再建築不可物件のリフォームや増築はできるのか？範囲や注意点を詳しく解説。
再建築不可物件とは、現状は建物が建っていても一度取り壊すと再び建物を建てることができなくなる物件のことです。
再建築不可物件は、一般的な物件に比べてリーズナブルな価格帯で購入できることから、「購入費用を抑え、リフォームやリノベーションをして自分好みの家にしたい」と考えている人もいることでしょう。
しかし、再建築不可物件を安く購入しても、一定の要件を押さえておかなければリフォームやリノベーション、増築、建て替えをできず、大きく損をする可能性もあります。
そこで今回は、再建築不可物件はリフォームや増築できるのか、できる範囲はどのくらいかについて注意点を含めて詳しく解説します。
- 再建築不可物件はリフォームや増築できるのか
- 再建築不可物件のリフォームや増築できる範囲はどのくらいか
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目次
再建築不可の物件とは？
再建築不可物件とは、「再建築するための要件を満たしていないため、現在建っている建物を解体（更地の状態に）して、新たに建物を建てようとしても建てられない土地」のことをいいます。
再建築要件を満たしていない土地のこと
再建築要件とは「接道義務」を満たしているかどうかをいいます。
「接道義務」とは、建築基準法第43条で定められている内容で、「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない」というものです。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
引用元: e-Gov｜建築基準法
つまり、再建築不可物件とは、再建築要件である「接道義務」を満たしていない土地に建っているために、建物の新築・増築・改築・移転の許可が下りない物件を意味します。
接道要件を満たしていない土地の例
下記で、再建築要件を満たしていない土地について詳しく解説していきます。
袋地
（図1）
「袋地」とは、自分が所有する土地が、他人の土地に囲まれて公の道路に出られない土地のことをいいます（図1）。
袋地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地（囲繞地）を通行することができる、と民法で定められています（囲繞地通行権）。
民法で定められている「囲繞地通行権」は、通行のために最低限の範囲で認められるものであり、建築基準法による接道義務を満たすための範囲（2m以上の接道）として認められたものではない点に注意が必要です。
そのため、接道要件を満たさない限り、袋地での建物の再建築はできません。
旗竿地
（図2）
「旗竿地」とは、道路に接している出入り口部分が細く、細い路地を通った先にある奥まった土地のことをいいます（図2）。
竿に付けた旗のような土地の形状をしていることから「旗竿地」と呼ばれますが、「路地状敷地」や「敷地延長区画」などと呼ばれることもあります。
接道要件である「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道」していれば何の問題もなく建物の再建築ができ、「敷地が道路から離れているため、車や通行人からの目線が気にならない」などのメリットもある土地です。
しかし、古くからある土地などで「土地の測量をしてみたら接道の長さが2m未満で、接道要件を満たしていなかった」という場合もあります。その場合は、接道要件を満たしておらず、再建築はできません。
前面道路が法定外道路（認定外道路）
（図3）
敷地が、見た目が道路状になっている道に接していても、その道が「法定外道路（認定外道路）」の場合は、接道義務を満たしてるとはいえず、再建築はできません（図3）。
「法定外道路（認定外道路）」とは、古くから農道・里道の道路として利用されていた道で「赤道」と呼ばれます。道路法や建築基準法による認定を受けないまま残った道のことです。
敷地に接する道路が建築基準法上の道路かどうかは、対象不動産の属する各自治体のホームページや担当窓口で聴取することができます。
再建築不可の物件でリフォーム可能な範囲
再建築不可の物件でも、工事の内容や物件の要件によってはリフォーム工事や増改築行為は可能です。
ここからは、再建築不可の物件で可能なリフォーム工事・増改築行為について解説します。
建築確認申請が不要な範囲は問題ない
（図4）
まず、新築や増改築などの建築行為をする場合、基本的には「建築確認申請」が必要です。
