再建築不可物件が建て替え可能に？再建築を可能にする43条「但し書き」道路とは？
建築基準法第43条（43条2項2号）の「但し書き」の条件を満たせば、再建築不可物件でも建て替え可能になることをご存じでしょうか。一部の注意点こそありますが、「但し書き」は再建築不可物件の救済措置ともいえる制度です。
この「但し書き」を知らず、再建築不可物件は基本的に建て替えができないため、「買い手がなかなか見つからない」「相続したものの再建築不可物件で持て余している」とお悩みの方は少なくありません。
そこで本記事では、再建築不可物件と関わりの深い接道義務とはどんなものか、「但し書き」とは何かなどを中心に解説していきます。理解を深めて、不動産売買の際にご活用ください。
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目次
接道義務とは？
接道義務とは、「建築基準法上の道路（幅員4m以上の道路）」に敷地（土地）が2m以上接道していないと建物を建てられない、という規定のことです（建築基準法第43条）。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
引用: e-Gov｜建築基準法第43条
こちらの記事でも詳しく解説していますのでよろしければ御覧くださいね。
>>袋地と接道義務とは？接道義務を満たす方法についても解説！
建築基準法上の道路の種類
接道義務と関わりの深い「建築基準法上の道路」にはいくつかの種類があります（建築基準法42条）。以下の表にまとめました。
| 42条1項1号道路 | 道路法による道路で、いわゆる「公道」を指す。幅員4m以上で、道路法による路線の指定または認定を受けているもの。 |
|---|---|
| 42条1項2号道路 | 都市計画法による開発行為や土地区画整理事業等によりつくられた道路。つくられた当初は私道（開発事業者の所有）であったものが、その後に行政に寄付され、42条1項1号（公道）となる場合や、寄付をしないで私道の42条1項2号として扱われる場合がある。 |
| 42条1項3号道路 （既存道路） |
建築基準法施行時（昭和25年11月23日）に既に幅員4m以上で存在していた道路。公道・私道どちらもあり、道路の位置や幅員の特定が難しい場合が多い。 |
| 42条1項4号道路 （予定道路） |
都市計画や土地区画整理法などにより事業計画のある道路で、特定行政庁によりその位置の指定を受けた道路。例として、都市計画道路が事業決定され、その都市計画施設に該当する敷地（土地）が買収されるとその部分が42条1項4号になる。現在は道路でなくても、道路予定地として「道路」とみなす。 |
| 42条1項5号道路 （位置指定道路） |
建物を建てるための道路で、幅員が4m以上あり特定行政庁からその位置の指定を受けた道路。開発許可を要しない開発によりつくられた道路が該当する。公道・私道どちらもある。 |
| 42条2項道路 | 建築基準法施行時（昭和42年11月23日）に、既に存在する道で、その幅員が4m未満のもので特定行政庁が指定した道路。幅員4m未満のため、原則「道路」ではないが、その道に沿って建築物が建ち並んでいるなど人々が生活する上で欠かせない道として例外的に「道路」とみなされる。建物の建て替え等を行う場合は、幅員4ｍ（特定行政が幅員6ｍ以上として取り扱う区域については6ｍ以上）になるように敷地を後退させ、道路状に整備しなければならない。 |
| 42条3項道路 | 42条2項道路のうち、敷地（土地）の状況からやむを得ないと特定行政庁が判断した場合、後退距離を道幅2.7mまで緩和した道路。 |
例外：建築基準法上の道路ではないが接道として認められる道路
| 43条但し書き | 建築基準法42条で定める道路には該当せず、原則として建物の再建築等は不可であるが、建築基準法43条1項但し書き書の適用を受け、特定行政庁の認定や許可を受けることで建物の建築を認められる道のこと。「協定道路」や「但し書き道路」と呼ばれる。 |
|---|
建築基準法43条の「但し書き」とは
43条「但し書き」とは、接道義務を果たさない敷地（土地）に対して特例を定めたものです。
通常、建物を建築（新築・増築・改築・移転）する場合、建築物の敷地（土地）は、道路（建築基準法42条で定める各道路）に2ｍ以上接道しなければならないと定められています（建築基準法43条1項）。したがって、接道義務を果たしていない敷地（土地）は、原則として建物の再建築等ができません。
