分で片付けをしたり、専門業者を手配したりする必要がなく、総合的なコスト面を考慮するとお得になることがあります 。

事件や事故が起きてしまった物件

事件や事故が起きてしまった、いわゆる「訳あり物件」や「事故物件」は、買手が見つかりにくい物件です。

近年は「訳あり物件」や「事故物件」と紹介されても、相場より安い価格で購入できることから買手が見つかることもありますが、一般的には、不動産仲介会社に仲介を依頼しても売れないケースは珍しくありません。

また、事件や事故によって出来た汚れや生じた臭いについては、特殊清掃やリフォームをしなければエンドユーザーへ売却することは困難です。

一方、買取専門の不動産業者であれば、買取後に特殊清掃やリフォームを施してくれる ため、そのままの状態で売却することができます。

近隣トラブルを抱えている物件

不動産の売主は買主に対して「説明義務」があり、不動産売買に関する重要事項を売主から買主に対して説明しなければなりません。

重要事項とは、雨漏りや設備不良などの物理的瑕疵、買主が心理的に購入を差し控えたくなる事件や事故（心理的瑕疵）なども含まれます。

敷地の境界線や騒音、ゴミの異臭など近隣トラブルといってもさまざまですが、近隣トラブルは環境的瑕疵と呼ばれるほど軽視できない問題です。

また、説明義務を果たして「近隣トラブルがある」と正直に伝えたからといって、必ずしも購入してもらえるとは限りません。むしろ、エンドユーザーには買い控えられてしまうでしょう。

このような近隣トラブルを抱えている物件については、買取専門の不動産業者に売却することが望ましい です。

空き家の期間が長く居住できる状態ではない物件

空き家として放置されていた期間が長い不動産は、雨漏りやシロアリ被害、湿気やカビによって腐食や老朽化が進んでいるため、居住できる状態ではないことが多いです。

犯罪集団の拠点として利用されていたり、不審者が侵入していたりして設備や建物自体が破損していることもあります。

そもそも居住できる状態ではない物件を買いたいと申し出てくれる買主が見つかればいいですが、現実はそう甘くはありません。また、腐食や老朽化が進んでいる物件は、市場価値が低く評価されるため、希望額で売却できる可能性は低いです。さらに、仲介では値下げ交渉をされ安く買い叩かれることもあります。

居住できる状態ではない物件であっても、買取専門の不動産業者に売却すれば、不動産業者が必要に応じてリフォームや解体を施すため、現状のまま売却することができます。買取業者への売却を選択すれば、余計な費用や手間をかけずに売却できる でしょう。

とにかく早く手放したい方

不動産には固定資産税や都市計画税、庭木の剪定費用や設備の保全費用などさまざまな維持管理費用が必要です。

また、空き家であれば、犯罪に巻き込まれないように定期的に見回りをしたり、放火や火災を未然に防ぐために雑草や植栽の手入れなどをする必要があります。

仲介による売却を選択すれば、買主による内見、ローン審査や条件の擦り合わせに時間を要するため、売買完了までに時間がかかってしまい、しばらくの間は費用も手間もかけなければなりません。

買取専門の不動産業者であれば、内見やローン審査などが不要で、条件の擦り合わせにもさほど時間がかからないため、スピーディな売買が可能 です。

売却後にトラブルになることが心配な方

不動産仲介会社を仲介してエンドユーザーに売却する場合、売主は「契約不適合責任」を負います。

「契約不適合責任」とは、引き渡された物件が契約内容と異なる場合、売主が買主に対して負う責任のことです。つまり、売却後に不具合や契約内容と異なる点を指摘され、不適合と認められた場合、買主は売主に対して修繕費用や損害賠償を請求できます。

買取専門の不動産業者であれば、契約することで「契約不適合責任」を免責してくれる場合も多いため、売却後にトラブルになることが心配な方は仲介よりも買取業者への売却を選択し条件の擦り合わせをした方がよい でしょう。