「建築確認申請」とは、新築や増改築など建築計画している建築物が、建築基準法に適合しているかどうかを審査する制度です。「建築確認申請」が必要な建築行為を行う場合は、各自治体などの建築確認申請書を提出しなければなりません。
審査後、建築基準法に適合していると判断されれば「確認済証」が交付され、建築行為の着工を行うことができます。「建築確認申請」は、建物の新築・増改築部分の面積の合計が10m²を超える場合は、必ず行わなければなりません。ただし、防火・準防火地域では建築面積に関わらず、建築確認申請が必要になります（図4）。
既存の建物にくっ付けるような形での10㎡以下の増改築や、既存の建物にはくっ付いていなくても同じ敷地内の10㎡以下の新築行為であれば建築確認申請は不要です。例えば、10㎡以下のカーポートなどは建築確認申請は不要になります。
4号建築物の大規模修繕は建築確認申請が不要
「4号建築物」と呼ばれる小規模な建築物は、リフォーム工事（大規模修繕・模様替え）の建築確認申請が不要です。
4号建築物とは
「4号建築物」とは、以下のいずれかに当てはまる建築物をいいます。
| 4号建築物 |
|---|
| ①2階建て以下、延べ面積500㎡以下、高さ13m以下、軒の高さ9m以下の「木造建築物」 |
| ②平屋建て、延べ面積200㎡以下の「非木造建築物」 |
（表1）
4号建築物に該当する建築物の大規模な修繕や模様替えは、建築確認申請の「対象外」になります。戸建ての多くはこの「建築基準法第６条第１項第四号建築物」にあたります。
ここで、修繕と模様替えの定義について確認しておきましょう。
大規模の修繕
- ・修繕とは、『経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。』
- ・大規模の修繕とは、『修繕する建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2 超）にわたり修繕することをいいます。』
大規模の模様替え
- ・模様替えとは、『建築物の構造・規模・機能の同一性を損なわない範囲で改造する ことをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を 図ることをいいます。 』
- ・大規模の模様替えとは、『模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部（壁、 柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2 超）にわたり模様替え をすることをいいます。』
つまり修繕は経年劣化した部分の現状回復を図る行為、模様替えは構造・規模・機能を変えずに性能の向上を図る行為をいいます。
再建築不可物件が4号建築物に該当する場合は、大規模な修繕や模様替えの際の建築確認申請は不要のため、再建築不可物件でも、リフォーム工事（大規模修繕・模様替え）を行うことで建物を有効活用をし続けていくことができます。
マンションなどのリノベーションについては、こちらの記事も参考にしてください。
空き家活用の手段、リノベーションは賃貸に使えるか。
再建築不可物件をリフォームする際の注意点
これまで説明した通り、再建築不可物件でも、工事の内容や物件の要件によってはリフォーム工事や増改築行為は可能です。
しかし、以下の点には注意が必要です。
費用が高くなる
再建築不可物件の多くは築年数が相当古いものが多く、このような物件は旧耐震基準で建てられており、耐震基準を満たしていない可能性があります。
また、老朽化した給水管の交換やシロアリ駆除、雨漏りの修理なども必要になると、リフォーム費用が高額になってしまいます。
住宅ローンが組みにくい
住宅ローンを借りる際には通常購入した物件を担保にしますが、再建築不可物件は資産価値が低いとみなされ担保にならず、基本的に住宅ローンが組めません。
リフォームローンを借りる、持っている別の物件を担保にして住宅ローンを借りるなどの方法も検討しましょう。
再建築不可物件は原則増築は不可
再建築不可物件が4号建築物の場合のリフォーム工事を行うことはできますが、再建築不可物件の増改築工事については「原則不可」と考える方がいいでしょう。
増築は建築確認申請が必要
建物を新築・増築・改築する場合は、基本的には建築確認申請が必要です。
ただし、防火・準防火以外の地域で、建物の新築・増築・改築部分の面積が10㎡以下であれば、建築確認申請は不要になります。
新築・改築・増築の違い
ここで、新築・改築・増築の違いについて見ておきましょう。
| 新築・改築・増築の違い | |
|---|---|