しかし、接道義務を果たしていない敷地（土地）でも、43条「但し書き」の基準を満たせば、建物の建築行為が可能になります。
再建築不可の物件の救済措置
建築基準法第43条の「但し書き」とは、再建築不可物件の救済措置とも呼べる制度です。
具体的な「但し書き」の条文内容を以下にまとめました。
建築基準法43条2項
一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
引用: e-Gov｜建築基準法第43条2項
認定の基準
| 43条2項1号 | 幅員4m以上の道（建築基準法上の道路ではない）に2m以上接する建築物で、その用途や規模が基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認められるものです。認定後の変更や再建築などについては、改めて認定を受ける必要があります。 |
|---|---|
| 43条2項2号 | 敷地（土地）の周辺に広い空地を有する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障のないと認めて建築審査会の同意を得て許可されるものです。許可後の変更や再建築などについては、改めて許可を受ける必要があります。 |
例えば、43条2項2号の場合、建築審査会の許可を得られれば、接道義務を果たしていなくても再建築をすることができるのです（※建築審査会については後述します）。
このような条文内容から、建築基準法43条2項2号を「43条但し書き道路」「43条但し書き通路」「43条2項2号」とも呼びます。
自治体によって要件が異なるので注意
建築基準法43条「但し書き」は、接道義務を果たしていない敷地（土地）に対して特例を定めたものです。敷地（土地）が接している現況の道が道路状になっていても、建築基準法上の道路ではなく、建築審査会の同意を得なければ建物を建築できない通路のことを意味します。
ただ、「但し書き」道路は自治体によって要件が異なるため注意が必要です。
各行政の定める許可基準（包括（一括）同意基準）や認定基準を確認しておくことも可能ですが、特定行政庁が建築の許可をするかどうかは、窓口での相談や許可・認定の申請をしてみないと分かりません。また、行政によって、43条「但し書き」の許可・認定基準が異なる場合もあるため注意しましょう。
建築審査会による許可が必要
「43条但し書き道路」＝「43条2項2号」の許可の基準には建築審査会の同意が必要になります。
建築審査会とは、建築主事を置いている市町村と都道府県に設置されている組織です。簡潔に言えば、建築基準法の例外的な対応を判断するための専門機関ともいえます。
この認定制度は、2018年に建築基準法の一部が改正され、これまで「但し書き」の特例許可の実績ある包括（一括）同意基準の一部について、あらかじめ特定行政庁にて定めた基準を満たせば、建築審査会の許可を不要とすることになりました。
この基準は地方公共団体によって大きく異なります。
東京都の例：建築基準法第43条第２項第２号に関する一括審査による許可同意基準
ただ、一度建築の許可が下りたからといって将来にわたって継続的に建築できるわけではありません。建築の都度、許可申請をする必要があるため注意しましょう。
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但し書きの物件の注意点とは？
43条「但し書き」によって建てられた物件にはいくつかの注意点があります。
但し書きの物件の注意点
ひとつずつ解説します。
将来再建築できることが確約されていない
一度、43条「但し書き」によって建築の許可が下りた場合も、許可後の建築行為に内容の変更がある場合、再建築等を行う場合などは再び建築の許可を得なければなりません。
「但し書き」による建築の許可は、審査時点における1件の案件として「特例」で建築の許可が下りています。そのため、その許可は永続的に保障されているわけではなく、将来的に法律の改正などが行われた場合に、現時点で許可の下りた43条「但し書き」の適用がなくなり、将来再建築できなくなるケースがあります。
融資を利用できないことがある
金融機関から住宅ローンの融資を利用する場合、金融機関が融資をするか否かの判断をする材料として、主に次の2点を見ています。
- 融資を受ける人の収入、勤続年数や勤め先などの「借りる人の返済の能力」
