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囲繞地(いにょうち)通行権とは?
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袋地を取り囲む土地を囲繞地(いにょうち)といい、袋地の所有者が公道へと移動するために囲繞地を通行する権利を「囲繞地通行権」といいます。

「囲繞地通行権」は袋地の所有者に認められた権利として民法で定められています。ただ、囲繞地ならどこでも自由に通行・移動できるわけではありません。囲繞地の所有者に対する損害を最小限に留めることが前提で、「囲繞地通行権」を行使する場合は原則として通行料を支払う必要があります。

今回は「囲繞地通行権」とは何か、混同されやすい「通行地役権」との違い、囲繞地売却のポイントなどを中心に解説していきます。囲繞地や袋地にお住まいの方、囲繞地の売却を検討している方などはぜひご参考ください。

この記事で分かること

  • 囲繞地(いにょうち)とは、袋地を囲んでいる土地のこと。
  • 囲繞地通行権とは、袋地の所有者が囲繞地を通行できる権利。
  • 民法上で定められているものの、実際には当事者間の合意によって決まる。
  • 袋地の所有者は通行料を支払うべきケースとそうでないケースとで分かれる。

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囲繞地通行権とは?公道への通路を保障するもの

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「囲繞地通行権」とは、他人の土地に囲まれていて公道に通じない土地(袋地)の所有者が、その土地を囲む土地(囲繞地)を通行できる権利をいいます。民法第210条(公道に至るための他の土地の通行権)などで認められている権利です。

(公道に至るための他の土地の通行権)
第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
2 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖がけがあって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
(引用元:e-Gov法令検索|民法第210条)

つまり、他人の土地に囲まれている袋地の所有者には民法によって「囲繞地通行権」が保障されているのです。

囲繞地通行権と通行地役権の違いとは?

囲繞地通行権と通行地役権の違いとは?
袋地の所有者には公道に出るための権利が2つ保障されています。それが、「囲繞地通行権」と「通行地役権」です。2つの権利の違いは以下のとおりです。

囲繞地通行権

民法で保障された権利であるため、期間に定めはありません。ただし、通行のための範囲は、囲繞地所有者の損害を最小限に留めなければならず限定的な範囲になります。
一般的には、建築基準法で定められている、建物を建てる際の最低限の接道の長さ(幅2m)程度です。

通行地役権

袋地の所有者が、自分の土地(要役地)から公道へ出るために他人が所有する土地(承役地)を通行できる権利のことです。民法280条で定められている地役権の一つです。通行地役権は、要役地・承役地の所有者双方の契約によって成り立つ権利であり、双方の同意によって通行できる範囲が定められます。また、通行の権利を行使できる期間も双方の契約で定められた期間になります。

(地役権の内容)
第二百八十条 地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第三章第一節(所有権の限界)の規定(公の秩序に関するものに限る。)に違反しないものでなければならない。
(引用元:e-Gov法令検索|民法第280条)

囲繞地通行権と通行料

囲繞地通行権と通行料
囲繞地通行権を行使する場合、一般的に相応の通行料を支払うことが民法第212条で定められています。

第二百十二条 第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
(引用元:e-Gov法令検索|民法第212条)

囲繞地通行権を設定する場合、通行料は年払いで支払う必要があります。
明確な金額こそ民法で明示されていませんが、通行料の支払いは原則拒否できません。

囲繞地の通行料は、袋地の所有者と囲繞地の所有者が協議のうえ決定します。万が一、協議をしても通行料が決まらないときは、裁判所が決定するケースもあります。この場合、近隣の相場を参考に通行料が決定されることが一般的です。近隣に囲繞地がなく相場を参考にできないときは、土地の賃貸価格(駐車場)の金額が参考にされます。

囲繞地に通行料が発生しないケース

囲繞地通行権を行使する場合は、原則として通行料が発生しますが、以下のケースでは通行料が発生しません。

ケース1.分筆や一部譲渡で発生した袋地

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元々は1つだった土地を分けたり(分筆)、土地の一部を譲渡したりしたことをきっかけに袋地が発生した場合、袋地の所有者は無償で囲繞地を通行・移動できます。

ただし、このケースでは、分筆や一部譲渡によって囲繞地になった土地のみが通行できる範囲となります。

ケース2.無償の通行地役権と判断できる

囲繞地と袋地の所有者それぞれが、双方の合意によって締結した「通行地役権」の通行に関する対価(金銭)が無償である場合、通行料の支払いは不要です。

また、古くから囲繞地の一部を通行することを所有者が認めて通行できる状態だった場合、無償の「通行地役権」と判断され、引き続き無償で囲繞地を通行する権利が認められるケースもあります。

囲繞地売却のポイント

囲繞地売却のポイント
囲繞地は、袋地と同様に売却や処分が難しい土地です。なぜなら、囲繞地は囲繞地通行権を設定されるため、利用できる敷地に制限がかかる可能性があるからです。

それでは、囲繞地はどのようなポイントに気を付ければ上手く売却できるでしょうか。囲繞地売却のポイントを解説します。

ポイント1.袋地とセットで売却する

囲繞地の所有者が袋地を購入してから、セットで売る方法があります。袋地と囲繞地がセットになることで、土地の面積が広くなり、公道と接することで使い勝手も良くなるため、資産価値も上がり売却しやすくなるといえます。

または、囲繞地の所有者が袋地を購入するための資金がない場合などは、袋地の所有者と共同で袋地と囲繞地をセットにして売却する方法もあります。この場合、売主は袋地の所有者と囲繞地の所有者の2人です。囲繞地と同様、袋地も売却や処分が難しいため、袋地の所有者が売却を検討している場合などは一度、袋地の所有者と話し合ってみるといいかもしれません。

ポイント2.袋地の所有者と等価交換する

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袋地の所有者との同意があれば、囲繞地部分と袋地の一部を等価交換することが可能です。

袋地の所有者にとっては、囲繞地部分を取得できるため、接道義務を果たすことができ資産価値が上がります。この場合、袋地は旗竿地(路地状敷地・敷延)となり、その代わりに、囲繞地の所有者は袋地の一部を取得することになります。

ポイント3.不動産会社に売却する

袋地・囲繞地でも買取します
個人での売却がなかなかできない場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。不動産会社の買い取りの場合、囲繞地の売買は、相場よりも低くなる可能性はありますが、特殊な物件を専門に買い取りしている不動産会社もあるため、特殊物件の実績の多い不動産会社を調べ依頼しましょう。

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まとめ

「囲繞地通行権」は袋地の所有者が、公道に移動するために囲繞地を通行する権利です。
原則として通行料の支払いが必要ですが、分筆や一部譲渡によって生じた袋地であれば支払う必要はありません。

囲繞地は利用できる敷地に制限がかかることから、売却することが困難な土地として認識されています。ただ、袋地や接道義務を果たしていない土地に比べれば、売却の可能性は高まるでしょう。

囲繞地や袋地などの売却を検討している場合は、特殊物件の取扱い実績が多い空き家パスへぜひご相談ください。
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