老朽化した空き家は更地にすべきか

老朽化して住むことができなくなった空き家を更地にしてから買取してもらうという方法もあります。

空き家をそのままの状態で買取してもらう場合に比べて「買主が見つかりやすいのでは？」と思われがちですが、悪手になるケースも存在します。

空き家を更地にするのは悪手になることもあるので注意

空き家を更地にすると土地の固定資産税が高くなります 。老朽化していて誰も住めなくなった空き家とはいえ、建物であることに変わりはありません。

土地＋建物の両方がある敷地の方が固定資産税の優遇措置を受けられるため、土地だけがある敷地に比べて、税金面の負担が少ないのです。例えば、その土地が住宅用の土地で敷地面積が200㎡以下なら、固定資産税評価額が6分の1になります。

売却できるまでの期間が長くなれば長くなるほど、負担額が増えるため、空き家を更地にすることが悪手になることもあるという点は念頭に置いておきましょう。

更地にしてはいけない空き家の特徴とは

今ある建物を取り壊して更地にしてしまうと新たに建物を立てられない不動産も存在する ため、注意が必要です。このような物件を「再建築不可物件」といいます。

更地にしてはいけない空き家である「再建築不可物件」の特徴は以下のとおりです。

• 敷地が建築基準法上の道路と接していない（袋地）
• 敷地が建築基準法上の道路と接しているものの、接道の幅が2m未満である（旗竿地）
• 敷地が法定外道路に接している（建築基準法で認められた道路ではない）

「再建築不可物件」を更地にしてしまうと、家を建てるための土地を探している人は買主から除外されるため、結果として、買主の候補者数を減らしてしまうことになります。

買取専門の不動産業者は、空き家が建っているまま買い取って、その後リフォームや修繕をして再び販売できるため、安易に空き家を解体して更地にしない方が得策です。

空き家買取の専門業者に依頼するメリット

前半で一度簡単に紹介しましたが、空き家買取、つまり、買取専門の不動産業者に売却することのメリットをひとつずつ見ていきましょう。

• 早期売却できる
• 売却の手間がかからない
• 売った後のトラブルの心配がない
• 物件によっては買取の方が好条件の場合も
• 解体やリフォームに費用がかからない

早期売却できる

空き家買取の最大のメリットは早期売却できることです。短期間に空き家を売却できるため、すぐに現金化 できます。

空き家買取では、買主が個人ではなく不動産業者であるため、条件の擦り合わせや内覧などの諸手続きにあまり時間はかかりません。

一方、仲介による売却では買主が見つかるまでに1年以上かかることも珍しくなく、特に古い物件では需要が少ないため、必要期間はなるべく長く見積もっておく必要があります。

売却の手間がかからない

個人間の売買では必要とされる内覧も、不動産業者であれば不要または1度で済むことが多い です。

また、契約締結直前にトラブルが生じて契約がなかったことになる可能性もあります。理由はさまざまで、例えば、買主の住宅ローンの融資審査が通らなかった、条件が合致しなかった、空き家物件で新たな瑕疵が見つかったなどです。

仲介の場合は、売却の手間がかかるものですが、空き家買取の場合は不動産業者が直接買い取ることになるため、仲介に比べて売却するための手間がかかりません。

売った後のトラブルの心配がない

個人と個人が買主と売主の場合、物件を売った後に何らかの欠陥や不具合、故障などのいわゆる「瑕疵」が見つかり、トラブルに発展するケースは珍しくありません。特に中古物件では、実際に住み始めてみないとわからない瑕疵がトラブルの原因になりがちです。

売主は、買主の請求に基づき不具合を解消するための責任（契約不適合責任）を負うため、空き家を売った後も、すぐに金銭的・心理的な負担がなくなるとは限りません。

一方、空き家買取の場合は買取専門の不動産業者が買取前に事前調査を行ったうえで買い取るため、契約上で売主の契約不適合責任を免除してもらうことができます。売った後のトラブルの心配がないため、金銭的・心理的な負担から解放される でしょう。

物件によっては買取の方が好条件の場合も

以下のような物件では買取の方が好条件な場合があります。

このような物件は仲介で募集をかけても、買主が現れないことが多いです。長期間に渡って売れない可能性も十分あるため、その都度何度も価格改定を迫られることも覚悟しておく必要があります。

