袋地は買取してもらえない？買取してもらうための方法について解説！
道路に接していない「袋地」所有者の中には、その売却を検討している方もいらっしゃることでしょう。しかし、袋地は一般的になかなか買取してもらえないと言われています。
そこで、この記事では袋地が買取してもらえない理由や、売却するための方法について解説していきます。ぜひ袋地売却の際の参考にしてみてください。
- 袋地とはどんな土地か
- 袋地がなかなか買取してもらえない理由
- 袋地を売却するための方法
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目次
そもそも袋地とはどんな土地？
「袋地」とは、周りを他人の敷地に囲まれていて、道路に接していない土地のことを指します。そのため、出入りをするためには隣接する土地を通行しなければいけません。「袋地」という呼び名は、こういった立地的な特徴から付けられたものです。また、道路に接していないという特徴から、「無道路地」と呼ばれることもあります。なお、袋地を囲む土地は「囲繞地（いにょうち）」と呼ばれます。
袋地は建築基準法の「接道義務」を満たさない「再建築不可物件」
袋地が道路に接していない土地であるということは前述の通りですが、より具体的には建築基準法の「接道義務（接道要件）」を満たしていない土地のことを指します。
「接道義務（接道要件）」とは、以下の通り建築基準法第43条にて定められている「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」という義務のことです。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
一 自動車のみの交通の用に供する道路
二 地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路
引用: 建築基準法 | e-Gov法令検索
これは、災害時に避難が遅れたり、救急車や消防車などの緊急車両が進入できなかったりしないように義務付けられているものです。
また、接する「道路」に関しても、一部例外はあるものの建築基準法第42条にて原則「幅員4ｍ以上のもの」と定義されています。
（道路の定義）
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
引用: 建築基準法 | e-Gov法令検索
そして、この接道義務を満たしていない土地は、建物を新築したり建て直したりすることができない「再建築不可物件」として扱われ、袋地もそれに該当します。
袋地がなかなか買取してもらえない理由
それでは、袋地がなかなか買取してもらえないのは一体なぜなのでしょうか？
大きく2つの理由について解説します。
担保価値が低いのでローンを使用して購入できない
まず、ローンを使用して購入できないということが、袋地が売却しづらい理由の一つとして挙げられるでしょう。それは袋地の担保価値の低さに起因します。
袋地は前述の通り、接道義務を満たさない再建築不可物件にあたります。そして、再建築不可物件のほとんどは、昭和43年以前に建築された建物です。そのため、老朽化によって家屋としての価値もほとんどないため、担保としての価値が低いのです。ローンでは建物や土地を担保に入れますが、袋地はこのように担保価値が低いためローンが使用できません。
そして、ローンが使用できないと必然的に現金取引しかできなくなります。つまり、現金で購入できる人としか売買が成立しないので、袋地は売却がしづらいのです。
周りを他人の敷地に囲まれているため権利関係のトラブルが起きやすい
また、権利関係のトラブルが起きやすい点も、袋地が売却しづらい理由の一つです。
まず想定されるのは、通行の権利に関するトラブルです。袋地は周りを他人の敷地（囲繞地）に囲まれているという特性上、公道に出る際には必ず他人の敷地を通行しなければなりません。その権利自体は民法で「囲繞地通行権」として認められており、土地所有者の承諾なしに通行することが可能です。しかし、当然他人の敷地を通行するのでトラブルが生じやすいというのが現実です。
そして、袋地では給排水管の設置に関するトラブルもよく起きます。四方を他人の土地に囲まれていて給排水管の設置に制限がある土地は、「導管袋地」と呼ばれます。導管袋地では、給排水管を他人の土地に埋設しなければいけません。しかし、隣地の所有者が給排水管の埋設を許可してくれないケースがあり、さらに民法ではこれに関する明確なルールがないということも問題です。
以上のように、袋地は権利関係のトラブルが起きやすいため、売却しづらい傾向にあります。
袋地を買取してもらうための具体的な方法
それでは、そんな買取してもらいづらい袋地を買取してもらうためには、一体どのようにすればよいのでしょうか？
ここではいくつかの方法について解説していきましょう。
接道義務を満たすように囲繞地の一部を購入して再建築を可能にする
前述したように、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していれば接道要件を満たし、再建築を可能にすることができます。そこで、囲繞地を所有する者から、囲繞地の一部をこの条件に合うように購入しましょう。そして、そこを袋地から公道への通路とすれば袋地の再建築は可能になります。
注意すべき点としては、必ず接道要件を満たすように土地を購入することです。
まずは公道に2m以上接するように通路を作ることが重要になってきますが、同時に接する公道の幅員についても念のため確認が必要になってきます。土地購入後に要件を満たさないことが判明してからでは遅いので、慎重に確認しましょう。
囲繞地の一部を等価交換によって取得して接道義務を満たす
接道要件を満たすように囲繞地の一部を取得する方法としては、所有者から「購入」するのではなく「等価交換」すると言う手段もあります。
「等価交換」とは、同等面積の土地を交換することを言います。購入するよりも資金がかからない手段なので、なるべく予算を少なくしたいという方にはおすすめです。
ただし、土地を購入するにしても等価交換するにしても、隣人との話し合いが重要になってきます。どちらにしても密にコミュニケーションを図るよう心がけましょう。
囲繞地の一部を「位置指定道路」に指定することで接道義務を満たす
囲繞地の一部を借り、「位置指定道路」とすることで袋地の接道要件を満たして再建築可能にすることができます。
それでは、「位置指定道路」とは一体何なのでしょうか？より詳しく見ていきましょう。
「位置指定道路」とは、都道府県知事や市町村長などの特定行政庁から「道路位置指定（＝土地の特定部分を道路であると指定すること）」を受けた幅員4m以上の「私道」のことを指します。
ここで重要なのは「私道」であるということです。つまり、必ず所有者がいます。「位置指定道路」を指定する際には、誰が所有者なのかをはっきりさせておくことが重要です。
ちなみに一般的には、その位置指定道路に面する土地の所有者で名義を共有している「共有名義」がスタンダードなケースのようです。
このように煩わしい点も多いですが、「位置指定道路」を指定することができれば、土地を購入・等価交換によって取得するよりも安価で負担も少なく袋地の再建築が可能になります。もちろん囲繞地所有者との慎重な話し合いが必要になってきますが、検討してみてもいいでしょう。
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まとめ
この記事では、袋地が買取してもらいづらい理由や、売却するための具体的な方法について解説してきました。
紹介してきた方法を実践しても、実際に個人で買い手を探すのはとても骨の折れる作業です。そこで、袋地の売却は空き家パスに相談してみることをおすすめします。空き家パスは袋地の買取にも力を入れているので、必ずお力になれることでしょう。
