袋地と接道義務とは？接道義務を満たす方法についても解説！
袋地を所有していても、袋地や接道義務についてしっかりと理解している方は少ないのではないでしょうか？
そこでこの記事では、袋地と接道義務について詳しく解説していきます。また、袋地を活用していくために、接道義務を満たす方法についても同時に解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
- 袋地と接道義務について
- 袋地が抱える問題点
- 袋地で接道義務を満たす方法
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目次
接道義務とは
「接道義務」とは、建築基準法が定める建築物の敷地と道路が接する部分に関する規定です。具体的には、敷地は原則幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと規定されています。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
一 自動車のみの交通の用に供する道路
二 地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路
引用: 建築基準法 | e-Gov法令検索
もし幅員が4m未満の道路（「2項道路」）に接する土地の場合には、「セットバック」をする必要があります。この「セットバック」とは、道路と敷地の境界線を道路の中心線から2mの位置まで後退させて、幅員が4mになるようにすることを言います。また、道路の反対側が川や崖になっている場合にも、幅員を4m確保できるようにする必要があります。
それでは、なぜそもそもこのように厳しい「接道義務」が定められているのでしょうか？
結論から申し上げますと、消防車や救急車といった緊急車両がスムーズに現場にたどり着いて、消火・救命活動できるように定められています。
ただし、昔に建てられた物件だとこの「接道義務」を満たさない土地も存在します。しかし、その場合も「再建築不可物件」と言って、その名の通り再建築ができなくなってしまうのです。
これらの観点から、接道義務はしっかりと満たした方がいいと言えるでしょう。
袋地とは接道義務を満たしていない土地のこと
それでは「袋地」とはどんな土地のことを指すのでしょうか？
端的に言ってしまうと、先に述べた「接道義務」を満たさない土地のことです。
もっと具体的に言及するならば、周りを他人が所有する土地（＝囲繞地）に囲まれていて道路に接する面がない土地のことを「袋地」と言います。
つまり「袋地」は「再建築不可物件」であると同時にさまざまな問題を抱える土地でもあるのです。
袋地にはどんな問題点がある？
それでは、具体的に袋地にはどんな問題点があるのでしょうか？
一つずつ見ていきましょう。
囲繞地を通行して道路に出入りするためには通行料を支払う必要がある
袋地の問題点として、まずは袋地を囲む土地である「囲繞地（いにょうち）」を通行する際の不便が挙げられます。
袋地は先に述べた通り、周りを他者が所有する敷地に囲まれた土地です。そのため、公道に出るためには必ずその他者所有の敷地、すなわち囲繞地を通行する必要があります。
民法上、この権利は「囲繞地通行権」として囲繞地所有者の承諾なしに保証されています。しかし同時に、囲繞地所有者の負担にならないよう最小限の行使にとどめなければいけないことも定められております。具体的には、原則として囲繞地所有者に対価として通行料を支払う必要があるとされています。具体的な通行料金に関しては当事者間で取り決めがなされることが多いです。
ちなみにその場合は双方の合意に基づいて「通行地役権」が設定されます。「通行地役権」は登記され、所有者が変わっても通行に関するルールが引き継がれて適用されます。
すなわち、通行料が予め設定されていた袋地を購入した場合は、そのルールに則って通行料を支払い続ける必要があるのです。
こういった不便が、袋地の問題点と言えるでしょう。
再建築不可物件なので建物の建て替えができない
また、先述した通り、袋地は再建築不可物件であるために建物の建て替えができないという問題点もあります。
すでに解説した通り、建築基準法の接道義務を満たさない土地は、すなわち再建築可能な要件を満たしていないので建て替えができません。
再建築ができないと銀行の住宅ローンが組めないなどの問題点も生じるため、結果として売却しようとしてもなかなか買い手が付かなかったり、物件の評価額が低くなったりしてしまう傾向があります。
また、建て替えができないのに加えてリフォームにも制限がかかるため管理が難しくなり、売却せずに袋地を活用していくのも困難になってしまいます。
火事や自然災害時などのリスクが大きい
また、袋地は周りが囲繞地に囲まれているという立地であるため、避難経路の確保が難しいという特徴もあります。そのため、火事や自然災害時の安全リスクに問題があるとも言えるでしょう。
公道に接していないので消防車や救急車といった緊急車両が近付くことができないというのも問題です。消火や救命活動が迅速におこなわれない恐れがあるため、やはりそのまま保有し続けるのは安全面でも良くないと言えます。
袋地を活用するには接道義務を満たす必要がある！
このように、袋地には接道義務を満たさないことに起因するさまざまな問題点があります。つまり、袋地を活用していくためには、接道義務を満たすことが必要不可欠なのです。
それでは、接道義務を満たすための方法を解説していきましょう。
囲繞地所有者と交渉して通路を作る
どうにかして幅員4m以上の道路に2m以上接する通路を作ることができれば、袋地を活用していくことができるでしょう。
具体的には、以下のような方法が考えられます。
- 囲繞地所有者から囲繞地の一部を買い取って通路を作る。
- 囲繞地所有者と土地の一部を「等価交換」して通路を作る。
- 囲繞地所有者から囲繞地の一部を借りて「位置指定道路」に指定する。
1と2に関しては、「囲繞地の一部を取得して通路にする」という点で共通しています。しかし、「等価交換」とは同等の土地を交換することなので、土地を「購入」するよりも予算を抑えることができると言えるでしょう。
また、3の「位置指定道路」とは行政が指定する私道のことを指します。「位置指定道路」を指定することができれば接道義務を満たすことができる上に、「購入」や「等価交換」によって土地を「取得」するのではなく「借りる」だけなので、さらに予算を抑えることが可能です。
これらの手段によって、囲繞地所有者と交渉して幅員4m以上の道路に2m以上接する通路を作ることが、袋地を活用していくための最もわかりやすい手段と言えるでしょう。
隣家の土地の一部に通行地役権を設定する
また、隣家の土地（囲繞地）の一部に「通行地役権」を設定することでも、接道義務を満たすことができる場合もあります。
ただし、「通行地役権」とはあくまで囲繞地を通行するための権利でしかなく、接道義務と直接関係ないということはしっかりと認識しておく必要があります。
先述した通り、「通行地役権」では当事者間の合意によって割と柔軟に取り決めをおこなうことが可能です。
そのため、例えば囲繞地の一部を共有名義として所有し、「位置指定道路」に指定するなどの適切な対処をおこなえば、接道義務を満たすことも可能でしょう。しかも、交渉次第では自分にとって有利な取り決めを設定できる可能性もあります。
ただし、結局のところ隣家所有者との交渉が重要になってくるので、それまでの関係性などによってアプローチは考えなければいけませんし、入念なコミュニケーションが重要です。そうでないとトラブルの元になってしまうので気を付けましょう。
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まとめ
さてここまで、袋地と接道義務について、さらには袋地を活用していくために接道義務を満たす方法について解説してきました。
ここまでで分かる通り、袋地は活用するための要件がとても厳しい土地です。特に、隣家との交渉は必要不可欠と言ってもいいでしょう。そのため袋地をそのまま保有して活用し続けるというのは難しいことと言えます。そこで、売却するというのも選択肢の一つに加えてもいいのではないでしょうか？空き家パスは、袋地の買取にも力を入れております。袋地の売却を検討する際には、ぜひ空き家パスにご相談ください。