| 新築 | 更地に新しく建築物を建てること。すでに既存の建築物がある敷地に別棟として新しく建築物を建てること。 |
| 改築 | 既存の建築物の一部または全部を解体し用途・規模・構造などが同程度の建築物を建てること。 |
| 増築 | 既存の建築物の床面積を増やすこと。 |
（表2）
建築確認申請が必要な新築・増築・改築については、再建築不可物件は建築確認申請が受けられないため、建築確認申請が不要な新築・増築・改築行為をするか、4号建築物に該当する場合はリフォーム工事（大規模修繕・模様替え）を行い建物の維持・管理を行う方法しかありません。
再建築不可の物件を増築したい場合は？
再建築不可の物件を増築したい場合には、どのような方法があるのでしょうか。
再建築不可の物件は、建築基準法の「接道義務」を満たしていないために、再建築や増築ができません。逆に考えれば、「接道義務」を満たせば、再建築や増築が可能になります。主に方法は2つあります。
方法①セットバックをする
土地が接道している道路の幅員が4m未満でも、建築基準法上の道路種別が「2項道路」の場合、「セットバック」をすれば建築物の再建築や増築が可能になります。
「セットバック」とは、建築基準法が施行された当時から存在していた道で、「元道」と呼ばれる道路の中心線から2m後退することをいいます。セットバック方法については、例外もありますが2項道路に沿って建ち並ぶ建築物に不平等が生じないように、「元道」の道路中心線から2m後退というものが一般的です。
2m後退したラインまでが道路とみなされ、道路とみなされる部分に建築物を建てることはできません。敷地の面積は小さくなりますが、セットバックをすることで幅員4mの建築基準法の道路に接しているとみなされ、再建築や増築が可能になります。
方法②隣接地を買い取る・借りる
前面道路は幅員4m以上の建築基準法上の道路だけど、道路に接する長さが2m未満の場合、隣接地の一部を買い取るか借りることで2m以上の接道を確保する方法もあります。
この場合、隣地の所有者にとってメリットとなる要素がなくデメリットが大きいため、有償で買い取る・借りるなどを交渉してみるとよいでしょう。
これらの他にも、43条但し書き道路に該当する場合には再建築が可能になることがあります。43条但し書き道路に関しては以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件が建て替え可能に？再建築を可能にする43条「但し書き」道路とは？
2025年の建築基準法改正で再建築不可物件のリフォームはさらに難しくなる
2025年に建築基準法が改正されることが決まっています。この改正では、2階建て木造住宅の区分が4号建築物から新2号建築物に変更されます。それに伴い、再建築不可のリフォームにも建築確認申請が必要となることが予定されています。
そのため、再建築不可物件のリフォームを考えている場合は早めに対応することが望ましいでしょう。また、この変更に伴い売却も難しくなる可能性があります。
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再建築不可物件の売却は空き家パスへ相談
再建築不可物件はそもそも接道要件を満たしていないため、建築確認申請を必要とする建築行為を行うことはできません。建築確認申請を必要としない建築行為は何か、建築確認申請が必要だけど再建築不可物件を増築する方法はあるのかを調べたうえで、再建築不可物件をうまく活用していきましょう。
また、資産価値が低いとみなされ住宅ローンを組めないケースも多いため、購入前には充分な検討が必要です。
売却をしたいと考えた場合、再建築不可物件は通常物件より安い価格で手に入るため、買手としては再建築不可物件を購入してリフォームや増築をして自分好みの家にすることもできます。割安で不動産を購入し、事業利用したいという方も一定数いるのですが、やはり少数です。そのため、再建築不可の不動産はやはり流動性が低く、売れずに残ってしまうというケースが多いようです。また、再建築不可物件を購入しリフォームをして住んだあと、いざ売却しようとすると、リフォーム費用よりも売却価格が大きく下がってしまうリスクもあるため注意が必要です。
空き家パスでは、再建築不可の不動産をメインに、空き家や借地権付きの不動産など、これまで多数の不動産の買取や売却のお手伝いをしてきました。
再建築不可の不動産の場合にどんな点に注意して処分をすべきなのかなど、専門だからこそ蓄積されたノウハウがあります。
再建築不可の不動産の売却を検討されている方は、一度空き家パスの査定をご利用ください。