- 購入する物件が、融資をする際の担保としての価値があるかどうか、「物件の価値」
一般的に、43条「但し書き」の物件は、建築基準法上の道路に接している不動産より価値が落ちるため、金融機関によっては、希望の融資額までは借りられない減額承認や、住宅ローンの利用を断られる場合もあります。
売却時に安くなる可能性がある
建築基準法上の道路に接している物件に比べ、43条「但し書き」の物件は、上記でも述べたように、将来再建築できない場合もあるなど、買主側にリスクがあるため、売却時に物件価格が安くなる可能性があります。
43条但し書きが適用されるケースとは？
43条「但し書き」が適用されるケースはいくつかあります。代表的なものを以下にまとめました。
43条但し書きが適用されるケースの例
- 敷地（土地）が道路に接する部分の長さが2m未満である
- 敷地（土地）の接する部分が道路でなく、遊歩道である
- 現況の道が、見た目では道路状であるが建築基準法上の道路でない
- 敷地（土地）と道路との間に暗渠（あんきょ）になった水路がある
- 敷地（土地）の周りがすべて他人の敷地（土地）に囲まれている（袋地）
上記のような場合、建築基準法43条「但し書き」の適用によって、一定の要件に基づき建物の建築が認められます。また、上記に当てはまらない場合でも、特定行政庁の窓口にて個別に相談することで、43条「但し書き」の適用を認められる場合もあります。
43条但し書きの申請の流れ
43条「但し書き」の申請の流れは概ね以下のとおりです。
先述のとおり、個別具体的な事案について認定・許可を受けるため、将来にわたって永続的に建築できるわけではありません。
自治体の担当窓口に事前申請・事前相談のうえ、法律や条例に則った建築をしましょう。
再建築を可能にする方法
再建築不可物件であっても、再建築を可能にする方法があります。
再建築不可を可能にする方法
ひとつずつ解説します。
隣地を購入して接道義務を果たす
所有する敷地（土地）が接道義務を果たしていない場合、原則として建物の建築は認められません。もしも、隣接する敷地（土地）がすでに接道義務を満たしている場合、接道要件を満たすために、隣接地の敷地の一部を借りたり、購入する方法があります。
ただし、1つの物件に対して、接道要件を満たすために敷地の一部を複数の敷地（土地）で共有して使用することは認められません（それぞれが、接道の要件を満たす必要がある）。したがって、隣接地も接道要件をギリギリ満たしている（例：接道の長さ2ｍちょうど等）場合などは、敷地の一部を借りたり、購入することは難しいといえます。
通路部分の土地を位置指定道路にする
前面の通路部分に接する長さは2ｍ以上あるが、建築基準法上の道路でない通路の場合、42条1項5号の位置指定道路として指定を受け、建築基準法上の道路にすることで接道要件を満たすことが可能です。
位置指定道路は、原則として4m以上の幅があり、両端が他の道路に接していて通り抜けができる道路であることが必要です。ただし、先が行き止まりの袋小路の場合、長さ35m以下であれば位置指定道路の指定を受けることが可能です。長さが35mを超える場合も、自動車の転回スペースを設けるなどの要件を満たせば位置指定道路の指定を受けることが可能になります。
また、通路部分を所有していなくても、通路部分の土地所有者の協力を得られれば建築基準法上の道路である「位置指定道路」にすることは可能です。ただし、その場合、現実的には、協力を得るための金銭のやり取りが発生するといえます。
まとめ
接道義務を満たしていない再建築不可物件であっても、43条「但し書き」によって認定・許可を得られれば、再建築が可能となります。
また、再建築を可能にする方法として、「隣地を購入して接道義務を果たす」「通路部分の土地を位置指定道路にする」というものもあります。
もしも、再建築不可物件の売却を検討している方は、まずは本当に再建築が不可能なのか、43条但し書き申請を利用できないかを調べてみましょう。
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この記事の監修者 高祖広季
株式会社ウィントランス 代表取締役 高祖広季
空き家パスを運営している株式会社ウィントランスの代表です。日本の空き家問題を解決するため空き家専門の不動産事業を展開中。「空き家パス」と「空家ベース」というサービスを運営しています。これまで500件以上の不動産の売買取引に携わってきました。空き家でお困りの方の力になりたいと思っています。