長期間にわたり売れ残っていると市場価値が下がるだけではなく、その期間は現金化もできないため、買取専門の不動産業者に買取依頼を出した方がよいでしょう。

解体やリフォームに費用がかからない

空き家買取では、修繕やリフォームが不要です。なぜなら、不動産業者が空き家物件を買い取った後に、自社で行うからです。また、ある程度の残置物であれば、それらの処分も含めたうえで買取を検討してくれます 。

また、あまりにも状態が悪い建物については、「解体して更地になった土地だったら購入してもよい」という買主も存在します。この場合、解体費用を売主が負担しなければならず、不動産の売却価格から差し引くことになるため、手元に残るお金は少なくなります。

空き家買取の場合、解体やリフォームに費用がかからない ため、最終的に手元に残るお金が多くなりますし、一時的な出費や負担がないため家計にも大きな痛手はありません。

実際の空き家売却の成功事例

ここでは、実際に空き家パスで空き家を売却されたお客様の声や、空き家パスでの買取事例をご紹介します。

『他の会社に断られた我が家でも引き取り先が見つかって、ホッとしました』

Y様、40代女性からの声です。

実家を相続してから、いずれ使うかもしれないと思ってそのままにしていました。
最初は月に一度くらい見に行っていたのですが、次第に忙しくなって管理できなくなり、2年間くらい経ってみると驚くほどに劣化していました。
もともと築が古かった実家を地元の不動産業者に相談しましたが、リフォームしてもらわないと買取はできないと言われ、困っていました。そんな時に知人に紹介してもらい、このサービスを知ったのですが、あっという間に売却が決まって本当にホッとしました。

『息子たちに負の遺産を残さずに済んで安心しました。』

F様、70代女性からの声です。

我が家は主人が数年前に亡くなってから空き家になりましたが、夏になると毎年草刈りや剪定を手配したり大変でした。思い入れのある家でしたが、そんな家を息子たちに相続させるのが申し訳ないと感じていました。市内の不動産会社に相談してみたものの売却が思うように進まず不安でしたが、息子たちからこちらのサービスの存在を教えてもらい、ようやく処分できたので本当に安心しました。

『ダメ元で相談しましたが、スムーズに買い取ってもらえました。』

N様、60代男性からの声です。

インターネットで一括査定を利用しましたが、どうやら実家が再建築できない不動産のようで、どの会社にも相手にしてもらえませんでした。
しばらく諦めていたところでこちらのサービスを知りました。「どうせダメだろう」と思いながらもメール相談させていただいたところ、買取可能ということだったので、相談してみて本当に良かったと思っています。やり取りが非常にスムーズで丁寧だったことも満足です。

相続により権利関係でトラブルがある空き家の買取実績

茨城県つくば市の空き家買取実績のご紹介です。
相続により権利関係でトラブルがあるので早急に売却したいとご相談いただき調査させていただきました。建物はあちこち雨漏りが発見されましたが、権利についてはアドバイスをご提案させていただきながら家は再生できると判断し当社で現況のまま買取させていただきました。即現金化にも喜んでいただけました。
詳しくは茨城県つくば市の空き家買取実績

再建築不可、荷物が多すぎる空き家の買取実績

埼玉県児玉郡神川町の空き家買取実績のご紹介です。
再建築不可、老朽化が進んでいる一戸建てです。長年、荷物置き場として利用されており、多くの荷物が残された状態でご相談いただきました。地元の不動産会社に相談したところ再建築が出来ない点、荷物が多すぎる点は解決できないと言われてしまったそうでHPをみて当社にご相談いただきました。フルリフォームすればまだまだお住まいになれると判断し買取させていただきました。
詳しくは埼玉県児玉郡神川町の空き家買取実績

空き家の買取なら空き家専門の空き家パスへ

この記事では、空き家を持つリスクや空き家買取のメリット、空き家を高く買取してもらう方法についてお伝えしました。

所有している処分したい空き家が買取がいいのか、仲介にお願いしたほうがいいのかを見極めながら、もし、買取での売却を考えている方がいれば、空き家専門に買取を行っている「空き家パス」へお気軽にお気軽にご相談ください。

他の買取業者で売れなかった空き家でも買い取った実績も多くあり、全国エリアに対応 しているので、地方の物件でも対応可能です。