袋地は再建築できない？その理由と再建築を可能にする方法を解説！
「袋地は再建築できない」ということを聞いたことがある人も多いかもしれません。
結論、確かに袋地はそのままでは再建築できません。しかし、再建築を可能にするための対処法も存在します。
この記事では、袋地の再建築を検討中の方のために、再建築できない理由や再建築を可能にするための対処法について解説していきます。
- 袋地とはどんな土地なのか
- 隣地を買い取って袋地の再建築を可能にする方法
- 隣地を借りて袋地の再建築を可能にする方法
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目次
袋地とは？旗竿地との違いは？
袋地とは、他人が所有する土地に周りを囲まれていて、道路に接していない土地のことを指します。こういった特徴から「無道路地」などと呼ばれることもあります。公道に出るためには、他人所有の土地を通行しなければいけないのが特徴です。
また、袋地の周りを囲む土地のことを「囲繞地（いにょうち）」と呼び、公道に出るために所有者の承諾なしに囲繞地を通行することができる権利を「囲繞地通行権」と呼びます。
一方、囲繞地所有者との合意・契約によって設定する通行権のことは「通行地役権」と言います。「囲繞地通行権」との違いは、両者の合意さえあれば通行範囲や通行料金に融通を利かせることができる点です。また、「通行地役権」は登記が必要で、登記すれば所有者が変わっても通行のルールを引き継ぐことができます。
ただし、「囲繞地通行権」も「通行地役権」もあくまで他人の土地を通行する権利でしかないのでご注意ください。詳細は後述します。
また、袋地と似た土地として「旗竿地（はたざおち）」と呼ばれるものもあります。こちらは袋地と違って、道路に接しているのが特徴です。ただし道路に接する間口は狭く、周りは袋地同様、他人の土地に囲まれています。旗竿のような形に見えることが名前の由来です。
袋地と旗竿地の違いは、再建築できるかどうかという点になります。袋地の場合は道路と完全に接していないので、建築基準法上、再建築不可になります。一方、旗竿地の場合は、道路と敷地が2m以上接していれば再建築可能です。ただし、2m未満の場合は袋地同様、再建築不可物件になります。
袋地が再建築できないのは接道要件を満たさないから
それでは、なぜ袋地は再建築ができないのでしょうか？
結論、その答えは「建築基準法の接道要件（接道義務）を満たさないから」です。接道要件とは、建物の再建築を可能とするための要件を意味します。
それでは、接道要件とは具体的に何なのか、詳しく見ていきましょう。
再建築のための接道要件とは
接道要件（接道義務）とは、敷地と道路の接続部分について定められた基準のことを指します。建築基準法上、土地の再建築を可能とするために最低限必要とされている要件です。
具体的には、以下の通り要件が定められております。
- 敷地と道路は2m以上接していなければいけない。
- 接する道路は原則幅員4m以上でなければいけない。
建築基準法42条・43条
上記を満たしていない土地は再建築不可物件とされ、特に公道と接していない袋地はその代表例として挙げられます。
それでは、そんな袋地でも再建築を可能にする方法はあるのでしょうか？
囲繞地を買い取って袋地の再建築を可能にする方法
ここまで、袋地は接道要件を満たさないため再建築ができないということを解説してきました。
しかし逆に言うと、接道要件を満たしさえすれば再建築が可能になります。ここからは、その方法について解説していきます。
まずは、袋地を囲む他人所有の土地である「囲繞地」を買い取ることで再建築可能にする方法について解説していきましょう。
囲繞地所有者から土地を購入して通路を作る
先述した通り、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していれば接道要件を満たし、再建築を可能にすることができます。そこで、囲繞地を所有する者から、囲繞地の一部をこの条件に合うように購入しましょう。そして、そこを袋地から公道への通路とすれば袋地の再建築は可能になります。
注意すべき点としては、必ず接道要件を満たすように土地を購入することです。
まずは公道に2m以上接するように通路を作ることが重要になってきますが、同時に接する公道の幅員についても念のため確認が必要になってきます。土地購入後に要件を満たさないことが判明してからでは遅いので、慎重に確認しましょう。
隣家と土地の一部を等価交換して通路を作る
接道要件を満たすように囲繞地の一部を取得する方法としては、所有者から「購入」するのではなく「等価交換」すると言う手段もあります。
「等価交換」とは、同等面積の土地を交換することを言います。購入するよりも資金がかからない手段なので、なるべく予算を少なくしたいという方にはおすすめです。
ただし、土地を購入するにしても等価交換するにしても、隣人との話し合いが重要になってきます。どちらにしても密にコミュニケーションを図るよう心がけましょう。
隣地の一部を借りて袋地の再建築を可能にする方法
続いて、囲繞地の一部を借りることで袋地の再建築を可能にする方法について解説していきましょう。この方法は、囲繞地の一部を購入・等価交換する方法よりもさらにお手軽と言えるかもしれません。
囲繞地の一部を位置指定道路にする
囲繞地の一部を借り、「位置指定道路」とすることで袋地の接道要件を満たして再建築可能にすることができます。
それでは、「位置指定道路」とは一体何なのでしょうか？より詳しく見ていきましょう。
位置指定道路とは？
「位置指定道路」とは、都道府県知事や市町村長などの特定行政庁から「道路位置指定（＝土地の特定部分を道路であると指定すること）」を受けた幅員4m以上の「私道」のことを指します。
ここで重要なのは「私道」であるということです。つまり、必ず所有者がいます。「位置指定道路」を指定する際には、誰が所有者なのかをはっきりさせておくことが重要です。
ちなみに一般的には、その位置指定道路に面する土地の所有者で名義を共有している「共有名義」がスタンダードなケースのようです。
このように煩わしい点も多いですが、「位置指定道路」を指定することができれば、土地を購入・等価交換によって取得するよりも安価で負担も少なく袋地の再建築が可能になります。もちろん囲繞地所有者との慎重な話し合いが必要になってきますが、検討してみてもいいでしょう。
再建築の要件と通行の権利は別物
ここで、再建築を可能にするための要件と、公道に出るために囲繞地を通行する権利（囲繞地通行権・通行地役権）は全く別物だということを断っておく必要があるでしょう。
混同してしまう人も多いでしょうが、再建築の可否に大きく関わってきますので、はっきりと区別しておく必要があります。
土地の再建築を可能とするための要件（＝接道要件）を満たすには、ここまで解説してきた通り、囲繞地を取得したり借りたりする必要があります。
一方で、囲繞地通行権や通行地役権といった「他人の敷地を通行する権利」は、あくまで権利でしかありません。それがあること自体で接道要件を満たすことは決してありませんのでご注意ください。
袋地の再建築を可能とするためには、以下のいずれかの対応が必要になります。改めて注意しましょう。
- 囲繞地の一部を購入や等価交換によって取得する。
- 囲繞地の一部を借りて「位置指定道路」に指定する。
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まとめ
ここまで、袋地が再建築できない理由と再建築を可能にするための方法について解説してきました。
袋地を再建築すること自体は可能ではありますが、実際には隣人との交渉などが必要になり、ハードルは決して低いものではありません。
そのため、袋地を所有していて扱いに困っているという方は、売却を検討するのも一つの手です。空き家パスでは、袋地の買取に力を入れております。袋地の売却はぜひ空き家パスにご相談ください。
