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無道路地は売れないって本当?買取してもらう方法やポイントを解説!

無道路地の所有者の方の中には、その売却を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか?しかし、一般的に無道路地は売却しづらいと言われています。

そこでこの記事では、無道路地がなかなか売却できない理由や、買取してもらうための方法について解説していきます。

この記事で分かること

  • 無道路地とはどんな特徴を持つ土地か?
  • 無道路地がなかなか売却できない理由
  • 無道路地を買取してもらうための方法

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無道路地とは公道に面していない土地のこと

無道路地とは公道に面していない土地のこと

「無道路地」とは、その名の通り公道に面していない土地のことを指します。また、同時に周りが他人の土地に囲まれているため、「袋地」と呼ばれることもあります。ちなみに無道路地を囲んでいる土地のことを、民法上では「囲繞地(いにょうち)」と呼びます。

それでは、無道路地はより具体的にはどのような特徴があるのでしょうか?詳細に見ていきましょう。

建築基準法の「接道義務」を満たさないため再建築ができない

無道路地とは、より正確には建築基準法の「接道義務」を満たさない土地のことを指します。

「接道義務」は、建築基準法第43条にて以下のように定められている義務のことです。

第四十三条 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。
一 自動車のみの交通の用に供する道路
二 地区計画の区域(地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。)内の道路
引用: 建築基準法 | e-Gov法令検索

つまり、建築物の敷地は道路に2メートル以上接していなければいけません。

また、接する「道路」に関しても、一部例外はあるものの建築基準法第42条にて原則「幅員4m以上のもの」と定義されています。なお、幅員4m未満でも「建築基準法上の道路」とみなされるものは「2項道路」と呼ばれます。

(道路の定義)
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。
引用: 建築基準法 | e-Gov法令検索

そして、無道路地のようにこの接道義務を満たしていない土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、建物を新築したり再建築したりすることができません。その理由は、災害時の避難経路が確保できなかったり、緊急車両が進入できなかったりするためです。つまり、無道路地は安全性が十分でないために利用に制限がある土地であると言えるでしょう。

無道路地がなかなか売れない理由

無道路地がなかなか売れない理由

それでは、なぜ無道路地はなかなか売却できないのでしょうか?

その理由について解説していきましょう。

無道路地は「再建築不可物件」であるため

無道路地は、前述の通り接道義務を満たさない「再建築不可物件」にあたります。すなわち、利用に際して再建築できないという制限があるのです。

不動産の購入を検討している方は、当然その不動産を利用することを目的としています。しかし、利用に制限があると需要が下がるので売却しづらくなる傾向にあります。

このように、無道路地は「再建築不可物件」であることが売却できない理由の一つと考えられるでしょう。

担保価値が低いので住宅ローンが組みにくいため

また、無道路地は購入時に住宅ローンを組みにくいということも大きな要因です。

無道路地をはじめとした再建築不可物件のほとんどは、現行の法律が施行される以前に建てられた古い物件になります。そのため、経年によって建物の価値がほとんど0円に近く、担保としての価値が低いのです。

住宅ローンでは対象の建物や土地を担保に入れますが、再建築不可物件は建物の担保価値が低いためローンが組めません。そうなると必然、現金で購入できる人にしか売却できなくなるので、需要が下がってしまいます。

こういったことも原因の一つとなって、無道路地はなかなか買取してもらいづらいのです。

無道路地を買取してもらうための方法

無道路地を買取してもらうための方法

それでは、無道路地を買い取ってもらうためには一体どうしたらいいのでしょうか?

具体的な対象法について解説していきます。

隣地(囲繞地)の一部を買い取って接道義務を満たしてから売却する

前述の通り、無道路地が売却しづらいのは、再建築不可物件であるということが理由の一つです。そのため、無道路地を売れやすくするためには、再建築不可物件でなくすることが重要になります。すなわち接道義務を満たすようにすればいいのです。

そのための具体的な方法として、隣地(囲繞地)あるいはその一部を買い取る方法が考えられるでしょう。その際に重要なのが、前述の接道義務を満たすようにすることです。しっかりと幅員4m以上の道路に2メートル以上接するように土地を取得するようにしましょう。

また、接道義務を満たすことができればいいので、購入に限らず同等の土地を交換する「等価交換」や、囲繞地の一部を借りて「位置指定道路」に指定する方法も考えられます。

いずれにせよ接道義務を満たすことができれば、無道路地は買取してもらいやすくなることでしょう。

隣地(囲繞地)の所有者に買い取ってもらえないか相談する

逆に、隣地(囲繞地)の所有者に自身が所有する無道路地を売却する方法も考えられます。

通常、無道路地は単体だと再建築ができないなどの制限があるため利用がしづらく、需要が低い傾向にあります。しかし、隣地の所有者からしてみれば、そういったデメリットとは無関係なうえに、自身の所有する土地面積を広げることができるのでむしろメリットとなりえるのです。つまり、隣地所有者であれば無道路地を買い取ってもらえる可能性は高くなるので、一度打診してみてもいいでしょう。

不動産業者に売却することを検討する

そして、無道路地を売却するための一番現実的な方法として、不動産業者に売却を依頼する方法が挙げられます。前述の通り、無道路地は利用に制限があったり、購入の際にローンが組めなかったりするため、買い手を探すのがとても困難です。そこで、プロである不動産業者に売却するのが一番おすすめだと言えるでしょう。

不動産業者と言っても、不動産仲介業者と不動産買取業者の2つがあります。不動産仲介業者は、不動産売却の際の一番オーソドックスな方法ですが、すぐに買い手が見つかるわけではないので売却まで時間がかかってしまうのがデメリットです。その分、相場に近い価格で売れやすいと言われていますが、無道路地などの再建築不可物件はそもそも需要が極端に低いので、結果として大幅な値下げをしなければ売れないことも多いでしょう。その点、不動産買取業者の場合はスピーディーに売却することができるので、無道路地の場合はこちらを利用することがおすすめです。

もちろん物件ごとにどちらを選択すべきかは異なるので、まずは複数社に相談してみるといいでしょう。

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まとめ

まとめ

さて、この記事では無道路地が売却しづらい理由や、買取してもらうための具体的な方法などについて解説してきました。

無道路地は再建築不可物件であるが故に利用しづらいというデメリットがあり、なかなか買い手がつきません。さらに、古い物件になると担保価値も低くなるので、ローンを組んでの購入もできないというデメリットもあります。

こういった理由から、個人で無道路地の売却をするのはなかなか難しいことでしょう。そこで、無道路地の売却は経験豊富な不動産買取業者に依頼するのがおすすめです。空き家パスは、無道路地の買取に力を入れており、買取実績も豊富にあります。そのため、無道路地の売却を検討している方は、ぜひ一度空き家パスにご相談いただくことをおすすめします。まずはお気軽にご連絡ください。

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